Товарищ, верь…
Аббревиатуру ТСЖ расшифровывают на разные
лады, ибо фантазия квартировладельцев,
замученных коммунально-бытовыми
сложностями, поистине неиссякаема. Как же
превратить ТСЖ из товарищества скупердяев
и жуликов в товарищество совестливых
жильцов силами самих собственников?
C содержанием персонального имущества — квартиры — его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее
имущество дома (лестницы и лестничные
площадки, лифты и лифтовые шахты, нежилые помещения, прилегающую к зданию
территорию и находящиеся на ней объекты),
необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают
товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Как обойти подводные камни
ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь
проводят учредительное собрание всех
собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет
разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на
следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества (протокол общего собрания, на котором было
решено организовать ТСЖ, и его устав) регистрируют в территориальной налоговой
инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято
решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.
Казалось бы, все просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя,
определились с управляющей компанией,
и можно обустраивать дом своей мечты —
с чистым подъездом, горящими по вечерам
лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет,
прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к
ТСЖ в частности не прибавилось.
Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ,
можно разделить на три группы:
органов государственной власти и третьих
лиц в отношении ТСЖ;
ТСЖ, избранным жильцами.
Начнем с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении
с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.
Прежде всего, перед созданием ТСЖ
необходимо уточнить в местных органах
власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в ее составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате
сложностей с межеванием придомовой
территории и ее разметкой в Москве и
Санкт-Петербурге, например, очередь на
межевание выстроилась на несколько лет
вперед. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ
без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.
Еще одна проблема — необоснованный
отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее довольно
часто встречаются товарищества, созданные
еще на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока
еще нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за
время возведения и отделки здания будут
расходоваться электричество и вода.
Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только
у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают
две проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.
Поиск эксплуатирующей организации, которая придется по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом
(или ДЕЗ им навязывает местная администрация), что делает существование ТСЖ
бессмысленным. Для того чтобы преодолеть
эти трудности, нужен очень деятельный
председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом,
скорее всего, найдется компания, работа
которой будет устраивать жильцов.
Отнеситесь очень внимательно к выбору
председателя ТСЖ: он не только принимает
оперативные решения, связанные с работой
товарищества, но и наделен правом подписи
финансовых документов. Это означает,
что в его руках будет весь бюджет,
сформированный из взносов жильцов
Соблюдаем правила
Рассмотрим вторую группу сложностей,
связанных с работой товариществ. Одна из
наиболее часто возникающих проблем —
нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ (только в Москве на
этом основании возбуждено несколько сотен уголовных дел). Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что
могут сделать собственники жилья.
Один из поводов для возбуждения уголовных дел — подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих
добровольное желание собственников организовать товарищество для управления
своим имуществом. Поскольку протокол
должны подписать все проголосовавшие
за создание ТСЖ (их должно быть не менее
50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том,
что они пожелали создать товарищество,
постфактум — чаще всего уже после того,
как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев (например, не всех
жильцов известили, или не было кворума,
или голосование прошло с нарушениями).
Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность
этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для
формирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, все в порядке.
Проблема заключается в том, куда идут
эти деньги на самом деле… и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии
в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный
ремонт такому ТСЖ не удастся.
Как не оказаться членом нелегитимного
ТСЖ? В первую очередь надо быть активным и ответственным собственником, как
бы банально это ни звучало. Подделать
вашу подпись будет невозможно, если вы
придете на собрание и примете участие
в его работе. Кроме того, нужно внимательно читать любой документ, который
вам предлагают подписать, — торопиться
в таких ситуациях не следует.
Нарушений при проведении собраний
избежать сложнее, но все-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть
в доме общедоступное место, где будут
размещать важную для жильцов информацию. Дублировать ее можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их
лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании.
Такие подписные листы надо приложить
к протоколу учредительного собрания (подобного требования в законе нет, но эта
предосторожность не помешает). Впоследствии по той же схеме стоит оповещать
о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.
Разумеется, не всегда есть возможность
провести общее собрание, на котором лично
присутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдется свободное
помещение для этого. Но есть выход —
заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под чем им предлагают подписаться,
нужно время. Поэтому, если голосование
проходит заочно, необходимо заранее
ознакомить собственников с вопросом,
по которому им предстоит высказать свое
мнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативной
группы (а после создания ТСЖ — члены
правления или уполномоченные правлением либо председателем жильцы) разносят
по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители
дома будут осведомлены о тех решениях,
которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.
Если ТСЖ создано с нарушением
законодательства, собственники,
добросовестно вносящие все платежи, рискуют
остаться у разбитого корыта — например,
с протекающей крышей или, что еще хуже,
без договоров, заключенных с поставщиками
коммунальных услуг
Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому
ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой
логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при
соблюдении двух условий: придомовые
территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам
предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться — с соседней пятиэтажкой или
с высотным домом через дорогу.
Для жителей высоток есть еще одно
предупреждение-совет: согласно предписаниям Жилищного кодекса, в одном доме
может быть создано только одно ТСЖ. Поэтому не стоит платить за израсходованные воду и электричество альтернативному ТСЖ, предлагающему более низкие
расценки, — вас просто обманывают.
Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном
доме. Вот реальный случай: в столице около 40 ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — это
не сеанс одновременной игры в шахматы
с большим количеством соперников. Здесь
необходимо сосредоточиться на проблемах
каждого дома, а их всегда бывает много.
Требуется председатель!
Если ТСЖ создано по всем правилам, это
еще не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ
является общее собрание его членов. Оно
правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества.
Например, собрание утверждает бюджет
ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает
из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал или
полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель
товарищества. Они должны быть людьми
деятельными и не слишком загруженными
другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдет на второй план. Если
найти таких лиц среди жильцов не удается,
возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.
К сожалению, деятельность руководителей ТСЖ может стать источником проблем
(третья группа сложностей, связанных с работой этих объединений). Вот далеко не полный список правонарушений, совершаемых
председателями и членами правления:
поставщиками таких услуг;
в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в функционирование инженерных систем здания), в том числе связанные с непосредственной угрозой
для жизни, до передачи строения на баланс
ТСЖ в установленном порядке;
содержащих неправомерные требования,
например стать членом ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов
(председатель и правление не имеют права принуждать вступить в товарищество.
У собственника жилого помещения есть возможность заключить индивидуальный договор с обслуживающей компанией. Однако
в этом случае жилец, не являющийся членом
ТСЖ, может быть ограничен в пользовании
общедомовым имуществом — скажем, для
него будет закрыт въезд на парковку);
расчете платы за коммунальные услуги;
денежных средств, сформированных из
взносов жильцов (при этом иногда в нецелевом расходовании может не быть ничего
противозаконного — допустим, пришлось
срочно чинить крышу дома, а в бюджете на
год это не предусмотрено. В данном случае мы говорим о ситуации, когда, например, денежный фонд, созданный из взносов членов ТСЖ, был потрачен на премию
руководству товарищества).
Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — очень
внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае (и если
ТСЖ приглашает внешнего управляющего,
и если председатель и члены правления выбраны из числа жильцов) необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет
право действовать без доверенности, если
подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии
с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения
правлением или общим собранием членов
ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.
Еще одна гарантия этого — работа
контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных
органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на
деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней
надо выбирать наиболее дотошных членов
ТСЖ, вникающих в каждую мелочь.
Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть
будущее, но каким оно станет — зависит
от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество —
подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание
к общедомовым проблемам.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
№156 - Материал подготовила:
Юлия Чернова
