«Формат сервисных апартаментов будто заранее готовился к пандемии»
Каким стал 2020 год для инвесторов и арендаторов апарт-отелей? Что будет с сервисными апартаментами в будущем? Интервью «РБК-Недвижимости» с директором по развитию сети апарт-отелей YE’S Антоном Агаповым
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
— Каким стал 2020 год для рынка сервисных апартаментов? Спрос был высоким?
— Начнем со спроса на аренду. Для всей туристической отрасли 2020 год был достаточно трудным и тяжелым, туристический сегмент нес миллиардные потери. И только сегмент сервисных апартаментов продемонстрировал гибкость. Он будто заранее готовился к этой пандемии — и оказался крайне устойчивым к кризисным явлениям.
Загрузка апарт-отелей сети YE'S на протяжении года в среднем составляла 75%, а в самый острый период самоизоляции не опускалась ниже 65%. Дело в том, что сервисные апартаменты в первую очередь ориентированы на среднесрочное проживание — от одного месяца и более, то есть люди у нас проживают полгода-год. Таким образом, наши клиенты самоизолировались в апарт-отелях, обеспечив нам высокую загрузку. У нас можно всегда заказать уборку, у нас можно арендовать рабочее место, у нас обустроены места общего пользования — в наших апарт-отелях люди чувствуют себя комфортно в любое время. Первая и основная категория наших арендаторов — это корпоративные клиенты, их доля составляет 50–60%. Весной 2020 года многие компании оставили своих сотрудников в местах размещения. Вторая категория арендаторов — студенты, которые как учились в вузах Москвы и Санкт-Петербурга, так и продолжили учиться в 2020-м. Весной по объективным причинам мы лишились только клиентов туристического сегмента, но и этот спрос начал восстанавливаться уже с июня — пошло развитие внутреннего туризма.
— А каким был спрос на покупку номеров в апарт-отелях?
— Если говорить про девелоперскую составляющую нашего бизнеса, 2020 год оказался очень эффективным по нескольким причинам.
Во-первых, произошло изменение ключевой ставки, а значит, и ставок по ипотеке — они стали рекордно низкими. И это дало нам новых клиентов-инвесторов.
Во-вторых, 33 трлн руб. россиян лежат на банковский депозитах, и многие посчитали, что держать деньги в банках под 5–6% годовых не совсем целесообразно. Поэтому наши соотечественники в нынешнем году стали искать другие способы инвестирования, например в недвижимость. Ведь около половины россиян считают покупку жилья выгодным вложением с точки зрения сохранения своих средств. И конечно, сервисный апартамент как инвестиционный продукт оказался куда более привлекательным для таких инвесторов. Обычно жилая недвижимость приносит им 4–5%. При этом люди самостоятельно занимаются сдачей в аренду, ищут арендаторов, решают с ними вопросы с задолженностью, ремонтом и т. д. А когда таких квартир не одна, а две или три, это история очень сложная…
Сервисные апартаменты отличаются наличием управляющей компании, которая берет на себя все заботы собственников: поддерживает техническое состояние номеров, сдает их в аренду и обеспечивает собственникам пассивный доход. Это значит, что собственник номера в апарт-отеле раз в месяц просто получает отчет и денежные средства на свою карту. Именно поэтому с инвестиционной точки зрения данный формат оказался крайне популярным в 2020 году.
В итоге мы столкнулись с ажиотажным спросом на покупку номеров в апарт-отелях сети YE'S — продали практически все апартаменты в текущих проектах, YE'S Botanica и YE'S Technopark в Москве. На этом же фоне мы полностью реализовали еще до запуска наш флагманский проект YE'S Marata в Санкт-Петербурге на 1188 апартаментов. Цены на него взлетели колоссально: на старте продаж апартамент-студию 19 кв. м можно было купить за 3,6 млн руб., а сейчас его цена на вторичном рынке составляет уже 6 млн руб. Капитализация этого объекта недвижимости удвоилась.
— А как меняются инвесторы апарт-отелей?
