Как не купить кота в мешке
Как гласит народная мудрость, делить шкуру неубитого медведя- занятие бесперспективное. Тем не менее на рынке недвижимости есть немало предложений купить такую «шкуру»- вложить деньги в квартиру на стадии строительства дома. Отом, насколько это безопасно и выгодно, пойдет речь в нашей статье.
Осторожность не помешает
Преимущество покупки такой недвижимости прежде всего в том, что вы инвестируете деньги в непрерывно развивающуюся отрасль. Какие бы кризисы ни бушевали в мире, жилье требуется людям всегда. Азначит, приобретенный товар- строящаяся квартира- всегда будет ликвидным. Ктому же при необходимости вы скорее всего сумеете заработать на ее продаже, так как недвижимость постоянно дорожает.
Поскольку дом пока существует только на бумаге, можно заранее выбрать квартиру с фиксированной или так называемой свободной планировкой. Оплачивать строящееся жилье предстоит по мере возведения здания. Вкладывая деньги на стадии строительства, вы фактически будете избавлены от всех наценок на будущую квартиру, которые появляются после завершения госприемки дома.
Наиболее надежно защитить права покупателя строящейся недвижимости в возникшей конфликтной ситуации может только договор участия в долевом строительстве. Никакой альтернативный договор таких гарантий не дает.
Вто же время у такой покупки есть существенные недостатки. Вы не можете быть полностью уверены в том, насколько честно будут работать строители, хватит ли денег у инвесторов на завершение проекта, не возникнут ли какие-либо форс-мажорные обстоятельства ит.д.
Приобретая жилье в доме не слишком распространенной серии или же квартиру свободной планировки, вы фактически получаете кота в мешке- вряд ли удастся наглядно представить окончательный вид жилья, пока строительство не будет завершено. Иногда застройщик по разным причинам корректирует проект, меняя количество парковочных мест или назначение объектов инфраструктуры будущего дома. Например, перепрофилировать уже построенную подземную стоянку для него будет накладно и хлопотно, а вот превратить запланированный в доме детский сад в офис можно легко. Не слишком радужные экономические перспективы многих застройщиков нередко заставляют их вносить в проект и более значительные изменения: они уменьшают высоту потолков в квартирах, удешевляют внутреннюю отделку…
Наконец, если вы покупаете еще не существующую недвижимость, у продавца есть очень много возможностей для мошенничества. Самый распространенный случай- неоднократная продажа одних и тех же квартир. Теоретически эту проблему должна была решить обязательная регистрация всех договоров участия в долевом строительстве. Однако есть и другие, альтернативные способы оформления отношений покупателя и застройщика, по разным причинам чаще используемые и риелторами, и самими строителями. Ктому же при заключении безопасного, казалось бы, договора участия в долевом строительстве тоже порой возникают сложности.
Если вы собираетесь покупать право на квартиру, которая строится, у посредника, надо узнать, например, рассматривались ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, какая репутация у данной фирмы и ее контрагентов- застройщиков, проходила ли оплата по любым контрактам компании (были ли финансовые операции).
Проверить, не была ли квартира продана сразу двум хозяевам, можно, хотя это довольно трудоемкая процедура. Москвичам надо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, а жителям Московской области- в администрацию того муниципального образования, где находится строящийся дом. Эти органы ведут учет договоров участия в долевом строительстве и поэтому могут предоставить информацию о наличии или отсутствии зарегистрированного договора на ту же строящуюся квартиру, на которую претендуете вы. Правда, надо помнить, что подобный учет- дело добровольное, а следовательно, нужных сведений в реестре может и не быть. Вто же время сотрудники указанных организаций скажут вам, есть ли у застройщика право продавать эти квартиры, или же он, например, передал их поставщику стройматериалов в счет оплаты отгруженных товаров.
Схема покупки
Основная проблема, стоящая перед покупателями жилья на стадии строительства, состоит в том, что отношения покупателя и застройщика нужно оформлять документально. Вданном случае есть несколько вариантов оформления.
