On FIRE: как инвестиции в недвижимость помогут вам раньше выйти на пенсию
Инвестиции в новостройки больше не работают. Что делать инвесторам, которые хотят зарабатывать на недвижимости
Движение FIRE (financial independence, retire early — то есть финансовая независимость и ранняя пенсия) уже достаточно широко распространено в США. Особенно оно популярно у миллениалов: первого поколения, которое не считает, что хороша любая работа, за которую стабильно платят деньги.
Многие американцы в какой-то момент понимают, что не хотят до 67 лет работать в офисе, особенно если дело, которым они занимаются, не согласуется с их жизненными принципами или же просто очень сильно выматывает.
Что они делают? Показательна история программиста Карла Дженсена, который испытывал на своей работе стресс: он писал код для медицинского оборудования и осознавал, что малейшая ошибка могла навредить пациентам или даже кого-то убить. И несмотря на хороший соцпакет и стабильный заработок — он получал $110 тыс. в год — Карл в какой-то момент решил, что хочет изменить свою жизнь. Посоветовавшись с женой, он составил подробный финансовый план и в течение пяти лет накопил порядка $1,2 млн. В итоге Карл смог уйти на пенсию в 43 года. Теперь он планирует жить на $40 тыс. в год, которые получает от инвестиций, и больше не работать ни дня.
Движение FIRE наиболее популярно среди мужчин, которые работают в технологической индустрии — инженеров, программистов. Они спокойно очень хорошо разбираются в цифрах и финансах, умеют использовать сложные проценты и не боятся инвестировать.
Как заработать себе на пенсию
Многие россияне тоже уже задумываются о пенсионных накоплениях — молодые специалисты не надеются на государство и сами копят себе капитал. Особенно это характерно для жителей крупных городов.
Некоторые пошли дальше и фактически живут по модели FIRE. Для этого нужно подсчитать, какую сумму в месяц хотелось бы получать на пенсии, а после с помощью калькулятора сложных процентов рассчитать требуемый для этого капитал. Обычно речь идет о десятках миллионов рублей — чтобы жить на проценты от этого капитала, а не проедать его.
Дальше обычно встает вопрос о выборе инструментов для его накопления. Худшим вариантом будет банковский депозит — сегодня российские банки предлагают процент, даже не перекрывающий официальный уровень инфляции.
Еще один довольно популярный вариант — размещение денег на фондовом рынке. Это хороший подход, но нужно помнить о диверсификации: финансовые советники не рекомендуют держать весь капитал в акциях, облигациях и фондах. Как минимум 10% стоит вкладывать в недвижимость. И тут есть свои нюансы.
Как выбрать недвижимость для инвестиций
Финансисты называют недвижимость не лучшим вариантом для инвестирования. И они правы: всего 20% людей, вложивших средства в квартиру, получают доходность выше, чем у банковского депозита. Еще у 20% доход уходит в минус.
Дело в том, что 99% всех недвижимости, которая есть на рынке, не подходит для инвестиций: она или не принесет много денег, или и вовсе потребует со временем крупных расходов. Поэтому стратегия «купить квартиру в новостройке на этапе строительства, а потом перепродать ее с прибылью» срабатывает далеко не всегда.
Однако на рынке недвижимости всегда присутствует так называемый золотой процент: квартиры, выставленные с дисконтом, на перепродаже которых можно заработать, если вовремя провести сделки.
Что это за объекты? Это в основном вторичное жилье, владельцам которого нужны деньги, поэтому они готовы продать квартиру с дисконтом 10-20% от ликвидной рыночной цены. Если купить квартиру со скидкой 10% и перепродать ее без дополнительных вложений по рыночной цене, то реальный доход после уплаты налогов составит 7,83%. В год можно провести минимум три такие сделки — и получить 23,5% годовых.
Другие экспертные колонки
- Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2020 году — Игорь Индриксонс
- Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать — Александр Волик
- Новые ниши для инвесторов: рынок офисной недвижимости станет другим — Анна Осипычева
Об авторах
Алексей Гальцев,
основатель компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
