Топ-менеджер крупнейшего девелопера — об ипотеке и ценах на жилье
Иван Романов, заместитель генерального директора «Группы ЛСР»
С 1 июля изменились условия действия государственной программы льготной ипотеки. Как это отразится на девелоперском рынке? Чего ждать от цен на жилье? Какие вопросы сейчас больше всего волнуют застройщиков? Об этом и многом другом — Иван Романов, заместитель генерального директора «Группы ЛСР» (девелопер № 2 в России по объемам строительства).
«История «метут все, что не приколочено», закончилась»
— Запущенная в прошлом году правительством программа льготного ипотечного кредитования оказала строительному рынку ощутимую поддержку в период пандемии. С 1 июля ее условия скорректировались. Теперь заемщику доступна лишь сумма до 3 млн руб., причем под более высокий процент и с большим первоначальным взносом. Что это значит для рынка и для вашей компании в частности как одного из крупнейших его игроков?
— В среднем без ипотеки квартиру покупают лишь менее трети от всех покупателей, а в отдельных проектах и объектах экономкласса доля ипотечников более 80%. В первом полугодии текущего года подавляющее большинство ипотечных кредитов наших клиентов были выданы именно по субсидированной ставке. В наших московских проектах почти 84% от всех ипотечных кредитов были с господдержкой, в Санкт-Петербурге — порядка 90%, а в Екатеринбурге — более 95%. То есть даже в Москве льготная ипотека обеспечивала нам около половины продаж квартир. Новые условия ипотеки по субсидированной ставке стали фактически недоступными для большинства покупателей квартир в крупных городах. Скажем, в Санкт-Петербурге льготного кредита в 3 млн руб. хватает примерно для четверти квартир в наших проектах, а в Москве — менее 5% квартир. Наш бизнес сконцентрирован именно в этих городах, так что выводы делайте сами. Но для остальных регионов господдержка будет более эффективна и, разумеется, востребована.
— «Сбер» уже на днях заявил о снижении заявок на льготную ипотеку на 60%.
— Неудивительно. Согласно экспертным оценкам, доля субсидированного кредитования снизится на 30–40%. При этом вероятно, что банки, дабы избежать резкого падения спроса на ипотеку, будут снижать ставку за счет собственной маржи. Несколько банков уже объявили, что, несмотря на повышение целевой ставки по программе субсидирования, продолжат давать ипотеку в новых лимитах господержки по прежним ставкам — ниже 6% годовых. А вот какой будет ставка по кредитам выше 3 млн руб., зависит от того, где установится баланс между желанием банков сохранить объемы кредитования и заработать маржу. Со своей стороны, могу сделать прогноз, что она будет где-то в районе 7–7,5%.
— Прогноз по спросу понятен. Но ведь, с другой стороны, девелоперы еще и оказались под давлением растущих цен на стройматериалы. Насколько серьезно вы ощутили рост себестоимости строительства?
— Рост себестоимости для девелоперов сыграл свою роль в росте цен на строящееся жилье. Частично повышение мы ощутили еще осенью прошлого года, когда резко скакнули цены на металл и вследствие дефицита рабочей силы подорожало большинство работ. В этом году вслед за металлом потянулись почти все строительные материалы. Ситуация объяснимая: активность покупателей жилья привела к росту спроса от застройщиков, затем — к дефициту надежных строителей и стройматериалов и так далее. Так было во все времена повышенного спроса на недвижимость.
Кроме того, выросли цены и на услуги подрядчиков. Таким образом, себестоимость дома в целом увеличилась на десятки процентов в сравнении с аналогичными контрактами 2020 года — это намного больше обычного.
— Эпидемиологическая ситуация тоже подливает масла в огонь…
— Естественно. И это проявилось не только в дефиците рабочей силы. Зачастую подрядчики вынуждены менять поставщиков и производителей, когда из-за ковидных ограничений рушатся сложившиеся бизнес-модели и логистические цепочки. Это неизбежно ведет к росту их издержек, которые подрядчики закладывают в итоговую цену своих услуг, и удорожанию проекта.
