Американский архитектор Карлос Альба — о том, какой станет Новая Москва
Карлос Альба — заместитель вице-президента и ведущий архитектор-проектировщик американского архитектурного бюро CallisonRTKL. Под его началом разработаны весьма интересные и успешные проекты транспортных хабов, торговой инфраструктуры и планировки «смешанных» по функционалу территорий для разных городов на всех континентах мира.
Один из «свежих» проектов г-на Альбы — развитие торгового центра Chadstone в Мельбурне — получил премию VIVA Best Shopping Centre Worldwide от Всемирной ассоциации торговой недвижимости (ICSC). А в 2019 году его проект реконструкции и модернизации небоскреба Torre Europa в Мадриде — премию «2019 Renewal Award» от международной некоммерческой организации «Совет по высотным зданиям и городской среде».
В России CallisonRTKL знают по проектам бизнес-центра «Башня на набережной» в «Москва-Сити» и ТЦ «Метрополис» на Войковской. Бюро также принимало участие в разработке концепции развития территорий ТиНАО в рамках Московской агломерации, а также подготовило для ГК «А101» проект бизнес-квартала «Прокшино» — делового центра с прямым выходом на станцию метро.
Карлос Альба рассказал «РБК-Недвижимости», как изменятся городские центры притяжения и вообще способы взаимодействия людей и городских пространств после пандемии и что девелоперам следует с этим делать — в том числе и в Новой Москве.
Синергия жилой и деловой функции
— В городах во всем мире возрождается mixed-use девелопмент. Около ста лет назад девелопмент был сосредоточен на создание урбанизированных зон, в которых люди шли пешком из дома на работу или в магазин. С появлением автомобилей тренд поменялся, и люди уехали из городов в пригороды. Теперь маятник качнулся обратно к зонам, где все есть в шаговой доступности, в том числе и в пригородах. Соответственно, mixed-use девелопмент снова стал востребованным.
Во многом эта востребованность — признак поколения, который можно определить как стремление к социальным контактам. Несмотря на Фейсбук, Инстаграм, Линкедин и любые другие соцсети, люди до сих пор хотят личного взаимодействия. Общественные пространства, где есть жилые и коммерческие объекты, способствуют как случайным, так и запланированным встречам, что повышает силу сообществ.
Люди, которые живут на таких «смешанных» территориях, обычно очень рады иметь сравнительно скромное по размерам жилье в обмен на развитые общественные пространства. Фитнес-центр, бассейн, детская площадка, эксплуатируемая кровля — сегодня это обязательные элементы «чек-листа» жителей, которые ищут социальных коммуникаций. А еще они «ищут еду». Поэтому рестораны привлекают пеший трафик по вечерам и выходным, и это на руку владельцам коммерческих помещений. Наконец, люди ищут удобств, нужна пешая доступность до всего многообразия услуг и сервисов, включая общественный транспорт, объекты здравоохранения и культурные события.
Беда в том, что не все «смешанные» территории работают как надо — их нужно аккуратно создавать и собирать, чтобы получилось место, в котором людям будет хорошо, и тогда они сами вдохнут в него жизнь. Нужно предугадывать желания и нужды вашей аудитории, вооружившись пониманием того, что всеми одинаково любимо, и что стимулирует общение и радость. Вы должны подготовить сцену, а ваша аудитория — устроить на ней шоу.
Катализаторы «постоковидной» эпохи
— «Смешанные» территории типичны для урбанизированной среды, где плотность населения, интенсивность жизни и количество сценариев использования локации оправдывают стоимость земли. Пока переход девелопмента в пригород, как и замена монофункциональности на полифункциональность, нельзя назвать полноценным трендом, поскольку у нас вдруг случилась «новая реальность».
Пандемия научила нас, что критически важно не просто создавать большие пространства, но еще и динамические, комплексные/совмещенные возможности для взаимодействия людей, которое наполняет нашу жизнь смыслом. Смена многих поведенческих паттернов, в том числе фокус на семье или сообществе, здоровье или цифровых решениях, скорее всего, будет долгосрочной и продолжится даже после кризиса — особенно если сам кризис будет продолжаться. Пространства, в которых мы собираемся, станут еще более значимыми в «постковидном» мире; они станут местами не для уединения или дистанцирования, но для встреч и объединения. Хабы «живи-работай-отдыхай» в шаговой доступности будут более значимыми, чем когда-либо.
Смена парадигмы, обусловленная стремлением поколения «лайка и шера» к общности и получению нового опыта, заметна во всех сегментах коммерческой недвижимости — и в Америке, и во многих странах мира. Все больше инвесторов и лендлордов понимают, что современные многофункциональные проекты будут катализаторами создания совместных предприятий, новых проектов, перепрофилирования и модернизации существующих объектов недвижимости. Для максимальной экономической эффективности проекта потребности адептов sharing economy рассматриваются в первую очередь.
Развитие Московской агломерации
— В 2012 году мы принимали участие в разработке концепции генерального плана развития «агломерации Новой Москвы», поэтому знакомы с основной стратегией развития территории и ее транспортных связей. В целом, как мы понимаем, целью было превратить Москву из моноцентричного города в полицентричный.
Добиться этого можно только перераспределением и перемещением государственных и деловых функций, рабочих мест, логистических и производственных объектов. Так создаются локальные «центры развития», которые затем, как территории с более высокой плотностью населения и большим количеством функций, станут якорными для соседних районов. При этом задача повышения качества жизни людей на территории решается балансом городской и природной среды, диверсифицированным землепользованием и созданием эффективной транспортной системы.
Вообще, как мне кажется, Новая Москва пока развивается вполне сбалансированно, можно проследить хорошие связи с другими районами города. Будет здорово, если все, кто занимается строительством здесь жилья или другой недвижимости, правильно распорядятся преимуществами территории.
Пока, насколько я вижу, это в основном удается застройщикам жилья, на данном этапе оно все равно продается лучше, чем что-либо еще. Но нам удалось поучаствовать в создании концепции делового и торгового центра у станции метро «Прокшино». Мы предложили девелоперу, ГК «А101», использовать участок между станцией метро и жилыми районами в качестве «ловушки» для трафика. Для этого мы спроектировали проницаемый городской променад с четкими точками входа на него и сильной торговой функцией. Если все сделать правильно, в получившийся городской центр можно будет «поймать» вообще всех жителей в локации, но никто не будет против.
Будущее mixed-use девелопмента
— Mixed-use development больше не про проектирование дополнительных функций в рамках одного здания. Его ценность будет определяться возможностью предложить альтернативные сценарии для большего взаимодействия между существующим функционалом и тем, что появляется по инициативе местных сообществ. Получившаяся динамика обусловит спонтанное появление необычной и полной жизни атмосферы.
Пространства без четко прописанного функционала, которые постоянно меняются усилиями местных сообществ, многократно увеличивают отдачу от девелоперских проектов. Доход приносит вовлечение сообществ — подлинное, устойчивое, основанное на взаимном контакте.
Автор:
Игнат Бушухин
