ПИК или ЖНК — вот в чем вопрос…
Чтобы приобрести квартиру, как известно, нужна крупная сумма, но она есть не всегда. Совершить такую покупку можно при помощи специальных программ. Наиболее распространены ипотека и долевое участие
в строительстве. Жилищно-накопительные кооперативы особой популярностью
не пользуются, а жаль…
Параллельно с банковским кредитованием жилья развивается небанковское финансирование, в основу которого положена деятельность строительных сберегательных касс (ССК)- государственных учреждений, создаваемых для финансовой помощи желающим купить недвижимость. По сути своей ССК похожи на знакомые старшему поколению читателей кассы взаимопомощи. Вкратце схема их работы такова: вкладчик, вступая в ССК, заключает срочный договор с этой организацией на использование определенной суммы кредита, необходимого для приобретения или строительства жилья. Эта сумма формируется за счет ежегодных взносов вкладчика, заимствованных у других вкладчиков средств, процентов по накоплениям, государственных дотаций и субсидий. На первом этапе вкладчик накапливает установленную в договоре сумму сбережений, которая ежегодно увеличивается на сумму процентов по вкладу. На втором этапе вкладчик получает статус потенциального покупателя, дающий ему право воспользоваться кредитом для приобретения жилья. Таким образом, заемные средства после покупки жилья для одного из пайщиков возвращаются в кассу в виде ежегодных взносов и могут пойти на кредитование новых вкладчиков. При этом надо сказать, что по закону участвовать в такой накопительной системе может строго определенное количество членов, то есть существует гарантия того, что кооператив не превратится в банальную «пирамиду». Иеще: кооператив будет существовать до того момента, пока все его члены не получат по квартире.
Главное преимущество участия в жилищно-накопительном кооперативе по сравнению с обычной ипотекой- несомненная экономичность и удобство: в ЖНК берут всех, к тому же и ссуда практически беспроцентная. Пайщику надо ежегодно платить 3-5% от заемных средств, которые фактически являются членскими взносами и идут на содержание кооператива
ВРоссии есть две разновидности строительных сберкасс: жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Эти организации- правопреемники дореволюционных обществ взаимного кредита. Сейчас в стране, по данным Федеральной налоговой службы, действует около 4 тыс. разнообразных жилищных кооперативов. Разобраться в их особенностях довольно сложно, но мы все же попробуем.
Сходство и различия
Схема работы ЖНК или ПИК (их в общем случае называют жилищным кооперативом) приблизительно одинакова.
По своей правовой природе жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, а это означает, что права самостоятельно покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги они не имеют. Их функция- инвестировать средства своих участников в строительство жилых домов. Жилкооперативом управляют председатель и правление, а наиболее важные решения принимают на общем собрании пайщиков.
Вчем же разница между ЖНК и ПИК? Жилищно-накопительный кооператив объединяет возможности ипотечного кредитования, паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. На практике это означает, что люди в количестве 50-5000 человек (данное число преду-
смотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах») консолидируются на добровольной основе для того, чтобы, как сказано в Законе, удовлетворить потребность в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Стать собственником жилья пайщик ЖНК может только после того, как полностью погасит пай.
Схема работы жилищно-накопительного кооператива
1. Формирование инициативной группой на основании договора общего фонда, средства которого используются для строительства жилья
2. Приглашение к участию вкладчиков. Единственное требование к вкладчику- возможность заплатить первоначальный взнос, а также вносить ежемесячные платежи для погашения ссуды
3. Накопление 30-50 % от стоимости квартиры на личном счете пайщика
4. Покупка квартиры
5. Выплата оставшейся части ссуды в кассу жилкооператива
Специального закона о потребительских ипотечных кооперативах не создано, а потому их деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ. Деятельность ПИК (как и ЖНК) не лицензируется, но, как и любое юридическое лицо, он подлежит государственной регистрации. Основная функция ПИК сходна с целью работы ЖНК, однако член ПИК приобретает жилье в собственность по ипотечной схеме, то есть сразу получает квартиру в собственность, но до момента выплаты пая она находится в залоге у кооператива.
