Квартиры переехали: почему в Старой Москве стало меньше доступного жилья

13.06.2021

0 10 4 minutes read

В Москве стали возводить меньше новостроек комфорт-класса. Смещение интереса застройщиков к проектам бизнес-класса объясняется их более высокой маржинальностью и ростом издержек в отрасли

Фото: Ultrasto/shutterstock.com

Новостроек комфорт-класса стало меньше

В границах Старой Москвы за последний год сократились доля и объем новостроек в комфорт-классе — одном из самых доступных форматов жилья. Стоимость 1 кв. м в этом классе недвижимости сегодня оценивается в 245 тыс. руб., в то время как в бизнес-классе цены начинаются от 320 тыс. руб. за 1 кв. м.

Тенденцию к снижению предложения массового сегмента на рынке новостроек Москвы (без учета новых территорий) отметили несколько компаний, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Так, по данным риелторской компании «Метриум», если в 2020 году доля новостроек комфорт-класса составляла 46%, то в 2021-м снизилась до 35%. В то же время доля проектов бизнес-класса выросла с 43% до 53%.

Если сравнивать апрель 2021 года с апрелем 2020-го, то объем экспозиции за год в комфорт-классе, по оценке «Метриума», сократился на 28,9% (10,1 тыс. лотов против 14,2 тыс.), а их общая площадь — на 36,1% (531 тыс. кв. м против 830,6 тыс. кв. м).

Соотношение предложения на первичном рынке Старой Москвы по сегментам

(Фото: «Метриум»)

Сокращение доли новостроек комфорт-класса в старых границах Москвы отметили и аналитики ГК «Пионер». По их данным, в новостройках в Старой Москве на май 2021 года наибольшую долю предложения (46%) занимают проекты бизнес-класса. Проекты комфорт-класса составляют 37%, оставшаяся часть — премиальное и элитное жилье. При этом год назад доля комфорт-класса была выше — 42%, а бизнес-класса ниже — 45%.

В риелторской компании «Бест-Новострой» подтверждают, что новостройки массового сегмента уступают бизнес-классу по объему предложения. При этом его доля остается стабильной на протяжении последних полутора лет — около 35%. По данным платформы bnMAP.pro, сейчас в старых границах Москвы объем предложения новостроек комфорт-класса составляет 675,3 тыс. кв. м (35% от общего объема), стандарт-класса — 16,7 тыс. кв. м (1%). На бизнес-класс приходится 874,6 тыс. кв. м (46%), классы премиум и элит составляют 247,7 тыс. кв. м (13%) и 100,3 тыс. кв. м (5%) соответственно. Год назад это распределение было практически аналогичным, однако объем заметно выше. Так, предложение новостроек комфорт-класса в продаже составляло 723,3 тыс. кв. м (35%), стандарт-класса — 36,1 тыс. кв. м (2%), бизнес-класса — 937,1 тыс. кв. м (46%), остальное — премиум и элит.

«Сейчас в комфорт-классе в старых границах Москвы есть неудовлетворенный спрос, который оттягивает Новая Москва. Покупатели, для которых 245 тыс. руб. за 1 кв. м (цена комфорт-класса в старых границах Москвы) дорого, приобретают квартиры в новостройках Новой Москвы, где сейчас стоимость 1 кв. м находится на уровне 170–180 тыс. руб. Поэтому весь комфорт-класс практически «переехал» в Новую в Москву», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Предложение новостроек комфорт-класса в Новой Москве постоянно пополняется. По данным «Бест-Новостроя», только с начала 2021 года оно выросло на 50%, в то время как в старых границах впервые за год пополнилось лишь в мае (на 11%), до этого наблюдалось снижение.

Одна из причин сокращения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек в старых границах Москвы — перемещение интереса застройщиков к реализации проектов бизнес-класса из-за более высокой маржинальности

(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )

Читайте также:

Аналитики отметили рост цен и сокращение предложения новостроек в Москве
Жилье в Новой Москве подорожало почти на треть

Почему сокращается комфорт-класс

Одна из причин сокращения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек в старых границах Москвы — смещение интереса застройщиков к проектам бизнес-класса из-за их более высокой маржинальности, говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Влияние на сокращение предложения массового сегмента оказывает и программа реновации — в ней оказалась задействована часть пригодных под строительство жилья комфорт-класса участков.

Сокращение объема предложения в комфорт-классе связано и с растущим спросом на новостройки всех сегментов. В декабре 2020 года был поставлен рекорд по числу сделок с новостройками. По данным столичного Росреестра, в последний месяц года в Москве было заключено 15 тыс. сделок. Это на 62% больше, чем в декабре 2019-го (9,2 тыс.). Всего за 2020 год в Москве зарегистрировано 111,2 тыс. ДДУ — на 6% больше, чем в 2019-м.

«На изменение соотношения в распределении предложения жилья по классам влияют несколько факторов: опережающий рост спроса на квартиры комфорт-класса, который приводит к вымыванию экспозиции, а также рост количества новых проектов бизнес-класса, развитие первичного рынка Новой Москвы, на котором преобладает предложение комфорт-класса», — объяснила руководитель департамента аналитики компании «Бон Тон» Елена Чегодаева.

В Старой Москве останутся некоторые проекты комфорт-класса, но основную часть составит бизнес-класс

(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )

Мнение застройщика

Диана Нилиповская, директор по продажам группы компаний «Пионер»:

— Доля проектов бизнес-класса в старых границах Москвы увеличивается в первую очередь за счет развития новых территорий, которые удачно располагаются с точки зрения транспортной доступности. Эти территории позволяют строить не только жилье комфорт-класса, но и более дорогое и качественное. Как следствие, эти земельные участки повышаются в своей цене и в финансовой модели застройщика составляют большую часть.

Затраты застройщика по всем направлениям растут (рост себестоимости стройматерилов, переход на эскроу-счета и т. д.), поэтому он переориентируется на более дорогой формат, который может окупить его вложения. Влияние на структуру предложения новостроек оказал и повышенный спрос на новостройки всех классов, сокращение выхода новых проектов и предложения в целом.

Что будет дальше

По итогам 2020 года на столичный рынок, по данным «Бест-Новостроя», вышло 28 жилых комплексов комфорт-класса с квартирами и пять апарт-комплексов. «В этом году мы ожидаем появления на рынке сопоставимого объема предложения. При этом тенденция по перемещению комфорт-класса в Новую Москву сохранится в ближайшие годы», — считает Ирина Доброхотова. Со временем в Москве комфорт-класс закончится и будет развиваться в основном на новых территориях. В Старой Москве останутся некоторые проекты комфорт-класса, но основную часть составит бизнес-класс, прогнозирует эксперт.

Пока на новостройки комфорт-класса существует спрос, они будут строиться, считает Надежда Коррка. Безусловно, сейчас в старых границах Москвы не так много свободных участков под строительство массового жилья, однако можно изыскать определенные резервы. Прежде всего это территории промышленных зон, реорганизуемые в рамках различных городских проектов, в том числе индустриальных кварталов. Помимо этого, определенный объем жилой недвижимости можно возвести на месте домов, снесенных в рамках различных программ (реновация, комплексная реконструкция кварталов), подытожила эксперт.

Читайте также: