Почему продавать квартиру лучше сейчас, а не ждать еще большего роста цен

Как известно, идеальной даты для продажи жилья не существует, однако определенно есть ориентиры, которые могут помочь принять верное решение и не упустить момент

Фото: Orini/shutterstock

«РБК-Недвижимость» совместно с руководителем направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Русланом Закирьяновым проанализировали основные тренды на рынке недвижимости ушедшего года, чтобы разобраться что происходило, к чему это привело и почему сейчас все еще подходящее время для продажи жилья

Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен

Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис — не лучшее время для продажи квартиры, и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Интересно, что иногда действительность говорит об обратном.

Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года. В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос* на него оказался на 9% выше в сравнении с IV кварталом 2019 года. Вследствие кризисных явлений, связанных с пандемией и массовым локдауном, во II квартале было замечено снижение интереса потребителей (-22% к I кварталу). Однако уже в III квартале мы видим как оно компенсировалось ажиотажным ростом спроса (+57% ко II кварталу).

Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в IV квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.

Динамика спроса и предложения на вторичную недвижимость, вся Россия, 2020 г. (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Росту интереса способствовали и другие факторы. Снижение ставок по банковским вкладам до рекордно низких значений за последние 10 лет привело к повышению привлекательности инвестиций в недвижимость с целью последующего предложения ее в аренду, как более выгодной альтернативы (доходность депозитов упала уже в апреле, когда ключевую ставку снизили до 5,5% годовых).

Динамика изменения максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) 10-ти кредитных организаций России, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц за период 2019-2021 гг.

(Фото: по данным Банка России)

По мере ослабления ограничений, связанных с распространением пандемии, многие россияне начали рассматривать вопрос о приобретении квартиры в качестве надежного способа сохранения сбережений в условиях экономической нестабильности и колебания курсов валют. Те, кто раньше только планировал покупку жилья, активизировались из опасений, что квартиры резко подорожают.

Характерно, что вслед за спросом на протяжении года стабильно росли и цены — в годовом выражении (IV квартал 2020 к IV кварталу 2019) их динамика составила +8%. Так, если в конце 2019 средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляла чуть больше 54 тысяч рублей, то по итогам IV квартала 2020 года она превысила отметку в 58 тысяч рублей. При этом традиционно самые высокие цены зафиксированы в Москве (в последнем квартале прошлого года стоимость квадратного метра вторичной недвижимости здесь почти в 4 раза превысила средние по стране, составив более 230 тысяч рублей за кв.м), Санкт-Петербурге (135 тыс. рублей) и Сочи (128 тысяч рублей).

Структура спроса на разные виды вторичной жилой недвижимости при этом оставалась практически неизменной. Как и в 2018 и 2019 годах, в 2020 году большая часть покупателей отдавала предпочтение двухкомнатным и однокомнатным квартирам (38% и 36% соответственно), трехкомнатные объекты заняли лишь третье место (19%). При этом в 2020 году средняя стоимость двухкомнатной квартиры по России составила 2,7 млн. рублей, однокомнатной — 2,1 млн. рублей, трехкомнатной — 3,5 млн. рублей, что в среднем на 5% выше уровня цен 2019 года.

На графике ниже видно как изменилась стоимость квадратного метра на вторичном рынке по стране за 2019-2021 гг. Можно заметить, что квартиры всех типов комнатности выросли в цене, а особенно студии и «однушки».

Динамика средней стоимости квадратного метра в квартирах на вторичном рынке, 2019-2021 гг. (изменения в разрезе комнатности)

В то же время объем предложения вторичных объектов с начала прошедшего года последовательно уменьшался: в I квартале снижение практически не было заметно и составило чуть меньше 1% по отношению к концу 2019 года, но уже во II квартале оно достигло 10% (по сравнению с предыдущим кварталом). Несмотря на то, что в следующем периоде рост спроса в определенной степени стимулировал увеличение предложения — до 8%, по итогам IV квартала 2020 года оно опустилось на 9% и оказалось на 11% ниже, чем годом ранее: многие наиболее ликвидные варианты были распроданы. При этом средний срок покупки и продажи квартир на вторичном рынке также сокращался — покупатели и продавцы торопились с принятием решений, за счет чего сделки совершались более быстро.

Ожидаемо, в текущий момент многие потенциальные покупатели, обладающие достаточными накоплениями, уже приобрели жилье. В то же время число объектов, выставляемых на продажу, пока растет достаточно медленными темпами, поэтому настоящее время по-прежнему представляется удачным для продажи квартиры по выгодной цене.

Новостройки VS вторичная недвижимость 2.0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тысяч рублей, то по итогам IV квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го года.

При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена за счет чего разрыв между ними и первичной недвижимостью сильно увеличился. Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы. В итоге недвижимость на вторичном рынке стала выглядеть в глазах покупателей гораздо более привлекательно, а следом за ростом интереса начали расти и цены.

Динамика средней цены на первичное и вторичное жилье, вся Россия, 2020 г. (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank:

— Сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на объекты вторичного рынка растут, следуя трендам первичного рынка недвижимости, при этом качественных квартир остается все меньше. Особенно сейчас, в условиях пандемии, людей интересует готовое жилье, и многие пересмотрели свои предпочтения и рассматривают более просторные варианты, зачастую с террасами, балконами, отдельными рабочими кабинетами. Об этом думают и состоятельные люди, и те, у кого более скромные бюджеты — все хотят по возможности улучшить свои жилищные условия. Если у вас небольшая по площади качественная квартира и вы готовы подождать полтора-два года, арендуя жилье, то вы можете продать ее сейчас, на пике и приобрести квартиру с большей площадью в новостройке. Для этого сегодня — действительно самый удачный момент. Для покупки квартиры в новостройке на рынке заявлено много проектов во всех ценовых сегментах, но ввод в эксплуатацию стоит ожидать ориентировочно в 2023-2025 годы. Для тех, кто не готов ждать, сейчас самое время обратить внимание на вторичный рынок.