Первый, наиболее правильный и безопасный,- заключение договора участия в долевом строительстве. Согласно ему, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости в полном соответствии с заявленной ранее проектно-технической документацией, а после того, как будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передать его участнику долевого строительства. Вторая сторона договора- участник долевого строительства- обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома, в котором она находится.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» закрепляет перечень обязательных условий договора участия в долевом строительстве. Это описание конкретного строящегося объекта, указание срока передачи застройщиком дома госкомиссии и будущим новоселам, цены договора (фактически- стоимость квартиры), сроков и порядка ее выплаты, а также гарантийного срока на объект долевого строительства (не менее 5лет). Если не хватает хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается недействительным.
Некоторые (точнее говоря, довольно редкие) страховщики предлагают застраховать средства, вложенные в покупку еще не существующей квартиры, но при условии, что купля-продажа жилья должна быть оформлена заключенным договором участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации- это одна из гарантий прав дольщиков. Еще одной гарантией является то, что строящийся дом фактически становится залогом и будет продан в том случае, если застройщик его не достроит. Упокупателя-дольщика есть возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих обстоятельствах: застройщик нарушает сроки договора; или дом возведен, но с такими отступлениями от условий договора, которые ухудшили результат строительства либо сделали здание непригодным для жизни. Ксожалению, практика показывает, что многие застройщики не спешат заключать договор участия в долевом строительстве. Ведь квартиры можно продавать только после того, как будет получен полный пакет разрешительной документации на новостройку, а это требует времени, сил и финансовых вложений.
Второй вариант покупки непостроенной квартиры- заключение договора переуступки прав требования. При этом возводимую недвижимость покупают у того, кто приобрел ее на более ранней стадии, оформив договор участия в долевом строительстве. Особенность такого способа заключается в том, что продавец передает не саму квартиру, а свои права на ее получение в будущем. Договор переуступки прав требования регистрируют в Федеральной регистрационной службе, а значит, права покупателя будут юридически защищены.
Третий путь приобретения недвижимости на стадии строительства- участие в жилищно-накопительном кооперативе. Вэтом случае предметом договора выступает обязательство кооператива построить или приобрести для его члена квартиру. Член кооператива, в свою очередь, должен своевременно вносить членские взносы, выплачивая закрепленный в договоре пай. Но следует знать, что юридические гарантии прав участников ЖНК часто оказываются призрачными. Ведь обязательства кооператива перед своими членами закреплены только в его уставе, а это означает, что судьба квартиры будет находиться в руках правления ЖНК. Поэтому тем, кто решит покупать квартиру через ЖНК, мы рекомендуем провести независимую юридическую экспертизу договора.
Покупать еще не построенную квартиру лучше при деятельном участии риелторов. Именно эти специалисты рынка недвижимости помогут найти информацию о том, какие строительные проекты реализуются сейчас, сколь надежны их инвесторы и, самое главное, насколько безопасно вкладывать деньги в такой недострой.
Четвертый способ- заключение договора соинвестирования (это предлагают сделать застройщик или его представитель). Оформив такой договор, потенциальный покупатель принимает на себя те же риски, что и другие инвесторы. Но здесь есть проблема: физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, с точки зрения закона не может быть участником инвестиционной деятельности. После того как был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», застройщики не имеют права предлагать физическим лицам заключать договора инвестирования. Это означает, что стать соинвесторами могут немногие (юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель). Однако соинвестирование для физического лица возможно, если разрешение на строительство инвестируемого объекта было получено до 1апреля 2005г.
