Страхуем… ипотеку
Получение ипотечного кредита- для многих граждан нашей страны единственный путь решения своих жилищных проблем. Но, чтобы предоставить эту долгосрочную ссуду, банк-кредитор должен быть уверен в том, что заемщик сможет своевременно погашать ее. Именно для этого и придуманы различные виды обеспечения займов, одним из которых является страхование.
Кредит на покупку квартиры или дома- это долгосрочный заем, выдаваемый обычно на 10-20 лет. Акак быть банку, если в течение этого времени человек серьезно заболеет, станет инвалидом или вообще, не дай бог, умрет? Или если дом, находящийся в залоге, сгорит? Или право собственности на жилье, принадлежащее, казалось бы, заемщику и находящееся в залоге у банка, перейдет к одному из предыдущих владельцев по решению суда?
Банкиры отвечают на подобные вопросы одинаково: нужно застраховать все эти риски. Итаким образом перекладывают проблемы, которые могут возникнуть в период действия кредитного договора, на плечи страховых компаний. Всохранении своей жизни и здоровья, а также приобретенного жилья и права собственности на него кровно заинтересован и сам заемщик. Если произойдет страховой случай, именно страховая компания выплатит остаток ссудной задолженности перед банком, возместит убытки при полной гибели или повреждении недвижимости и представит интересы человека в суде. Каждый решивший получить ипотечную ссуду должен понимать необходимость страхования (ведь иначе денег не дадут!) и быть готовым предоставить полную информацию о своем здоровье и выбранном жилье. Большинство кредитных организаций требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика, приобретаемое недвижимое имущество, а также риск утраты права собственности на него. Отом, что представляет собой каждый из перечисленных видов страхования, сколько нужно заплатить за страховку и почему, мы и хотим рассказать в этой публикации.
Комплексное обслуживание
Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита во многих банках является личное, имущественное и титульное страхование. Вбольшинстве случаев при покупке жилья на вторичном рынке оформляется договор (полис) комплексного ипотечного страхования, который включает в себя страхование жизни и здоровья заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на него (так называемого титула). Получая кредит на покупку строящегося жилья на первичном рынке, вы должны будете застраховать только свою жизнь и здоровье, ведь самого имущества пока не существует, нет и права собственности на него. Апосле сдачи дома госкомиссии и оформления права собственности на квартиру придется еще оформить страховку приобретенной недвижимости.
Договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией (страховщиком) и физическим лицом- заемщиком (страхователем) в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), в роли которого выступает банк. Почему это делается так, а не иначе? Банк выдает вам свои деньги, а вместо них получает, грубо говоря, бумажку- закладную или другой документ, подтверждающий, что купленное жилье находится у него в залоге. Если с предметом залога (квартирой, домом) или с самим заемщиком что-то произойдет, банк все равно должен вернуть свои средства. Ивыплатит ему их страховая компания.
Банки и страховые компании вступают в партнерские отношения друг с другом. Обычно страховщики (а точнее, их программы комплексного ипотечного страхования) проходят процедуру аккредитации в тех или иных банках. Витоге заемщик после уведомления о возможности получения ипотечного кредита в данном банке получает и список страховых компаний, в которые он может обратиться. «Заемщик не может заключить договор ипотечного страхования с компанией, не согласованной с банком,- говорит Мария Серова, начальник Отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Управления ипотечного и потребительского кредитования «ВНЕШТОРГБАНКа».- Это требование продиктовано необходимостью адаптировать типовые правила и договоры страхования страховых компаний к особенностям ипотечной сделки в конкретном банке».
