Цены на вторичке в Москве снижаются с апреля. И это еще не предел

23.09.2022

0 8 4 minutes read

С весны цены на вторичном рынке Москвы начали снижаться. По оценкам аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», максимально квартиры от собственников в столице за это время подешевели на 15%

Фото: fifg/shutterstock.com

Квартиры на вторичном рынке непрерывно росли в цене с 2017 года, наибольшее подорожание было зафиксировано в 2020–2021 годах на фоне ажиотажного спроса и низких ставок по ипотеке. Но весной 2022 года ситуация кардинально изменилась — ипотека подорожала, спрос на квартиры упал, а вслед за ним стали снижаться цены. В апреле 2022 года эксперты впервые за последние пять лет сообщили о снижении цен на вторичное жилье в Москве.

На сколько подешевело вторичное жилье в Москве в 2022 году, есть ли предпосылки для возобновления роста цен или они продолжат падение — разбираемся вместе с аналитиками и риелторами.

На сколько подешевели квартиры

Цены на вторичном рынке Москвы снижаются пять месяцев подряд. Об этом свидетельствуют данные аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Согласно данным ЦИАН, с апреля по сентябрь стоимость 1 кв. м на вторичке снизилась на 3%: с 316 тыс. до 307 тыс. руб. «Динамика цен на протяжении последних четырех недель укладывается в сформировавшиеся тренды. Сделки проходят по еще более низким уровням (по нашим оценкам, средний размер скидки составляет около 5% от заявленной цены)», — рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Динамика стоимости 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в 2022 году

Период Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы (на середину месяца), тыс. руб. Динамика за месяц январь 2022 г. 302,5 — февраль 2022 г. 306,7 +1,3% март 2022 г. 313,6 +2,2% апрель 2022 г. 315,7 +0,6% май 2022 г. 313,2 -0,8% июнь 2022 г. 311,8 -0,5% июль 2022 г. 309,6 -0,7% август 2022 г. 308,3 -0,5% сентябрь 2022 г. 306,5 -0,6%

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Если учитывать элитный сегмент, то снижение еще заметнее. По данным Est-a-Tet, средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы в старых границах снижалась пять месяцев подряд и с апреля по август уменьшилась на 14,4%: с 531,8 тыс. до 455,2 тыс. руб. за 1 кв. м. «При этом важно понимать, что не все квартиры скорректировались в цене в такой степени», — уточнила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Почему цены снижаются

Сейчас цены продолжают снижаться под давлением невысокого спроса. По данным Росреестра, в прошлом году с марта по август в столице было заключено 87 тыс. договоров купли-продажи, а в этом — на 28% меньше. «Для вторичного рынка такой заметный спад нехарактерен. В последний раз такое было в 2015 году, когда число сделок резко (на 35%) сократилось после ажиотажного спроса в конце 2014 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

И хотя интерес покупателей ко вторичному жилью постепенно восстанавливается, все равно он уступает показателям прошлого года, продолжил Попов. По данным ЦИАН, если в мае 2022 потенциальный спрос (число просмотров объявлений вторичных квартир на сайте) составлял 65% от фоновых значений 2021 года, то сейчас он вырос до 77%. «При этом его рост носит поступательный характер, без заметных рывков», — добавил главный аналитик ЦИАН.

Еще одна причина снижения цен на вторичном рынке связана с первой — более высокие ставки по ипотеке и отсутствие льготных программ в отличие от рынка новостроек. «На вторичном рынке нет программ по субсидированию ипотечных ставок, что сильно ограничивает возможности покупателей-ипотечников (на них в прошлом году приходилось до 40% от всех сделок)», — пояснил Попов.

Давление на цены оказывают и скидки, которые собственники стали массово предоставлять в августе, в итоге средний размер дисконта достиг 15%, добавил директор управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Поскольку вторичка является рынком физических лиц, снижение цен на нем происходит очень долго. Люди склонны завышать цены выше рыночных. Но сегодня продавцы понимают, что на перегретом рынке стоимость жилья должна быть снижена до реальной. Это примерно 15% от тех цен, что были три месяца назад», — пояснил представитель «Инкома».