Наконец, есть и еще одна схема- покупка квартиры при помощи векселя. Такой вариант широко распространен, поскольку удобен застройщикам (благодаря ему можно получить первую прибыль уже на этапе нулевого цикла стройки), несмотря на связанный с ним риск. Внося деньги, покупатель получает взамен ценную бумагу, подтверждающую обязательство вернуть их. Проблема состоит в том, что долг застройщика перед приобретателем, выраженный векселем, юридически не связан со строящимся жильем. Если строительство останавливается или прекращается совсем, покупатель имеет право потребовать возврата суммы, проставленной в векселе, но не квартиры. Разумеется, приобретателю вернут только сумму без процентов за использование его денег (если вообще вернут). Иеще один минус такой схемы- в векселе невозможно указать стоимость 1м2 жилья. Это также дает возможность застройщику изменить условия первоначального договора, причем не в пользу покупателя.
Информация- главная защита
Если вы решили, что готовы рискнуть и вложить деньги в квартиру в строящемся доме, не торопитесь соглашаться на первое же найденное предложение. Чтобы сделать риски, сопровождающие покупку, минимальными, стоит провести собственное маленькое расследование, ибо кто осведомлен- тот вооружен.
Итак, новоявленным пинкертонам предстоит выяснить все, что касается застройщика и его планов на строительство. Проще всего было бы обратиться прямо к застройщику, но лучше начать с открытых источников (например, интернет-сайтов, посвященных строительству и недвижимости). Если вы собираетесь покупать право на квартиру, которая строится, у посредника, надо узнать, например, рассматривались ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, какая репутация у данной фирмы и ее контрагентов- застройщиков, проходила ли оплата по любым контрактам компании (были ли финансовые операции).
Следующий этап- изучение документов строительной фирмы. Запретить вам ознакомиться с этими бумагами ни одна строительная компания не имеет права, поскольку их представляют в органы юстиции для регистрации. Укаждой организации должны быть следующие учредительные документы: свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (его наличие подтвердит, что фирма действительно существует), свидетельство о присвоении ИНН (компания стоит на налоговом учете и осуществляет платежи), устав (в последнем, в частности, указана сфера деятельности учреждения- так, фармакологическое предприятие не должно заниматься строительством).
Сотрудник организации, предлагающий вам приобрести квартиру, должен осуществлять свою деятельность на основании доверенности от данной фирмы. Вней написано, что именно работник вправе делать, а также проставлен срок действия этой доверенности.
Укаждой уважающей себя строительной компании есть еще действующая лицензия на строительную деятельность или допуск к работам от СРО (с04.01.2010г.). Изучая этот документ, обратите внимание на срок его действия, совпадение наименования компании- обладателя документа и фирмы, с которой вы заключаете договор. Вприложениях найдите виды разрешенной деятельности. Там обязательно должна быть указана функция застройщика и прописано его право на осуществление строительства зданий и сооружений с указанием этажности.
Ипоследнее (по списку, но не по значимости)- читайте документацию на строительство. Прежде всего изучите разрешение на строительство, проверьте сроки его действия, наименование компании- обладателя данного документа, а также координаты объекта строительства- номер дома, корпуса, название проекта (если оно есть). Бывают случаи, когда все требуемые бумаги у застройщика имеются, но того корпуса, в котором покупателю предлагают приобрести жилье, просто не существует в проектной документации. Поэтому будьте бдительны! Затем ознакомьтесь с декларацией на объект строительства, то есть с техническим описанием проекта. Вдекларации указаны серия вашего будущего дома, его этажность, примерный план организации общих помещений, материал постройки ит.д. Если в план строительства были внесены изменения, они должны быть учтены и в декларации. Причем делают это публично- информацию обязаны разместить в местной газете и на сайте застройщика.
После того как вся необходимая информация о застройщике и будущем доме собрана, неплохо посоветоваться с юристами и риелторами. Чтобы консультация была полезной и максимально объективной, лучше обратиться к независимым специалистам- они помогут правильно оценить перспективы строительства и укажут на проблемные места договора.
Редакция благодарит Марию Макарову, эксперта агентства «Миэль», за помощь в подготовке материала.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
№137 - Материал подготовила:
Юлия Тихомирова