Различие заключается и в том, что за деятельностью ЖНК осуществляет жесткий контроль государство, и это идет только на пользу. Финансовые нормативы, по которым можно провести диагностику финансовой стабильности, определяет Федеральная служба по финансовым рынкам. Вчастности, проверяют возможность кооператива выполнить свои обязательства в краткосрочной и долгосрочной перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и другие параметры. Деятельность ПИК контролируют государственные органы в общем порядке, то есть проверка финансовой стабильности не проводится.
Российская жилищно-накопительная система развивается
в полном соответствии с принципами европейского
и международного права: с 2004г.Гильдия народных кооперативов России является членом Европейской федерации жилищно-строительных сообществ, которая действует с 1962г. и объединяет ЖНК 19 стран
Участие в ПИК вообще более рискованно, чем в ЖНК. Объяснение простое: единственная гарантия сохранности инвестиций и приобретения жилья для пайщиков ПИК- устав кооператива. Согласно ему, средства ипотечного кооператива формируются только за счет пайщиков. Это значит, что для роста фонда нужен приток новых вкладчиков. Кроме того, ЖНК по своим обязательствам отвечает собственным имуществом, а вот ПИК такой обязанности не имеет. Для вкладчика это может быть чревато тем, что при банкротстве кооператива его пай пропадет без какого-либо возмещения.
Модель работы жилкооператива
Давайте вспомним ипотечную модель приобретения квартиры. Вы получаете согласие банка на выдачу кредита, подыскиваете квартиру, вносите 30-50% от стоимости жилья, а остальное платите в рассрочку в течение 10-25 лет. При этом квартира остается в залоге у банка, несмотря на то что она уже в вашей собственности. Для того чтобы провести перепланировку или сделать ремонт, вам надо спросить разрешения у банка, а перед тем как вы соберетесь зарегистрировать на своей жилплощади кого-то из членов семьи, придется поставить банк в известность.
История ЖНК и ПИК
У них… Первое жилищно-строительное общество появилось в Древнем Китае, а в Европе денежный фонд, состоящий из взносов желающих приобрести жилье, впервые был образован в г.Бирмингеме (Великобритания) в 1775г.Система строительных обществ развивалась, в нее постепенно включались все новые государства. В1885г. открылось жилищно-строительное общество в Германии. Но наибольшее распространение жилищные кооперативы получили уже после Второй мировой войны, что вполне объяснимо: необходимо было заново построить дома для десятков тысяч оставшихся без крова людей. Активно продолжает развиваться система небанковского кредитования жилья в таких странах, как Австрия и Германия, а также Польша, Хорватия и Чехия.
ВВеликобритании строительные сберегательные кооперативы постепенно были вытеснены ипотечными банками, а во Франции строительные сбережения вообще всегда аккумулировались в банках, на специальных жилищных сберегательных счетах.
…И у нас. ВРоссии прародители современных строительных сберегательных кооперативов возникли еще в 60-х гг. XIXв., когда были образованы общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли при содействии Крестьянского поземельного банка. Позже сформировались торговые потребительские общества и потребительские кооперативы заготовительно-скупочной и торговой направленности. Но такого бурного развития, как в Европе и США, строительные общества у нас не получили. Возможно, причиной тому было длительное существование крепостного права, а может быть- стагнационные тенденции в экономике… Уисториков нет однозначного ответа.
После Октябрьской революции система потребительской кооперации стала общегосударственной, частное строительство не поощрялось. Большие изменения произошли по окончании Великой Отечественной войны, когда появились специализированные потребительские кооперативы: жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные. Создаваемые объекты недвижимости были социалистической собственностью специализированных кооперативов, членам которых принадлежало только право пользования. Вперестроечный период государство сократило помощь строительным кооперативам- это привело к тому, что такие организации практически перестали создавать, а в конце 90-х гг. ХХ в. вообще стали использовать для различного рода афер.
На сегодняшний день участие в строительных кооперативах не так популярно, как банковское кредитование. Несмотря на это, в стране создана Гильдия народных кооперативов России, а различные виды строительных кооперативов продолжают развиваться.
Накопительные жилищно-строительные системы- замкнутые, приток новых членов им не требуется. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других пайщиков, а на следующем, кредитном этапе- уже ссудополучателем. При этом денежные ресурсы не привлекаются с внешнего финансового рынка, что значительно удешевляет ссуду. Ктому же условия предоставления ссуды в накопительных системах в меньшей степени зависят от ситуации на рынке.
Есть и еще одно преимущество: сокращается время ожидания покупки недвижимости и уменьшается размер взносов. Ежегодные отчисления в резервный фонд жилкооператива, составляющие не менее 1,5 % от размера ссуды, при нормальном развитии ситуации засчитываются в стоимость приобретаемого жилья.
Вступая в жилкооператив, вы пишете заявление, в котором указываете свои требования к квартире: количество комнат, общий метраж, местоположение ит.д. Сучетом средней рыночной стоимости определяют примерную стоимость жилья. Ее согласуют с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывают в решении председателя кооператива о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена ЖНК жилого помещения размер паевого взноса уточняют на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и вписывают в решение председателя кооператива, согласованное с членом ЖНК.
Подсчитаем: участвуя в жилкооперативе, мы приобретаем квартиру стоимостью 5 млн руб. Размер ссуды пусть будет равен половине стоимости квартиры, то есть 2,5 млн руб. Сумму членских взносов определим в соответствии со средними показателями действующих на сегодняшний день кооперативов- 5 % от размера ссуды (125 тыс. руб.). Плюс около 75 тыс. руб. (1,5-3 % от размера ссуды) в год надо перечислять в резервный фонд. Кроме того, размер платежей будет увеличен на сумму налога на доходы физического лица (поскольку по налоговому законодательству бесплатный заем равноценен получению материальной выгоды)- проценты за пользование рублевой ссудой исчисляют, исходя из 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на день получения таких средств. Таким образом, пайщику жилкооператива предстоит платить немногим более 250 тыс. руб. в год. При этом ежегодный взнос при выходе из кооператива вкладчику вернут.
Плюсы и минусы ЖНК
Начнем с несомненных преимуществ:
для вступления в жилкооператив не требуется никаких длительных предварительных процедур, как при обращении в банк за ипотечным кредитом; никаких ограничений по полу, возрасту, семейному положению, месту жительства нет;
не нужно подтверждать свои доходы справкой или искать поручителей;
можно приобрести жилье в любом населенном пункте нашей страны;
поскольку паевые взносы могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья, жилищные кооперативы достаточно надежны, к тому же они подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке;
денежные средства пайщиков учитываются раздельно: членские взносы и паевые взносы зачисляются на отдельные банковские счета, то есть деньги не смешиваются и расходуются только на строго определенные цели;
квартира приобретается после согласования с пайщиком и в строгом соответствии с требованиями, которые он изложил в заявлении при вступлении в жилкооператив;
до покупки жилья член жилищного кооператива может изменить свои требования к нему, а также величину ежемесячного платежа, срок и сумму накопления, уменьшить время погашения оставшейся части паевого взноса;
в квартиру можно въезжать тогда, когда накоплена 1/3 ее рыночной стоимости (при условии, что дом уже построен);
возможен зачет стоимости имеющегося жилья в качестве паевого взноса, а также использование финансовой помощи, предоставляемой работодателями, профсоюзами или родственниками и друзьями;
свой пай вкладчик вправе передать, продать или подарить другому члену жилкоо-ператива; к тому же можно рассчитывать на покупку сразу двух квартир- например, родителям и детям;
оставшуюся часть паевого взноса можно выплатить досрочно, а в случае выхода из жилкооператива- получить обратно сумму членских взносов.
Теперь- о минусах. Любой жилкооператив предполагает больший риск, чем ипотека. Банк намного стабильнее, а кооператив может стать плодородной почвой для мошенников.
Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) со временем должны быть преобразованы в ЖНК. Проблема состоит в том, что хотя существование ПИК формально не противоречит законодательству, ни в одном законе их деятельность
не отражена. Аэто означает, что любое обращение в суд
с жалобой на действия ПИК заведомо обречено на проигрыш- ведь они, в отличие от ЖНК, не отвечают по своим обязательствам собственным имуществом
Что выгоднее- взять кредит в банке или вступить в ЖНК? Наши рекомендации: просчитайте все варианты, определите свои финансовые возможности и, что очень важно, оцените надежность той организации, при посредстве которой собираетесь приобретать квартиру.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
№114 - Материал подготовила:
Юлия Тихомирова