Врезультате «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК» работает с компаниями «ИНГОССТРАХ» и «РОСНО». Партнерами по ипотечной программе «РАЙФФАЙЗЕНБАНКА АВСТРИЯ» являются «ГРУППА РЕНЕССАНС СТРАХОВАНИЕ», «ИНГОССТРАХ», «ПРОГРЕСС-ГАРАНТ», «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ AIG РОССИЯ» и «ВОЕННО-СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ». Банк DELTACREDIT сотрудничает с теми же организациями (кроме «ПРОГРЕСС-ГАРАНТА») плюс с «АИГ СТРАХОВОЙ И ПЕРЕСТРАХОВОЧНОЙ КОМПАНИЕЙ» и «АЛЬФАСТРАХОВАНИЕМ». Партнером «ГАЗПРОМБАНКА» является группа «СОГАЗ», «ГОРОДСКОГО ИПОТЕЧНОГО БАНКА»- «РОСГОССТРАХ». «ВНЕШТОРГБАНК» сегодня работает с «ИНГОССТРАХОМ» и «ВОЕННО-СТРАХОВОЙ КОМПАНИЕЙ» и планирует в ближайшее время существенно расширить список своих партнеров.
Требования банков к страховому обеспечению ипотечных кредитов различаются. Вчастности, это касается сроков заключения договоров страхования. «Срок действия договоров страхования должен быть не короче срока кредитования»,- комментирует Игорь Садовский, председатель правления банка DELTACREDIT. «Практически в 100% случаев договор страхования заключается на весь срок действия кредита,- продолжает Сергей Лесников, заместитель руководителя Управления по реализации спецпроектов группы «АЛЬФАСТРАХОВАНИЕ».- Это избавляет клиента от необходимости ежегодной пролонгации договора». «Как правило, клиент выбирает ежегодную уплату взносов,- добавляет Валерий Ермаков, начальник Управления банковского страхования страховой группы «СОГАЗ».- Однако наша программа страхования позволяет уплачивать взносы как единовременно, так и в рассрочку: ежегодно, раз в полгода, ежеквартально, ежемесячно». Другой точки зрения придерживается Александр Колошенко, член правления, начальник Управления по работе с физическими лицами «РАЙФФАЙЗЕНБАНКА АВСТРИЯ»: «Согласно требованиям нашего банка, страховка оформляется на один год. По мере развития рынка ее стоимость будет снижаться. Следовательно, если сейчас вы решите взять кредит и смиритесь со стоимостью страховки, то через несколько лет ваши расходы снизятся. Уже сейчас страховые компании предлагают весьма привлекательные ставки на последующие годы, особенно если не происходило страховых случаев».
По первому сценарию в течение срока действия кредита заемщик ежегодно вносит одну и ту же сумму. По второму все происходит так: страховую премию за первый год действия кредита он оплачивает в полном объеме. Через 12месяцев вносит уже меньшую сумму, ведь размер страховой премии в этом случае пересматривается каждый год и вычисляется как произведение остатка ссудной задолженности и страхового тарифа по данному виду страхования. Постепенно страховые взносы уменьшаются. Аесли заемщик погашает кредит ускоренно, то итоговый объем его выплат по страхованию снижается еще быстрее.
Многим читателям журнала затраты на страхование при получении ипотечного кредита могут показаться непомерно высокими. Как обосновать их необходимость?
Николай Шитов, председатель правления «ГОРОДСКОГО ИПОТЕЧНОГО БАНКА»: «Страхование направлено на снижение рисков и, в первую очередь, отвечает интересам заемщика. Конечно, нужно надеяться на лучшее, но быть готовым к худшему. При наступлении страхового случая (например, при пожаре в квартире или ущербе здоровью, который привел к потере трудоспособности) страховая компания погашает задолженность банку, а квартира остается в собственности заемщика».
Игорь Садовский, председатель правления банка DELTACREDIT: «Наш банк как серьезный партнер добивается оптимизации тарифов при работе со страховыми компаниями. Тарифная политика, установленная по договоренности с ними, предусматривает минимальный уровень ставок. Тариф по комплексному страхованию составляет в среднем 0,8-1% от суммы кредита и зависит от возраста и пола заемщика, состояния его здоровья, срока действия договора страхования и рискового покрытия. Что же касается необходимости страхования, я сомневаюсь, что человек, которому пришлось столкнуться со страховым случаем, пожалел тех денег, которые он отдал за страховку».
