Страсти по согласованию
Делать перепланировку и переоборудование квартиры или не делать- вопрос скорее риторический. Отчегоже не делать, если кошелек позволяет? Другой вопрос, как при этом сберечь и нервы, и время, и деньги. Ведь все это никогда лишним не бывает…
Закон? Есть закон
Утверждать, что правовая база для решения проблем перепланировки отсутствует, было бы совершенно неверно. Скорее наоборот, все потенциальные действия участников этого процесса с правовой точки зрения чрезмерно регламентированы. И, соответственно, взяты под контроль многочисленными разрешительными и надзирающими государственными инстанциями. Казалосьбы, оснований для такой организации дела более чем достаточно. Врезультате самовольных и неквалифицированных перепланировок ослабляются несущие конструкции многоэтажных зданий, нарушается нормальная работа коммуникаций и- как следствие- частично или полностью разрушаются секции панельных домов, трескаются кирпичные стены, проваливаются перекрытия, происходят аварии всистемах водоснабжения и отопления, возгорается электропроводка, взрывается газ.
Вцелях правовой защиты большинства жителей от произвола не вмеру ретивых соседей-перепланировщиков виюле1999 года вступила всилу новая редакция Закона Российской Федерации «Обосновах федеральной жилищной политики». Всентябре того же года Московской городской думой принят закон N37 «Опорядке переустройства помещений вжилых домах натерритории города Москвы». Наряду споследним, по-прежнему действует распоряжение мэра Москвы Ю.М.Лужкова оперепланировке N 166/1-РМот 13.07.96 г.
Вправовом отношении самым «продвинутым» вРоссии считается именно законодательство Москвы. Оно «задает тон» другим регионам впроведении политики переустройства жилья. Подобные законы и распоряжения принимаются местными властями вомногих крупных городах нашей страны, в том числе вСанкт-Петербурге. Законодательство направлено на обеспечение единого порядка оформления и проведения переустройства помещений вжилых домах на территории города. Другая, не менее важная сторона дела- регулирование возникающих всвязи сэтим правоотношений между гражданами, юридическими лицами, органами исполнительной власти, местного самоуправления, вчисло которых входят районные управы. Поэтому читателям есть смысл ознакомиться сэтими документами поподробнее.
Наряду сзаконами, более конкретные требования ксодержанию, составу, порядку разработки, согласованию и утверждению проектов на перепланировку приведены введомственных строительных нормах: ВСН 58-88(Р) и ВСН 61-89 (Р) Госкомархитектуры, ВСН 41-85 (Р) и ВСН 55-87 (Р) Госгражданстроя. Вслучаях недостаточности условий, перечисленных вВСН, допускается использование соответствующих разделов строительных норм и правил(СНиП).
Казалось бы, наличие развитого жилищного законодательства упрощает достижение желаемого результата. Напрактикеже все происходит вопреки здравому смыслу. Почему? Дапотому что это законодательство имеет исключительно разрешительный характер и слишком многое оставляет на усмотрение чиновников.
Не зная броду…
Что ждет квартировладельца, который в одиночку отваживается пуститься вбурное плавание поволнам океана согласований вчиновных инстанциях? Наэтот вопрос отвечает эксперт поперепланировке жилых и нежилых помещений архитектурно-строительной компании «АРНАТ» А.Г.Годя.
— Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта. Апроект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований вразличных организациях и ведомствах. ВМоскве собственник жилья должен быть готов ктому, что проект перепланировки, заказанный им водной из трех лицензированных организаций-монополистов- МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспроект,- пройдет какминимум через десять (!) инстанций. Вкаждой из них владельцу квартиры предстоит официально уплатить ведомственные сборы, всовокупности составляющие кругленькую сумму от $ 800 и выше. Наивно полагать, что собственник жилья ограничится лишь легальными расходами.
Порядок проектирования следующий. Проектная организация попоручению заказчика или его доверенного лица:
— проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ;
— составляет схему (план) межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем (водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции, электропроводки);
— определяет тип квартиры и ее исходное состояние перед ремонтом сперепланировкой.
Поданным обследования составляется техническое заключение свыводами и рекомендациями оцелесообразности проведения работ попереустройству.
После окончания обследования и получения заказчиком положительного технического заключения разрабатывается эскизный проект перепланировки квартиры, который включает всебя:
— общую часть;
— архитектурно-планировочное решение спроизводством всех архитектурно-строительных чертежей (их перечень зависит оттого, полная перепланировка или частичная);
— пояснительную записку.
Вэтом документе приводятся сформулированные специалистами наосновании действующих СНиПов технические характеристики устойчивости и прочности строительных конструкций; показатели огнестойкости помещения вцелом и его отдельных элементов и конструкций; усилия, нагрузки и виды воздействий на конструкции вслучаях, если удаляется часть несущей стены или вней делается проем.
