Четыре страха, или Как рынок недвижимости Москвы прожил первый месяц после изоляции: колонка Александра Галицына (WE KNOW)
Прошло чуть больше месяца после выхода из изоляции, и уже во второй половине июля стало понятно, что панические настроения многих наших коллег по цеху и покупателей не оправдались. Победили все же оптимисты, а не пессимисты.
Оглянулся назад — и вспомнил четыре основных угрозы-страшилки, которые ходили по рынку московской недвижимости весной 2020 года, особенно в апреле и в начале мая. Давайте посмотрим, насколько они сбылись или не сбылись в июле, через месяц после выхода из изоляции.
Страх 1
Апрель: цены рухнут вниз
Июль: не сбылось
Ни падения цен, ни даже их плавной коррекции в сторону снижения не произошло. Нет и стагнации. В начале июня 70% крупнейших застройщиков Москвы и области начали отменять различные антикарантинные акции и скидки и плавно индексировать шахматки по наиболее ликвидным лотам, а уже во второй половине июня и в июле порядка 10% от общего числа проектов первичного рынка жилой недвижимости повышали цены.
Чтобы не быть голословным, приведу ряд примеров. С 15 июня прошло повышение цен в проекте Wainbridge Soho-Noho, с 1 июля — в ЖК Aquatoria, оба проекта бизнес-класса. В ЖК «Город на реке Тушино-2018» во второй половине июня состоялось повышение цен, стоимость квартир выросла на 0,3–6%, в ЖК «Метрополия» (комфорт-класс) от MR Group рост наблюдался на 1–3%, в ЖК Shome от «Велесстрой» в конце июня повышение цен составило в среднем 3%
Поднялись во второй половине июня — июле цены в таких проектах группы ЛСР, как ЖК «Зиларт», ЖК «Лучи», ЖК «Ленинградка 58»; в таких проектах ГК "ПИК", как ЖК Green Park, ЖК «Ильменский 17», «Волжский парк», «Измайловский 11»; в таких проектах ГК «Инград», как ЖК «Кутузовград — 2», ЖК «Серебряный парк», ЖК «Михайлова 31», ЖК «Преображение», ЖК Riversky. Это было обусловлено как ростом стадий строительства, так и довольно ажиотажным поведением покупателей в июне, сразу после выхода из изоляции.
Страх 2
Апрель: стройки встанут до осени
Июль: не сбылось
Этого покупатели больше всего боялись как в апреле, так и в первой половине мая. По нашему портфелю проектов могу сказать точно — все, кто послушно встал на паузу в период остановки строек в апреле — начале мая, после снятия запрета вышли на стройплощадки в первые же дни и усиленно нагоняли график. Глобально по рынку думаю, что сроки могут смещаться, но это смещение, а не заморозка. Стройки не стоят, подрядчики активны. По последним данным НРА, ограничения, связанные с COVID-19, в целом по стране приведут к переносу сроков ввода в среднем на два-три месяца, и это не так критично, как страх остановки до осени.
Страх 3
Апрель: покупатели останутся без денег, спрос рухнет до нуля
Июль: не сбылось
Апрель был самым сложным месяцем для риелторов и девелоперов — снижение спроса по некоторым проектам достигало 80%, при этом нужно отметить, что часть броней просто не регистрировалась в Росреестре по техническим причинам. В мае, после того как запустилась субсидируемая ипотека, спрос начал восстанавливаться, а уже в июне количество сделок с новостройками увеличилось на 57% по сравнению с маем. При этом количество сделок с ипотекой выросло в три раза. Ипотека стала сильнейшим драйвером продаж не только в массовом сегменте, но и в более высоком ценовом классе — бизнес. Кстати, многие наши коллеги сравнивают июнь 2020-го с июнем 2019-го: мол, в 2020-м катастрофическое падение — почти 60%! Но не стоит забывать, что происходило в июне 2019-го, за месяц до вступления в действие поправок в 214-ФЗ. Это был последний месяц крайне активных продаж перед переходом рынка на эскроу-счета, при этом более половины ДДУ заключено в июне 2019 года не на физические, а на юридические лица.
Страх 4
Апрель: новые проекты на рынок выводится не будут
Июль: не сбылось
Действительно, начало второго квартала 2020 года было ознаменовано резким снижением девелоперской активности — старты продаж не объявлялись, новые проекты не анонсировались. Однако уже конец мая стал началом роста девелоперской активности на первичном рынке в старых границах Москвы. За период с конца мая по 15 июля 2020 года рынок пополнился семью новыми проектами. В самом конце мая в продажи выходит жилой комплекс бизнес-класса «Настоящее» в районе Раменки, примерно в это же время официально стартует TopHILLS (ГК «Инград»). В июне состоялся старт продаж проекта «Соседи 21/19», а в середине июня объявлен старт продаж одного из крупнейших проектов в портфеле MR Group — City Bay. Также в июне стартовали такие проекты, как «Правда» («Группа ПСН»), FORIVER (ГК «Инград»), «Амурский парк» (ГК «ПИК»).
Объем поступившего на рынок предложения в новых проектах составил более 78,2 тыс. кв. м (или 1,3 тыс. лотов). Средние цены в новых комплексах варьируются от 176 тыс. до 276 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от класса и типа недвижимости.
Свое предпочтение в посткарантинный период застройщики отдали бизнес-классу: в открытые продажи поступило четыре комплекса данного сегмента. Комфорт-класс пополнился двумя ЖК, а предложение премиального сегмента расширилось за счет старта продаж одного проекта.
Помимо новых проектов, с начала июня по 15 июля 2020 года на рынок были выведены восемь новых корпусов в семи ранее стартовавших проектах. Таким образом, за период после отмены изоляции по 15 июля 2020 года предложение первичного рынка совокупно пополнилось 137,5 кв. м жилой недвижимости (или 2,4 тыс. лотов).
Оглядываясь из июля в апрель, можно уверенно сказать, что ни одна из апрельских угроз-страшилок не сбылась и не оправдалась. Да, рынок поддержали субсидируемая ипотека и дистанционные продажи, однако девелоперы летом ведут себя достаточно активно, выводя на рынок новые проекты и индексируя цены в сторону повышения. Пора нам всем забыть весну 2020-го как страшный сон, сделать выводы и двигаться дальше.
Об авторах
Александр Галицын,
генеральный директор WE KNOW
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