— Повышение себестоимости строительства неминуемо должно отразиться либо на повышении цен на жилье, либо на уменьшении маржинальности застройщиков.
— Справедливо. Но тут не будет однотипных сценариев. Все зависит от проекта. В тех локациях, где конкуренция будет жестче, девелоперы потеряют в марже из-за удорожания строительства. А в тех городах, районах или особо востребованных проектах, где благодаря высокому спросу сохранится дефицит, рост издержек продолжит толкать цены на жилье вверх.
— Не будем забывать, что та же сакральная для строительного рынка дата — 1 июля, но 2019 года — прочертила границу между долевым софинансированием проектов с физлицами и новой реальностью проектного финансирования. Таким образом, деньги для девелоперов стали дороже. Этот факт уже отражен в текущих ценах или еще возможна коррекция?
— Считаю, что полностью отражен. Вообще, надо понимать, что с учетом общей экономической ситуации и с отсутствием роста доходов населения возможностей для бурного роста цен на недвижимость уже нет. История «метут все, что не приколочено», с 1 июля закончилась.
— При запуске проектного финансирования банки любили рассказывать, что удачные проекты, вызывающие интерес у покупателей и способные в связи с этим генерировать хороший денежный поток, могут выйти на ставку в 0,01% годовых? Вам такое уже удавалось?
— Конечно. Конкурентоспособность проектов, грамотная стратегия продаж и востребованность наших квартир делают свое дело! Причем нам удавалось выполнять условия банка, обеспечивающие минимальную ставку, еще до лета 2020 года, когда льготная ипотека разогрела спрос.
«Мы совершили знатный шопинг»
— С учетом вышесказанного результаты во втором полугодии у девелоперов будут куда хуже, чем в первом. Станет ли ЛСР в связи с этим менять свои ориентиры по финансовым и операционным показателям?
— По количеству проданных квадратных метров мы уже немного отстаем от ожидаемого. От второго полугодия чудес ждать не приходится, следовательно, корректировок не избежать.
— При этом первое полугодие наверняка вышло у вас победоносным?
— Здесь важно понимать, что в первой половине 2020 года льготная ипотека еще не началась, но ограничения, связанные с коронавирусом, уже сказывались на наших продажах. Конкретику дать не могу, поскольку у нас еще не было официального раскрытия показателей по компании.
— Тем не менее очевидно, что с дивидендами за этот период все должно быть в порядке?
— Рекомендации по дивидендам у нас традиционно дает только совет директоров. Ему и предстоит оценить достаточность финансовых ресурсов компании для дивидендных выплат. Все-таки мы в последнее время — в этом году, в частности, тоже — совершили много существенных приобретений.
— О чем речь?
— Например, была серия покупок земельных участков в Санкт-Петербурге. Прежде всего это Васильевский остров — территория завода «Севкабель», земля на Шкиперском протоке и, конечно, большой участок под намыв в Северной части. В Москве были, в частности, сделаны приобретения земель на улице Обручева и в Соймоновском проезде.
— Новая агрессивная экспансия?
— Отнюдь. Просто четкое следование собственной стратегии. Для нас всегда перспективные инвестиции в бизнес стоят в приоритете. Мы видели на рынке интересные предложения, оценивали, соответствуют ли они нашим довольно строгим критериям по уровню доходности и риска, и — покупали то, что выгодно.
— Как-то сразу много выгодного на «прилавок» выбросили. Земля подешевела?
— Увы, подорожала. Но «шопинг» действительно был знатный — даже и не припомню у нас таких значительных инвестиций в земельный банк, как в 2020–2021 годах. Однако это был пул предложений, которыми грех не воспользоваться. Первая линия Финского залива на Васильевском острове — таких потрясающих видов в Петербурге больше не будет. Соймоновский проезд — таких уникальных участков, да еще и с соответствующей документацией — в Москве, пожалуй, и не осталось.
— Получается, что с этим приобретением «Группа ЛСР» выходит в Москве в новый для себя, элитный сегмент?