Мария Серова, начальник Отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Управления ипотечного и потребительского кредитования «ВНЕШТОРГБАНКА»: «Характерным примером применения ипотечного страхования на практике является наступление страхового случая по договору страхования риска утраты и повреждения квартиры. Вслучае частичного повреждения квартиры, например, в результате пожара страховая компания покроет расходы заемщика на восстановление объекта недвижимости; в случае, если повреждения таковы, что жилье восстановлению не подлежит, объем выплаченного страхового возмещения будет, как минимум, достаточен для погашения банку остатка задолженности по кредиту».
Алексей Аксенов, начальник Управления розничных продуктов и услуг «МЕЖДУНАРОДНОГО МОСКОВСКОГО БАНКА»: «Как правило, договор комплексного ипотечного страхования стоит порядка 1,5% от суммы кредита в год. Но не надо жалеть об этих деньгах, ведь все участники сделки заинтересованы в страховании. Впервую очередь, во избежание ряда рисков, в том числе риска утраты права собственности».
Александр Колошенко, член правления, начальник Управления по работе с физическими лицами «РАЙФФАЙЗЕНБАНКА АВСТРИЯ»: «Ипотечное кредитование в России пока находится в зачаточном состоянии, и завышенные тарифы страхования нужно воспринимать как данность. Обосновывать для себя высокие ставки клиенту приходится либо желанием, либо необходимостью приобрести недвижимость. Ведь если клиент не может обслуживать кредит или ситуация с жильем сносная, вопрос вообще не возникает.
Наш опыт работы в России показывает, что предположение, будто удорожание кредита происходит за счет стоимости страховки, призрачно. За последние два-три года стоимость недвижимости выросла в разы. Иполучившие ипотечный кредит несколько лет назад нисколько не жалеют, а максимальные 2% стоимости страховки кажутся на этом фоне исчезающе малыми».
Жизнь и здоровье
Первый шаг к заключению любого договора страхования- заполнение анкеты (она также может называться заявлением, вопросником ит.п.). Вчасти страхования жизни и здоровья в ней содержатся вопросы, позволяющие страховщику оценить степень риска и применить тот или иной тариф. Круг этих вопросов примерно одинаков во всех страховых компаниях, различаются лишь формулировки и порядок следования. Вопросы касаются как непосредственно медицинских аспектов, так и образа жизни заемщика-страхователя: его роста и веса (в том числе изменения веса на 4-5кг за последний год), вредных привычек (курения и употребления алкоголя), наличия новообразований (злокачественных и доброкачественных опухолей), заболеваний сердечно-сосудистой, пищеварительной, мочеполовой и эндокринной систем, почек, органов дыхания, зрения, опорно-двигательного аппарата, психических и нервных расстройств ит.д. Отдельная группа вопросов посвящена дополнительным рискам, то есть занятиям одним из экстремальных видов спорта: альпинизмом, плаванием с аквалангом, авто- или мотогонками, борьбой, боевыми искусствами ит.д. Общее число вопросов может достигать 35 (!). Иесли хотя бы на один из них вы ответите положительно, нужно будет указать детали и все подробно объяснить…
На основании информации, указанной в анкете, компания проведет предстраховую экспертизу, а если появятся сомнения, может отправить заемщика-страхователя на медосмотр, а в редких случаях вообще отказать в страховании. Взависимости от возраста и состояния здоровья, для человека будет установлен более высокий или низкий страховой тариф. Отличаться размеры страховых взносов могут в два, а иногда в три раза. Скажем, при одинаковой сумме кредита $50000 страхование жизни и здоровья заемщика стоит около $80 для человека моложе 30 лет, а находящегося в возрасте 51-60 лет- порядка $150 в год. От этих показателей во многом зависит и общая стоимость комплексного полиса.
Все сведения, приведенные в анкете, будут считаться частью договора страхования. Иесли страхователь что-либо скроет от страховщика (например, наличие серьезного заболевания), хуже он сделает только себе, ведь тогда при наступлении страхового случая компания сможет отказать клиенту в выплате возмещения.
