Ипотечная горячка: бум кредитования грозит ростом цен на жильё
Ипотечный бум может привести к дальнейшему росту цен на жилую недвижимость, отмечают опрошенные NEWS.ru эксперты. Ранее представитель Банка России заявил, что продление льготной программы ипотеки создаёт риски подорожания жилья и перегрева на данном рынке. Аналитики отмечают, что продажи квартир растут не только благодаря льготным кредитам, но и из-за девальвации рубля. Россияне не хотят терять свои деньги и стараются вложить их в квадратные метры, провоцируя рост цен на жильё.
Льготная ипотека под 6,5% годовых, которая так порадовала многих россиян, как оказалось, таит в себе потенциальные неприятности для рынка недвижимости. Продление этой программы после 1 ноября и возможное увеличение лимита может способствовать подорожанию жилья, заявил директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Александр Данилов.
Потенциальные риски связаны с тем, что быстрое увеличение объёмов выдачи кредитов может вести к росту цен на жильё, создавая риски перегрева. После окончания программы спрос может упасть, а за ним и цены. Если в этот момент произойдёт очередной кризис, когда у людей упадут доходы, то кредитные риски для банков могут существенно вырасти, — сказал представитель ЦБ в интервью РИА Новости.
Вместе с тем, по его словам, Банк России пока не опасается появления «пузыря» на ипотечном рынке. Дело в том, что на начало сентября по льготной программе было выдано около 400 млрд рублей при общем лимите в 900 млрд. Это не так уж много с учётом того, что весь ипотечный кредитный портфель банков — около 8,5 трлн рублей, отметил Данилов.
Текущая программа льготной ипотеки, пусть она и не столь велика к общему ипотечному портфелю банков, создаёт существенные дисбалансы на рынке недвижимости крупных мегаполисов страны, отмечает директор по стратегии ИК «ФИНАМ» Ярослав Кабаков.
Стоит отметить, что сейчас разница стоимости метра в новостройке и на вторичном рынке в одном районе может достигать 30%. Таким образом, проценты «перетекают» в тело займа, а учитывая снижение по году реальных располагаемых доходов населения, можно констатировать наличие «пузыря» в этом сегменте рынка. Однако не стоит спешить с предположениями о раскрытии данного «пузыря». Учитывая ограниченный пул застройщиков и наблюдаемое ручное регулирование, с высокими ценами на жильё в новостройках мы будем жить ещё долго.
Ярослав Кабаков
директор по стратегии ИК «ФИНАМ»
Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была запущена в конце апреля и действует до 1 ноября. Она распространяется только на покупку квартир в новостройках и позволяет получить кредит на сумму до 6 млн рублей, а жителям Москвы и Санкт-Петербурга — до 12 млн рублей. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что правительство может продлить данную программу.
Сергей Булкин/NEWS.ru
Шансы, что льготное кредитование будет сохранено, выше 50%, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
Ипотеку под 6,5% сейчас уже сложно назвать льготной, учитывая, что ставка ЦБ снизилась до 4,25%. Если программу отменят, это снизит ажиотаж на рынке, но лишь слегка. Многие покупают квартиры не из-за дешёвых кредитов, а из-за страха девальвации рубля. Поэтому программу лучше сохранить. 6,5% — это почти рыночная цена, лучше её не трогать.
Ирина Радченко
вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
Ипотечный бум
Несмотря на экономический спад в условиях пандемии коронавируса, на рынке недвижимости сейчас наблюдается настоящий бум. Ипотечный портфель в России по итогам 2020 года может вырасти более чем на 18%, сообщил Александр Данилов.
По итогам восьми месяцев ипотечный портфель прибавил 10,6%, и, судя по последним месяцам, темп выдач набирает обороты, — отметил представитель ЦБ.
По его словам, спрос на ипотеку был поддержан снижением рыночных ставок, а также программами господдержки — в последние несколько месяцев на них приходится около 40% жилищных кредитов. Треть займов выдана в рамках госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%.
Центробанк недостаточно тревожится по поводу ситуации с ипотекой, ведь даже если льготная программа не будет продлена, риск возникновения «пузыря» однозначно существует, считает вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. Он поясняет, что низкие ставки по ипотеке — это стимул взять кредит, но его потом нужно гасить и обслуживать, а реальные располагаемые доходы населения падают.
Нужно учитывать, что перед нами уже маячит вторая волна карантина, которая ударит по экономике. Это может привести к дополнительному существенному падению доходов домохозяйств, и перед многими встанет вопрос, как отдавать кредиты. Это может привести к повышению объёмов дефолтов на рынке. В результате залоговая недвижимость станет выходить на рынок, и тогда уместно будет говорить уже не о росте, а о существенном падении цен на жильё.
Олег Самойлов
вице-президент Российской гильдии риелторов
Но пока вторая волна на подходе, спрос и цены на жильё растут. Так, спрос на квартиры в новостройках в России в третьем квартале этого года прибавил 38% к предыдущим трём месяцам. В годовом выражении рост составил 30%. Такие данные приводит портал «Авито.Недвижимость». В результате средняя стоимость квадратного метра в новостройке в России за год увеличилась на 12%.
Цены на жильё действительно активно растут, подтверждает Ирина Радченко. По её оценке, подорожание с начала года в среднем составило от 5% до 15%. При этом ажиотаж на рынке недвижимости связан не столько с дешёвой ипотекой, сколько с обесценивающимся рублём.
В марте рубль потерял 17% своей стоимости, а в сентябре стал самой обесценивающейся валютой в мире. Большой пласт людей, которые вышли на рынок недвижимости, мотивируют это тем, что они хотят вложить куда-то свои рубли. Ставки по депозитам значительно снизились, плюс власти собираются ввести налоги на крупные вклады, и люди просто забирают деньги из банков. Кто-то скупает акции и облигации, а кто-то вкладывается в квартиры. Те, у кого не хватает денег, берут ипотеку, — пояснила эксперт.
Перегрев на рынке недвижимости, по её словам, уже есть, поскольку цены выросли без экономического обоснования. В выигрыше от ипотечного бума оказались банки и застройщики, а в зоне риска — граждане, взявшие ипотеку в новостройке. Поскольку покупатель там не живёт, банкам гораздо проще продать залоговую квартиру и найти других клиентов, предупреждает Ирина Радченко.
Сергей Лантюхов/NEWS.ru
Дальнейшая ситуация, по её словам, будет зависеть от поведения рубля. Если он будет падать и дальше, то какое-то время испугавшиеся инвесторы продолжат перекладывать деньги в квадратные метры и тем самым толкать цены на жильё вверх. В результате стоимость квартир может вырасти ещё на 5–10%. Однако уже в следующем году с окончанием ипотечного бума может начаться снижение цен на жильё, и они могут отыграть назад весь прирост 2020-го.
В целом по итогам этого года цены на жильё могут вырасти на 15%, считает Олег Самойлов. При этом потенциал роста, по его мнению, почти исчерпан. Дело в том, что шансы введения второго ограничительного периода довольно высоки, а опыт первого показывает, что рынок в этот момент просто замирает вместе с ценами, пояснил специалист.
