Что будет с арендой жилья в Москве, если завтра введут карантин
Спросили у экспертов, почему рынок арендного жилья реагирует на любые кризисы и что будет со спросом и ставками, если завтра новый карантин
Фото: ANDREA TOSI/shutterstock
Весной, когда в Москве действовали жесткие ограничения, рынок аренды жилья рухнул: спрос упал до 70–80%, аренда тоже подешевела. Многие собственники во время карантина давали скидки на оплату квартир своим арендаторам, которые оказались в сложном финансовом положении. К концу лета арендный рынок жилья почти оправился от последствий пандемии. Но ситуация вновь стала ухудшаться.
Спросили у экспертов, почему рынок арендного жилья реагирует на любые кризисы и что будет со спросом и ставками, если завтра новый карантин.
Что было с арендой жилья в весенний карантин
Рынок аренды жилья быстрее других сегментов реагирует на любые перемены в социально-экономической жизни страны, поскольку тесно связан с ней. Он напрямую зависит от экономики, рынка труда, а в этом году еще от ограничений, связанных с распространением COVID-19.
Люди арендуют жилье за собственную деньги, и их поведение на этом рынке зависит от их доходов в настоящий момент. В условиях карантина многие компании сокращают штат или количество рабочих часов своим сотрудникам, а следовательно, и зарплату. Это сильно затронуло рынок аренды, так как снизился платежеспособный спрос. «Некоторые и вовсе лишились работы или были отправлены в отпуска без сохранения заработной платы и потеряли возможность вносить арендную плату. А для многих семей арендные платежи составляют основную статью расходов», — рассказала управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
В результате часть арендаторов из-за потери заработка не могли платить за съемные квартиры. Многие собственники в разгар пандемии шли на уступки — одни давали рассрочку, другие скидки до 50%, третьи — на время карантина и вовсе разрешили арендаторам оплачивать только коммуналку.
Кроме того, многие перешли на удаленную работу, следовательно, отпала необходимость снимать квартиру в пределах МКАД. Часть арендаторов переехала в Подмосковье, где рекордно вырос спрос на дачи, часть — вернулась в регионы. А потенциальные арендаторы из регионов, планировавшие переезд в Москву, наоборот, отложили свои планы. В результате это привело к падению спроса, увеличению объема предложения и сроков экспозиции. По оценкам экспертов, в мае активность арендаторов в Москве была на 72% ниже мая 2019 года, а ставки снизились почти на 12%.
«Последние четыре месяца в столице устойчиво растет как число новых объявлений, создаваемых в течение месяца, так и число объявлений, доступных для арендаторов: больше новых лотов выводится на рынок, но они медленнее уходят», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Читайте также «Мне снизили оплату квартиры на 50%»: что происходит с арендой в Москве
Арендные ставки отыграли две трети от весеннего снижения
Снятие ограничительных мер в Москве оживило рынок аренды жилья. По оценкам компании «Инком-Недвижимость», в июне спрос вырос на 17% по отношению к данным мая. Эксперты связывают это с миграцией арендаторов — новые варианты для себя искали те, кто из-за снижения доходов, смены места или характера работы был вынужден переехать.
Еще одна волна оживления спроса прошла в августе — перед началом учебного года и стартом бизнес-сезона, когда многих сотрудников вернули обратно в офисы, отметил Алексей Попов из ЦИАН.
Однако спрос на аренду жилья в Москве сейчас остается ниже показателей прошлого года. «Спрос не приблизился к уровню традиционного высокого сезона: в нынешнем сентябре он был на 20% ниже, чем в прошлогоднем. Причем после окончания режима самоизоляции основной арендный спрос в Москве формировали мигрирующие из одних квартир/комнат в другие», — отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Сегодня на рынок постепенно приходят также новые региональные и иностранные арендаторы, хотя их число невелико. «Однако опасения заболеть сдерживают наплыв приезжающих, да и в столице ситуация с трудоустройством довольно напряженная — количество рабочих мест не увеличивается», — добавила эксперт.
Ставки аренды летом тоже медленно подрастали. «Но они смогли отыграть примерно две трети от своего весеннего снижения. Сейчас однокомнатные квартиры в Москве сдаются на 4% дешевле, чем в начале марта, двушки — на 5%», — сказал руководитель аналитического центра ЦИАН.
Среднюю стоимость аренды однушки в Москве эксперты оценивают в 30–32 тыс. руб. в месяц, двушки — в 40–45 тыс. руб, трешки — от 49 тыс. руб. «Конечно, многие арендаторы рассчитывали, что в связи с эпидемией цены снизятся на 25%, однако снижение составляет лишь порядка 6–8%», — добавила Мария Жукова из «Миэль».
Читайте также Спрос на аренду квартир в Москве резко вырос после карантина
Что будет с арендой жилья в Москве осенью 2020 года
Эксперты не видят предпосылок для увеличения спроса и роста арендных ставок в Москве до конца года. Столичный рынок труда пока не восстановился, поэтому приток в Москву новых арендаторов слабее, чем обычно осенью. Влияние на сегмент аренды жилья оказывает ситуация с пандемией. «Арендаторы и собственники в ожидании второй волны пандемии», — сказала Мария Жукова из «Миэль».
Затишье на рынке длится дней десять, как только пошли показатели по заболеваемости короновирусом вверх, рассказал руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
«Еще до первых новостей о росте заболеваемости короновирусом мы говорили собственникам о предоставлении арендаторам дисконтах, чтобы сдать квартиры быстрее. Но сейчас когда уже понятно, что, вероятнее всего, будут введены ограничения, спроса на квартиры почти нет», — сказал эксперт. Люди не спешат переселяться, поскольку понимают, что могут остаться без работы на какое-то время или уехать домой в регионы. Желающих сдать свои квартиры тоже в последнюю неделю стало меньше.
По мнению экспертов, в случае введения жестких ограничений (пропуска, режим самоизоляции), на рынке арендного жилья можно ждать повторения весеннего сценария. «В частности, на въезд в город, спрос может упасть до 80% относительно показателей октября прошлого года. Цены также будут регулироваться в индивидуальном порядке. Вполне вероятно, что в отсутствие новых арендаторов многие собственники согласятся на временное снижение цен по действующим договорам найма», — считает Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Согласен с ней руководитель аналитического центра Алексей Попов. «В случае двух с половиной месяцев карантина рынок аренды повторит свой «весенний» тренд — со снижением объема спроса и падением ставок, особым режимом платежей для части арендаторов — предоставлением отсрочки или скидок», — полагает аналитик.
Аналогичную позицию озвучил Роман Бабичев из «Азбуки жилья». «В случае введения жестких ограничений ситуация на рынке арендного жилья сложится такая же, как и весной — сделок почти не будет из-за невозможности показов», — сказал он. По его мнению, собственники также будут готовы предоставить скидки арендаторам на оплату, как это было в весенний карантин. Поскольку они понимают, что в противном случае останутся без денег. Более того, на скидки пойдут даже те, кто не был готов к ним весной.
По словам Оксаны Поляковой, сейчас скидки на аренду для новых клиентов регулируются в индивидуальном порядке. «Собственники опасаются простоя объектов из-за ограничений, который может повлечь за собой более масштабные потери дохода, нежели уменьшение арендной платы. В среднем ставки снижаются на 5%», — добавила она.
Однако обрушения цен на аренду жилья аналитики не прогнозируют, но допускают небольшое снижение — до 5–7%. Многое будет зависеть, как долго столица будет оправляться от последствий пандемии.
Читайте также Аренда жилья во время пандемии: рекомендации для нанимателей и владельцев
Автор
Наталия Густова