— Да. Но новым его можно назвать только в отношении Москвы. В Санкт-Петербурге у нас огромный опыт реализации подобных проектов.
— Еще неожиданно для многих ЛСР совершила ряд приобретений в отельном бизнесе: гостиница «Приморская» и санаторий «Кристалл» в Сочи, комплекс «Сестрорецкие курорты» под Санкт-Петербургом. Как это понимать?
— Как продолжение развития направления «Доходная недвижимость», давно существующего в компании. «Группа ЛСР» — многопрофильный строительный холдинг, в том числе является владельцем и оператором нескольких бизнес-центров, самые известные из которых — питерские «Невский, 1», «Невский, 68», московский «Новый Балчуг». Этот набор вполне органично может быть дополнен объектами туристической инфраструктуры. Очевидно, что сейчас, ввиду пандемии, идет переориентация на отдых в курортных зонах России — спрос на качественные гостиницы многократно увеличился, санаторная недвижимость обретает новые перспективы. Кроме прочего, все это позволяет диверсифицировать инвестиции и стабилизировать доход. Хотя мы, конечно, понимаем, что окупаемость и доходность тут ниже, чем в девелопменте.
— Планируете ли еще больше расширять географию своего присутствия?
— Нет.
«Инвесторы пришли в коммерцию»
— Какие самые важные тренды вы сейчас можете отметить в недвижимости?
— Последние года полтора мы наблюдаем много инвестиционных сделок. Не тех, когда приобретают недвижимость на котловане, а потом продают дороже по завершении строительства. Пришли инвесторы, которые вкладывают значительные средства в приобретение недвижимости для ее коммерческого использования. Они подбирают квартиры, а главным образом помещения под магазины и кафе, которые в будущем явно собираются сдавать в аренду, а не перепродавать. Полагаем, мы видим, как таким способом инвесторы в наше неспокойное время находят замену банковским депозитам или каким-то другим рискованным активам.
Ну и, конечно, прослеживается рост интереса к квартирам с отделкой — в том числе в сегменте бизнес-класса.
— Это очень вписывается в концепцию «Все включено», по которой «Группа ЛСР» как раз строит все свои столичные ЖК. Насколько такой подход вообще оправдывает себя в режиме стагнации доходов населения?
— Однозначно оправдывает. Потребитель понимает, что время — единственный невосполняемый ресурс. Его не купить ни за какие деньги. А мы его экономим нашим жителям в буквальном смысле на каждом шагу, размещая в своих проектах школы и детские сады, удобные паркинги и природные и общественные пространства, спортивные объекты. Такой подход — когда все-все под рукой — особенно, конечно, востребован в таком мегаполисе, как Москва.
— Значит, и новые столичные проекты «Группы ЛСР» будут соответствовать системе «Все включено»?
— Обязательно. Мы держим ее в голове уже на этапе организации земельного банка. «Все включено» — это наша фишка, конкурентное преимущество, мы не собираемся от него отказываться. Поэтому, например, в нашем новом ЖК в Ильменском проезде на территории почти 16 га у нас запланирована и школа, и детсад, и большая прогулочная зона, и вся необходимая коммерческая инфраструктура. Ну и о транспортной доступности мы, как всегда, позаботились в первую очередь — рядом метро «Селигерская» и «Верхние Лихоборы».
— В вашем флагманском столичном комплексе — «ЗИЛАРТе» — все включено настолько, что фигурирует даже филиал знаменитого Эрмитажа. На каком этапе находится проект?
— Собираемся выйти на стройплощадку в этом году. На данный момент проект проходит экспертизу перед получением разрешения на строительство.
— Возведение такого сложного культурного объекта — тоже солидные затраты, кстати. Окупятся?
— Вы только что сами ответили на этот вопрос — вспомнили о «ЗИЛАРТе» благодаря Эрмитажу. Значит — окупятся! Главное, чтобы реальные доходы населения начали расти, поскорее закончилась пандемия и геополитическая ситуация не ухудшалась — это на сегодняшний день, пожалуй, главные риски для нашего бизнеса.