Недвижимое имущество
Все банки, выдающие ипотечные кредиты, требуют застраховать приобретаемое жилье. Речь идет о конструктивных элементах квартиры или дома: несущих и ненесущих стенах, перекрытиях, перегородках, инженерных, сантехнических коммуникациях, электропроводке, дверях и окнах. Внутренняя отделка может быть застрахована по дополнительному договору, выгодоприобретателем по которому будет являться уже не банк, а сам страхователь. «При покупке квартиры на вторичном рынке объектом страхования выступают, несомненно, только ее конструктивные элементы,- говорит Михаил Дрокин, главный специалист Отдела страхования банковских и ипотечных программ компании «СОГЛАСИЕ».- Ведь при реализации предмета залога банком на рынке жилья (если заемщик не может рассчитаться по кредиту) внутреннюю отделку никто не учитывает. Ценность представляет только сама квартира, ее площадь, место расположения ит.п.».
От каких же рисков страхуется недвижимость? Их перечень в разных компаниях примерно одинаков: пожар, стихийные бедствия, взрыв (в том числе газа), противоправные действия третьих лиц, залив (повреждение имущества водой), падение летательных аппаратов и их частей. При определении тарифа на страхование имущества могут применяться повышающие и понижающие коэффициенты, которые в итоге повлияют на конечный размер страховой премии (взноса). Тариф будет выше, если, скажем, приобретаемая квартира находится в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, в старом здании, в ней имеется сауна, дом газифицирован ит.п. И, соответственно, ниже, если жилье оборудовано пожарной сигнализацией, металлической входной дверью, зарешеченными окнами, заключен договор с МВД ит.д. Максимально подробно о страховании квартир можно прочитать в статье «Моя любимая квартира».
Может ли страховая компания отказаться страховать жизнь, недвижимость и титул, если у нее есть сомнения по одному из видов страхования?
Сергей Лесников, заместитель руководителя Управления по реализации спецпроектов группы «АЛЬФАСТРАХОВАНИЕ»: «Может. Вместе с тем здесь имеется специфика. Если при оценке риска страхования жизни у страховщика есть поводы считать, что риск наступления страхового случая выше среднего, но находится в допустимых пределах, тогда это компенсируется повышенным тарифом. Если же после проверки юридической чистоты квартиры выяснится, что риск утраты права собственности велик, то просто откажется страховать такое приобретение».
Яна Кляйн, руководитель Проекта ипотечного страхования компании «РОСНО»: «Отказ возможен только после проведения оценки риска андеррайтерами страховой компании. Например, в части титульного страхования возможен отказ в случае обременения приобретаемого имущества пожизненной рентой. Вчасти страхования жизни и трудоспособности применяется ограничение рисков или повышающий коэффициент, о чем страховщик обязательно извещает банк и клиента. Предварительные тарифы объявляются сразу, а процесс предстраховой экспертизы обычно занимает два дня».
Дмитрий Маслов, вице-президент, руководитель Центра имущественного страхования холдинговой компании «РОСГОССТРАХ»: «При формировании комплексного ипотечного покрытия андеррайтинг предусматривает проведение экспертизы в отношении здоровья потенциального страхователя, условий его труда и истории объекта недвижимости- предмета залога».
Михаил Дрокин, главный специалист Отдела страхования банковских и ипотечных программ компании «СОГЛАСИЕ»: «Может, если есть достаточные основания полагать, что, например, жизнь и здоровье заемщика с высокой степенью вероятности подвержены опасности. Или, например, если рядом с домом, в котором приобретается квартира, проходят строительные работы. Причем отказ в страховании будет звучать не как открытое нежелание страховать жизнь и здоровье, имущество или титул. Просто страховщик установит заведомо неприемлемый тариф, и потенциальный страхователь сам откажется от своей затеи. Конечно, в реальной жизни такие случаи- очень большая редкость. Внашей компании в последние три года таких прецедентов не было».