Одним из ключевых событий 2020 года, повлиявших на рост интереса к приобретению квартир в новостройках, стало завершение перехода жилищного строительства на новую модель финансирования, которая предоставляет государственную гарантию для граждан, инвестирующих накопления в недвижимость на стадии строительства. Так, по информации ДОМ.РФ, в декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов, превысил показатели жилья, строящегося по старым стандартам. В итоге проектное финансирование позволило новым дольщикам избежать рисков даже в апреле и мае 2020 года, когда во многих регионах страны строительство жилья практически остановилось. Как результат, все больше людей стали смотреть в сторону приобретения жилья в новостройках.

Взрывной рост цен на новостройки во многом был также связан с активными мерами государственного стимулирования рынка, особенно в части введения льготных условий ипотечного кредитования и снижения ставок до рекордно низких для страны значений.

Ставка по ипотеке на историческом минимуме

По информации ЦБ в июле 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в России, обновила исторический минимум — с 7,51% до 7,28%. Главная причина такого снижения — комплексная программа государственной поддержки рынка жилой недвижимости, которая была запущена в мае этого года по поручению президента России Владимира Путина и позднее была продлена до 1 июля 2021 года. Таким образом, у многих россиян появилась возможность взять ипотеку по льготной ставке или с субсидией со стороны государства.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, %

Субъект

Январь 2020

Февраль 2020

Март 2020

Апрель 2020

Май 2020

Июнь 2020

Июль 2020

Август 2020

Сентябрь 2020

Октябрь 2020

Ноябрь 2020

Декабрь 2020

7,32
7,31
7,38
7,36
РФ
8,79
8,69
8,62
8,32
7,40
7,50
7,28
7,16

7,35
7,34
7,39
7,42
ЦФО
8,85
8,81
8,69
8,36
7,17
7,52
7,29
7,17

7,29
7,29
7,38
7,36
СЗФО
8,75
8,73
8,63
8,39
7,38
7,33
7,16
7,10

7,36
7,35
7,34
7,45
ЮФО
9,05
8,96
8,87
8,68
7,71
7,63
7,35
7,29

7,50
7,49
7,53
7,53
СКФО
9,06
9,02
8,96
8,82
7,71
7,75
7,50
7,39

7,27
7,28
7,35
7,28
ПФО
8,94
8,89
8,73
8,29
7,44
7,53
7,26
7,14

7,40
7,43
7,57
7,53
УФО
9,02
8,96
8,84
8,69
7,88
7,76
7,51
7,28

7,41
7,39
7,48
7,46
СФО
8,99
8,96
8,83
8,53
7,76
7,76
7,40
7,25

6,93
6,89
6,93
6,58
ДФО
7,17
6,43
6,92
6,96
6,60
6,66
6,77
6,76

Таблица: по данным ЦБ РФ

Несмотря на эпидемиологическую обстановку, 2020 год стал рекордным для российского рынка жилищной ипотеки: так, по оценке ДОМ.РФ, за год потребителям было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%). При этом снижение ставок стимулировало рост спроса на жилье и поддержало сферу жилищного строительства, а ввод нового жилья в 2020 году приблизился к значениям 2019 года. В результате, ипотека стала доступнее — люди не боятся ее брать, так как выплаты в абсолютном выражении стали ниже. Для собственников квартир это означает, что спрос на их недвижимость значительно вырос, покупателей много, а значит квартиру купят гораздо быстрее.

Динамика изменения ставок по ипотечным жилищным кредитам в 2020 г. на рынках первичной и вторичной недвижимости и динамика ипотечного кредитования в 2019 и 2020 гг.

 

(Фото: по данным ЦБ РФ И ДОМ.РФ)

Доступность ипотеки на покупку жилья в новостройках подогрела интерес к этому сегменту и спровоцировала беспрецедентный рост цен, на фоне которого стоимость квартир на вторичном рынке стала выгодно отличаться, привлекая интерес потенциального покупателя.

Иван Дубровин, управляющий директор «Авито Недвижимости»:

— Пока динамика цен на вторичную недвижимость остается положительной может сложиться впечатление, что лучше немного подождать, чтобы цены выросли еще больше. Но на самом деле это не так — на рынке много факторов неопределенности и даже лучшие аналитики не могут дать прогноз, сколько еще продлится рост и не произойдет ли в ближайшее время изменение тренда на снижение цен на недвижимость. При этом, среди факторов потенциально способных повлиять на ситуацию можно выделить окончание периода льготной ипотеки, повышение ставки ЦБ РФ, макроэкономические шоки (например, в виде роста инфляции), а также снижение реальной покупательной способности россиян.

Продажа недвижимости — важный и ответственный шаг для любого из нас. Важный, потому что на кону большие суммы, которые можно направить на улучшение жилищных условий семьи или инвестиции в будущее. С этой точки зрения сейчас — окно возможностей, шанс продать объект по наивысшей цене. Поэтому своим близким и друзьям я даю такой совет — спешите продавать и делайте это при помощи профессиональных агентов на «Авито Недвижимости». И лучше не откладывать такие планы на завтра.

* По данным «Авито Недвижимости»: спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени

Автор
Руслан Закирьянов, руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»

Источник