— Мы видим, что наш продукт стал более понятен широкому кругу потребителей. Году в 2011-м, когда мы только начинали формировать наш продукт, многие инвесторы задавали базовые вопросы про вид из окна, высоту потолков и тому подобные.
Сегодня потребитель стал более подкованным. Теперь его интересуют инвестиционная привлекательность, доходные программы, опыт управляющей компании.
Так же сильно вырос интерес к столичным апарт-отелям со стороны региональных покупателей — тех, у кого в своих регионах нет подходящих для инвестиций объектов недвижимости. У таких инвесторов нет возможности постоянно приезжать в Москву и Санкт-Петербург, поэтому формат сервисных апартаментов для них — самый подходящий. В 2020 году доля региональных покупателей составила около 30% в сети апарт-отелей YE'S.
— Интерьеры юнитов и общественных пространств в апарт-отелях подверглись изменениями в 2020 году?
— Главная тенденция и преимущество интерьерных решений в номерах — это эргономика небольшого пространства. В первую очередь мы говорим про апартаменты площадью 19–27 кв. м. Это студии с кухонной зоной — в таких помещениях эргономика крайне важна, людям должно быть комфортно находиться в них бо́льшую часть времени. Гость, конечно, может спуститься в лобби, площади которых в наших проектах могут достигать 1,5 тыс. кв. м. Это пространство с уютными лаунджами, кафе, где люди могут проводить время. То есть мы делаем места общего пользования максимально комфортными, чтобы не «запирать» людей по апартаментам. Мы реализуем концепцию СPA (Concept Public Area), концепцию «город в городе». Вы когда-нибудь были на круизном лайнере? На кораблях тоже небольшие каюты, но очень развита инфраструктура. Апарт-отель устроен так же: у нас много кафе, баров, ресторанов, салонов красоты и спа, химчисток, банков и т. д. Человек может решить любую свою потребность, не покидая здания. Это, кстати, также стало одним из конкурентных преимуществ апарт-отелей в период кризиса, в период пандемии.
Также составляющей любого апарт-отеля сети YE'S являются офисы. Например, в каждом апарт-отеле у нас есть офисные пространства, где можно арендовать рабочее место либо офис. Таким образом, жители апарт-отеля могут разделять понятия «дом» и «работа» в рамках одного здания. Это очень удобно.
— Какие проекты апарт-отелей сейчас находятся в стадии реализации?
— У ГК «Пионер» реализованы три проекта (YE'S Hoshimina, YE'S Marata — в Санкт-Петербурге и YE'S Mitino — в Москве). В процессе строительства в Москве находятся еще два — YE'S Botanica и YE'S Technopark. Еще один объект — по франшизе — реализуем в столице Казахстана Нур-Султане (YE'S Astana).
В 2020 году мы заключили контракт на реализацию проекта по франшизе в Санкт-Петербурге, объявить о его запуске планируем в начале 2021-го года.
— А чего ждать инвесторами в 2021 году? Каковы перспективы развития формата сервисных апартаментов?
— Говоря про сервисные апартаменты, хотелось бы отметить несколько составляющих. Во-первых, мы видим колоссальное развитие этого формата, особенно в Санкт-Петербурге. Сейчас в Северной столице 87% всех апартаментов приходится на сервисные.
В Москве немного по-другому устроен рынок апартаментов, здесь в большей степени популярен формат «псевдожилья» — это апарт-комплексы, которые размещаются на земельных участках, не предназначенных под жилое строительство. В таких апартаментах люди могут жить, но не могут получить постоянную регистрацию и т. д. Сервисные апартаменты или апарт-отели — это, скорее, гостиничный комплекс с номерами, ресепшеном, лобби и соответствующим уровнем сервиса.
Как вы знаете, сейчас ведется работа по законопроекту об апартаментах. Правительство планирует разделить понятия «псевдожилья» и сервисных апартаментов и законодательно это урегулировать, что укрепит сегмент и даст дополнительный стимул для его развития. Поэтому сервисные апартаменты ждет колоссальный рост в Москве и в регионах России. Уже сейчас мы ведем переговоры о строительстве апарт-отелей в Нижнем Новгородом, Тюмени и Казани. Следите за новостями.