После разработки эскизного проекта решается проблема переоборудования внутриквартирных инженерных систем сзаменой или включением новых элементов. При этом опять потребуются дополнительные согласования смногочисленными ведомствами и службами. Наэтом этапе разрабатывается схема разводки ксантехническим приборам, вносятся изменения вместоположение самих приборов, принимаются решения по размещению вванных комнатах полотенцесушителей, атакже вариантам ихподключения (к системе горячего водоснабжения или отопления), при необходимости изменяются схема внутриквартирной разводки газа, расположение газовой плиты, колонки, котла. Вквартире могут появиться дополнительные дымоходы (камины или печи) и новые вентиляционные каналы. Поскольку их необходимо рассчитать всоответствии сдействующими архитектурно-строительными нормами и правилами и отразить вчертежах эскизного проекта, то кразработке проекта подключаются специализированные организации.
Вопросы переоборудования жилых помещений включают:
— перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
— устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат и вентиляционных каналов;
— перенос и разборку (частичную или полную) межкомнатных перегородок;
— перенос и создание новых дверных проемов;
— устройство и переоборудование тамбуров;
— остекление лоджий и балконов.
Разумеется, не следует путать инженерные понятия. Трубы квартирной разводки водяного отопления (они кстояку неотносятся) могут укладываться в штробы. Всуществующие дверные проемы разрешается навешивать новые двери (в том числе, и стальные), если они открываются втуже сторону. Можно устанавливать новые розетки, если мощность питаемых от них приборов непревышает расчетную нагрузку электроустановки квартиры. Рассказать обовсех этих тонкостях в рамках одной статьи просто невозможно. Все вопросы переустройства врабочем порядке обсуждаются заказчиком сархитектором и инженерами проектной организации. Они нетолько максимально учитывают пожелания клиента, но и выдвигают встречные идеи перепланировки и переоборудования, которые могут быть приняты или отклонены.
Полагаю, эксперт убедительно показал, что напути кзаветной цели существует масса технических препятствий. Но, оказывается, неони являются основными. Проектная организация несможет начать и завершить работу без документов и справок, которые владелец квартиры должен собрать и представить вокончательную инстанцию- Межведомственную комиссию (МВК) прирайонной управе. Без официальноже выполненного и согласованного проекта МВК разрешения наперепланировку недает.
Дальнейшие действия собственника жилья напоминают изнурительный бег позамкнутому кругу. Впроцессе этого «бега» требуется:
1. Получить справку осогласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений сзаявленной перепланировкой, заверенную вжилищном органе поместу расположения квартиры (РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ). Подписать эту справку обязаны все совершеннолетние лица, владеющие долей собственности квартиры.
2. Написать заявление вбюро технической инвентаризации (БТИ) и получить поэтажный план квартиры накальке, экспликацию квартиры посостоянию надень оформления документа, атакже планы и экспликации соседних помещений, если производится переустройство объединяемых квартир.
3. Вписьменной форме заключить соглашения свладельцами смежных, выше- и нижележащих помещений отом, что они невозражают против проведения перепланировки, после чего заверить ихподписи в ЖЭКе.
4. Отдать план и экспликацию изБТИ впроектную организацию.
5. После получения в проектной организации эскизного проекта перепланировки и технического задания приступить ких согласованию вспециализированных организациях.
6. Получить разрешительные визы Госсанэпиднадзора (СЭС), Госпожнадзора, Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), районного архитектурно-планировочного отдела (РАПО), Государственной жилищной инспекции префектуры административного округа.
7. Поуказанию МВК произвести дополнительные согласования в МГПО «Мосгаз» или в АО «Мосэнерго», втом случае, если вквартире перемещаются газовая плита, колонка или производятся изменения всхеме электроустановки для повышения ее мощности.
8. Получить вЖЭКе выписку издомовой книги и копию финансово-лицевого счета суказанием, что квартира приватизирована, или сделать нотариально заверенную копию документа направо собственности.
9. Все перечисленные документы представить вМВК вдвух экземплярах (второй экземпляр будет передан вБТИ).
Посуществующим внастоящее время правилам срок согласования вкаждой инстанции недолжен превышать один месяц, всего процесса согласования- полгода. Последним этапом процедуры является заседание МВК и утверждение протокола засоответствующим номером. Вовсех округах Москвы Межведомственная комиссия заседает один раз вмесяц. Чтобы получить наруки выписку изпротокола, приходится ждать отдвух недель домесяца. Приположительном решении комиссии все работы поперепланировке и переоборудованию должны быть проведены всрок, непревышающий шесть месяцев. Представьте, что рабочие неуложились вотведенное им время. Втаком случае- о ужас! — всю процедуру согласований и утверждения проекта придется начинать сначала. Тоже самое ждет собственника жилья вслучае получения имдокумента софициальным обоснованием отказа МВК и приложенной копией поэтажного плана, где красными линиями обозначены нарушения. Деньги заведомственные сборы и непредусмотренные законом траты, как вы понимаете, невозвращаются. Разумеется, существует возможность оспорить решение МВК всуде, на что уйдет еще полгода. Если такая перспектива вас непугает, дерзайте, господа…
Так ли страшен черт, как его малюют?