Титул
Страховать титул- право собственности на приобретаемое жилье- требуют не все банки. Не нужно платить дополнительных денег за эту страховку в «СБЕРБАНКЕ РОССИИ» и в тех кредитных организациях, которые выдают ипотечные кредиты по программе АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Почему нужно страховать титул, то есть утрату права собственности на жилье? «На российском рынке недвижимости присутствуют соответствующие риски,- говорит Игорь Садовский из банка DELTACREDIT.- Всем известно, что в середине девяностых годов были допущены нарушения при осуществлении гражданами приватизации жилья, а также при заключении сделок, принятии и оформлении наследства ит.д. Есть много негативных примеров нарушения законодательства и в наши дни.
Свои аргументы выдвигает Александр Колошенко из «РАЙФФАЙЗЕНБАНКА»: «Существует возможность потери заемщиком права собственности на приобретенное жилье по решению суда, если сделка с недвижимостью будет признана недействительной по тем или иным причинам. Ими могут быть недееспособность лиц, продавших квартиру, отсутствие согласия на сделку других лиц, имевших право на эту недвижимость, прочие нарушения законодательства». Мнение коллег подтверждает Николай Шитов из «ГОРОДСКОГО ИПОТЕЧНОГО БАНКА»: «Мы ориентируемся на мировую практику, согласно которой страхование титула распространено во многих странах».
Для оформления страхования титула приобретаемого жилья заемщик-страхователь должен ответить на вопросы анкеты о прошлом и настоящем квартиры/дома и ее бывших и нынешних владельцах, а также предоставить ряд документов, подтверждающих эту информацию. Если жилье покупается у юридического лица, нужно обязательно собрать и предоставить сведения о нем.
Страховым случаем, как правило, признается утрата права собственности страхователя на застрахованное имущество в результате вступившего в законную силу решения суда, которое лишает страхователя права собственности на это имущество полностью или частично. Ав некоторых страховых компаниях список страховых случаев дополняют еще два: сохранение прав пользования недвижимым имуществом других лиц после государственной регистрации прав собственности страхователя на недвижимое имущество и государственная регистрация обременения (ограничения) права собственности страхователя без согласия выгодоприобретателя (залогодержателя, то есть банка, выдавшего кредит). «Это позволяет минимизировать риски, связанные с неснятием продавца и/или его родственников с регистрационного учета в квартире, приобретенной заемщиком, возможными претензиями членов семьи предыдущего собственника квартиры и другие нарушения»,- говорит Игорь Садовский из банка DELTACREDIT.
Стоимость страховки
Стоимость страхования в каждом конкретном случае своя и зависит от самых разных факторов. «Комплексное ипотечное страхование уже предусматривает пониженные тарифы по сравнению со страхованием по отдельным полисам,- поясняет Валерий Ермаков из «СОГАЗА».- В нашей компании базовый тариф при страховании жизни, имущества и титула не превышает 1,5% от страховой суммы. Всреднем ежегодный взнос для страхователя 30 лет мужского пола при сумме кредита в $50000 на 10 лет составит $445, из них $270- по страхованию жизни и здоровья заемщика». (В этом случае договор страхования заключается на весь срок предоставления кредита, и речь идет об одинаковых ежегодных взносах).
Если же договор ипотечного страхования заключается на один год, а затем пролонгируется, размер страховой премии обычно составляет около 1,5% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%, в год (!). Как будут выглядеть эти цифры для суммы кредита $50 000 при сроке 10 лет? В первый раз нужно будет заплатить $825, через год- $743, через два- $660, через три- $578, а через девять-$83, если заемщик будет вовремя погашать ссуду. Всреднем он выплатит $454 в год. Таким образом, при разных сроках заключения договоров общая сумма страховых выплат будет примерно одинаковой. Отличаться будут лишь размеры в разные годы.
Ипотечное кредитование- тема поистине бездонная. Крассмотрению разных ее аспектов можно возвращаться вновь и вновь. Имы обязательно продолжим разговор в одном из ближайших номеров журнала.
Редакция благодарит «ВНЕШТОРГБАНК», «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК», «РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ», банк DELTACREDIT, «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК», страховые компании «РОСГОССТРАХ»,«АЛЬФАСТРАХОВАНИЕ», «СОГАЗ»,«РОСНО», «СОГЛАСИЕ» за помощь в подготовке материала.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
№86 - Материал подготовила:
Екатерина Базулина