Среди причин уменьшения стоимости квартир Юлия Дымова также указывает рост предложения на вторичном рынке. По ее словам, если в апреле объем предложения составлял 24,9 тыс. квартир и апартаментов, то в августе вырос до 39,7 тыс. «Рынок пополнился более ликвидным предложением, которое было снято с реализации в период весенней неопределенности. Увеличился объем предложения до 10 млн руб. Это хороший знак — потому что говорит о формировании стабильной активности в сегменте», — добавила она.

Распродажа на вторичке

В августе риелторы из «Инком-Недвижимости» зафиксировали увеличение спроса на 40% относительно июля (но на 10% ниже аналогичного периода прошлого года). Активизацию покупателей на вторичном рынке эксперты объяснили дисконтной политикой продавцов. Собственники сейчас готовы предоставлять значительные скидки (в среднем 15% от изначальной цены предложения). Подробнее о скидках на вторичке читайте в нашем материале «Вернулись к реальности: продавцы жилья в Москве массово снижают цены»

Что будет дальше с ценами

Пока причин для роста цен эксперты не видят. «Мы ожидаем сохранения сформировавшегося тренда — медленное снижение цен предложения при сохранении значительных дисконтов при заключении конечной сделки», — поделился своим прогнозом руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Также, по его словам, с учетом новых внешних обстоятельств в краткосрочной перспективе число сделок может сократиться. «Почти всегда при появлении новой вводной (которой раньше никогда не было) часть продавцов может взять паузу «до прояснения всех обстоятельств». Этой весной снижение числа сделок не в последнюю очередь было связано с тем, что не все понимали, по какой цене выставлять квартиру в продажу и соглашаться на сделку», — добавил эксперт.

По мнению Сергея Шломы, все будет зависеть от того, столкнется ли рынок с новыми потрясениями, которые приведут к снижению спроса, тогда будет и новый спад цен. «На перегретом рынке потенциал к постепенному снижению есть — еще примерно на 15%. Однако финансовые власти делают многое для поддержания сферы недвижимости, поэтому мы надеемся на развитие событий в позитивном ключе. В ближайшей перспективе будет сохраняться тенденция снижения чека сделки против цены предложения», — сказал директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости».

С учетом последних событий в октябре-ноябре средние ценники могут немного снизиться — причем даже не на всем рынке столицы, а в некоторых районах, прогнозирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Но сильного падения эксперт пока не ждет. «По поводу декабря прогнозировать уже сложно — если панические настроения ослабнут, то вполне возможно, что в этом месяце коррекция цен остановится», — добавила Елена Мищенко.

Покупать ли квартиру сейчас

В такой ситуации у потенциальных покупателей может возникнуть вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру или ждать дальнейшего снижения. Эксперты на этот вопрос отвечают неоднозначно и призывают решать квартирный вопрос по мере необходимости, ориентируюсь на личные обстоятельства и финансовые возможности.

«Если у людей есть крупная сумма на руках и они хотят сохранить свои накопления от обесценивания, то покупка вторичной недвижимости — верный шаг. Это более выгодно, чем, образно говоря, хранить средства дома, под подушкой, или на вкладе в банке с низким процентом. Как раз в период экономической нестабильности квартира может стать финансовой опорой для собственника, если, например, сдавать ее в аренду», — сказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«Если же ситуация иная — к примеру, свое жилье уже есть, а недвижимость можно приобрести только в ипотеку, — то я бы не советовала пока выходить на сделку, лучше немного подождать и следить за развитием событий. Когда необходимо поскорее решить жилищный вопрос, нужно грамотно рассчитать финансовую нагрузку по ипотеке. Те наши клиенты, у кого достаточно наличных средств, продолжают покупать квартиры. Потенциальные ипотечники в основном раздумывают», — добавила она.

Читайте также