Полагаю, теперь владельцу квартиры понятно, как много терний ожидает его напути самостоятельного переустройства жилья. Между тем существует иной, более верный и надежный способ достижения положительного результата- доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлторские и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения счиновниками. Сучастием юристов и риэлторов сроки согласования вподавляющем большинстве случаев сокращаются додвух месяцев, результатже обыкновенно бывает положительный. Конечно, профессионалы работают незадаром, однако размер их вознаграждения восновном непревышает10% отобщих затрат напереустройство.
Прирешении проблем переустройства жилищ трудно переоценить четкость взаимодействия риэлторских и строительных фирм. Строители консультируют риэлторов настадии обсуждения перепланировки свладельцами квартир. Если вариант перепланировки непротиворечит СНиПам и технические решения проблемы возможны, риэлторы начинают процедуру согласования вустановленном порядке, проходя своим путем повсей процедуре согласований.
Пример из жизни
Для переустройства двух квартир, расположенных наодном уровне, вновое жилое помещение сприватизацией и включением вего состав межквартирного тамбура потребовалось объединение усилий двух организаций- риэлторской фирмы «РОДНОЙДОМ» и ЗАО «НПО РАДИС», занимающегося строительством и ремонтом квартир.
Специалист повопросам согласования перепланировок ЗАО «РОДНОЙ ДОМ»О. Е. Головач открывает нашим читателям некоторые профессиональные секреты работы снедвижимостью и общения счиновниками вразрешительных инстанциях.
Вданном случае объединением двух- и трехкомнатной квартир, имеющих общий тамбур, вдоме популярной вМоскве серии П-3М занимались муж и жена. Семейное родство квартировладельцев существенно облегчило решение задачи, поскольку втакого рода переустройствах приоритет имеют родственники попервой линии (муж и жена, родители и дети, бабушка, дедушка и внуки).
Удачным обстоятельством стало и то, что впринадлежащем ДЭЗу тамбуре непроходил канал общего электроснабжения. Будь он втамбуре, владелец коммуникаций могбы воспротивиться. Тогда объединение квартир пришлосьбы осуществлять нечерез тамбур, а науровне гостиной. Как следствие, собственники жилья потеряли бы 6 м2 площади, аархитектор и дизайнер лишились возможности манипулировать спространством заново создаваемой кухни.
Экспликация:
1. Тамбур
2. Гостиная
3. Кухня
4. Кабинет
5. Детская комната
6. Спальня
7. Санузел
8. Ванная комнатаВрезультате перепланировки и переоборудования квартир общей площадью 83,8 и 36м2 (без учета лоджии и балкона) возникло новое жилое пространство общей площадью 130м2. Вместо нескольких достаточно тесных и несвязанных между собой комнат и помещений появились четыре просторных комнаты, большая кухня состоловой, коридор и современный санузел. Проблемы расположения вванной сантехнических приборов удалось уладить, получив согласие живущих ниже соседей и внеся впроект поправки, сделанные специализированной организацией. Управление окружного архитектора дало также согласие наостекление лоджии, которая одновременно была утеплена и стала посути самостоятельным рекреационным помещением.
Важную роль восуществлении задуманного играет строительная организация, которая занимается реализацией проекта. Ведь порезультатам переустройства проводится приемка объекта техником БТИ. Вданном случае специалисты «НПОРАДИС» выполнили все инженерно-строительные и дизайнерские работы ссоблюдением существующих технологий и всоответствии сдействующими СНиПами. Состороны БТИ претензии невозникли, и внынешнем своем виде квартира поставлена набаланс содержателя дома.
Безусловно, владельцы недвижимости могут сделать перепланировку квартир насвой страх и риск и попытаться узаконить ее пофакту: мол, выход найдется влюбой ситуации. Несоветуем! Сумма штрафов и иных дополнительных трат, неговоря онервной перегрузке, может напорядок превысить расходы нариэлторские и юридические услуги. Азлоключения самодеятельных перепланировщиков всудебных инстанциях- тема наших следующих публикаций.
Редакция благодарит фирму «Роднойдом» и компанию «АРНАТ» запомощь вподготовке материала.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
№35 - Материал подготовил:
Николай Петров
