«Дешевле, чем у застройщика»: чем опасен демпинг покупателей-инвесторов
В новостройках на ранних стадиях реализации в 2021 году могут резко снизиться темпы продаж. Все дело в том, что те покупатели, которые приобрели жилье в инвестиционных целях, теперь начинают его продавать — причем значительно дешевле, чем застройщики
В 2020 году активность частных инвесторов новостроек подогревало стремление сохранить свои сбережения и отсутствие других привлекательных объектов для инвестирования. По внутренним оценкам застройщиков, в 2020 году доля инвестиционных покупателей в сегменте проектов бизнес-класса Москвы достигала 30–40%.
В начале 2021 года в этом сегменте рынка уже начинает проявляться новый тренд — инвесторы начали выходить из игры и продавать свои активы по переуступке. На такое поведение инвесторов влияют два фактора: с одной стороны, цены уже выросли настолько, насколько ожидался их рост в горизонте 12–18 месяцев, с другой стороны, вероятнее всего, такого сильного роста цен в 2021 году уже не будет. Это активно развернуло инвестиционных покупателей к мотивации выходить из игры и «фиксировать прибыль».
Инвестор-покупатель
Инвестиционные покупатели активно заходят в сделки по покупке жилья в проектах бизнес-класса на самых ранних этапах строительства. Нередко формируются даже специальные списки на предпродажу. Основная стратегия таких покупателей — перепродажа приобретенных лотов через 10–18 месяцев на волне растущей цены. Наиболее привлекательные проекты для инвестиционных покупателей — жилые комплексы бизнес-класса, ориентированные на проживание деловых людей, в том числе в зоне тяготения к Сити, к центральным локациям города, и отличающиеся архитектурными характеристиками, эффектными зонами лобби и т. п. Инвестиционные покупатели приобретают квартиры и апартаменты не «для жизни», в большей степени ориентируясь на общую цену лота и относительно небольшую их площадь.
Договор переуступки: что это?
Приобретенное в строящемся доме жилье может продаваться по договору уступки прав требования по действующему договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка может заключаться между юридическими и физическими лицами. В случае если квартира приобретается у физического лица, на нее не будет распространяться действие льготной ипотеки. Договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, согласия застройщика не требуется.
«Черный лебедь»
Анализ текущих предложений продажи квартир и апартаментов в проектах бизнес-класса Москвы — предложений первичной продажи от застройщиков и предложений переуступки на сайте ЦИАН — позволяет сделать предположение, что смена поведения категории инвестиционных покупателей и отмечаемые аномалии рынка станут «черным лебедем» для рынка жилой недвижимости в 2021 году. Что же это за аномалии?
Во многих проектах со сроком реализации во втором полугодии 2021 года, 2022-м и даже 2023-м году заметно растет количество предложений по переуступке от физических лиц. По отдельным проектам число предложений переуступки составляет 20–30% от количества лотов на экспозиции от застройщика. При этом, что еще более критично, объявления от продавцов по переуступке все чаще содержат слова «Цена ниже, чем у застройщика», «На 1,5 млн рублей дешевле, чем у застройщика», «Квартира, на которой вы экономите», «Срочная продажа», «Торг».
Вот несколько примеров: в проекте бизнес-класса вблизи Таганского района по переуступке двухкомнатную квартиру в корпусе с готовностью в 2021 году можно купить сейчас по той же цене, по которой застройщик предлагает квартиру схожей площади в корпусе с готовностью в 2023 году.
В проекте бизнес-класса со сроком реализации в 2023 году и стартом продаж в сентябре прошлого года объем предложений по переуступке в середине марта составлял половину от количества предложений на экспозиции от застройщика.
В ярком строящемся проекте на западе Москвы через полгода с момента старта продаж двухкомнатная квартира сейчас предлагается по переуступке по цене на 3 млн руб. (или на 13%) дешевле, чем аналогичный вариант можно приобрести у застройщика.
И таких предложений переуступки становится все больше — рост количества объявлений изначально наметился в ноябре 2020 года, и от месяца к месяцу этот показатель идет по нарастающей. Что все это означает, как и насколько сильно это повлияет на рынок жилой недвижимости в 2021 году?
Читайте также: Как оформить переуступку новостройки. Пояснения Росреестра
Разворот рынка
Данные, полученные при анализе предложений от застройщиков и предложений переуступки по большому количеству проектов ЖК комфорт- и бизнес-класса в Москве, являют собой очень яркие сигналы разворота рынка. Дальнейший волновой эффект довольно легко предсказуем: в проектах-новостройках на ранних стадиях реализации, где традиционно в структуре спроса была велика доля частных инвесторов, может произойти снижение темпов продаж до 40–60%.
В проектах, реализуемых в несколько очередей, с горизонтом ввода в эксплуатацию в 2022–2024 годах, начнется внутренняя каннибализация спроса вследствие демпинга цен и вброса на рынок ликвидных лотов по переуступкам. Но что особенно важно, все это повлечет за собой эффект домино и в «зоне поражения» окажутся не только проекты, в которых была значительная доля инвестиционных покупателей, но и их проекты-конкуренты, а потенциально и весь рынок в целом.
Читайте также: Аналитики предсказали рост цен на новостройки в пределах инфляции
Отток инвесторов
Тенденция снижения темпов продаж впервые за год объясняется исчерпанием потенциального спроса и проявилась уже в ноябре-декабре 2020 года, после искусственного всплеска покупательской активности из-за введения льготной ипотеки. Такие вероятностные и ожидаемые рядом инвестиционных аналитиков события в экономике России, как укрепление курса рубля и повышение ключевой ставки ЦБ, могут дополнительно сократить потенциальный спрос на рынке жилья, когда произойдет отток с рынка части инвесторов, решающих переключиться с вложений в недвижимость на вложения в различные финансовые активы.
Устойчивость финансовой модели девелоперских проектов окажется под угрозой. Те проекты жилых комплексов, которые изначально концептуально проектируются, создаются и продаются для покупателей с мотивацией покупки «для жизни», показывают сейчас максимальную устойчивость к возможным негативным последствиям от смены поведения инвестиционных покупателей. Однако в условиях прогнозируемого масштабного волнового эффекта девелоперы даже этих проектов должны будут работать над их финансовой устойчивостью.
Об авторах
Регина Лочмеле,
директор департамента аналитики компании Falcon Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
