Секреты инвестирования: как обыграть инфляцию?
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Чайковский
(Фото: «Группа ЛСР»)
Как сохранить свои сбережения? Что можно сделать для их приумножения? Какие способы инвестирования особенно актуальны сегодня, во времена экономической нестабильности? Ответы на них редакция «РБК Недвижимости» искала вместе с коммерческим директором «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александром Чайковским.
— Когда речь заходит о создании каких-то накоплений, в первую очередь на ум приходит, пожалуй, банковский депозит. Скажите, выгодно ли сегодня хранить деньги в банках?
— Безусловно, ведь за нахождение своих денег на банковском счете вы получаете определенный процент от суммы. Другой вопрос — насколько выгодно? Выдерживает ли процентная ставка по депозиту конкуренцию с иными способами инвестирования? Сегодняшние реалии заставляют нас сомневаться в этом. Обратимся к официальной статистике. Со снижением ставки Центробанка синхронно стали понижаться и ставки на банковские депозиты. Среднее значение максимальных процентных ставок по вкладам физлиц в рублях у десяти российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов, в первой декаде октября, по данным ЦБ обновил абсолютный минимум — 4,326%. При этом инфляция в октябре разогналась уже до 3,8%. С учетом этого доход вкладчика составляет лишь… 0,5% годовых. Выводы делайте сами. Впрочем, огромное число наших соотечественников их уже сделало: все в том же октябре россияне забрали с депозитов и счетов 296 миллиардов рублей. 0,8% от всех имеющихся в банках денег физлиц за один месяц! Больше было только в самый разгар пандемической паники — в марте.
— Статистика также говорит о том, что в этом году наблюдается существенный приток отечественных игроков на фондовый рынок. Видимо, держать деньги в акциях сейчас куда выгоднее?
— Да, сегодня фондовый рынок привлекает все больше инвесторов среди физических лиц, особенно среди молодого населения. Сейчас можно инвестировать как самостоятельно, открыв брокерский счет, так и доверив средства профессионалам — управляющим компаниям, у которых есть опыт и глубокое понимание биржевых процессов. Однако, как правильно было отмечено, фондовый рынок зачастую напоминает игру, особенно если цель инвестора спекулятивная, и он стремится заработать быстро и много. Ведь постулат «чем выше доходность, тем выше риски» никто не отменял. Акции в краткосрочной перспективе имеют шансы упасть в цене в силу рыночных и корпоративных причин, и этим рискам подвержены как новички, так и профессиональные управляющие. В долгосрочной перспективе, конечно, инвестиции в ценные бумаги могут приносить гораздо больший доход по сравнению с банковскими депозитами. Главный совет здесь — не вкладывать в фондовый рынок все свои сбережения, а использовать этот инструмент лишь как способ диверсифицировать портфель своих активов. Кроме того, прежде чем инвестировать, следует внимательно изучить деятельность компаний и выбирать те, которые имеют стабильные результаты и перспективы развития. Это позволит минимизировать риски и увеличит шансы заработать.
ЖК «ЗИЛАРТ»
(Фото: «Группа ЛСР»)
— Сколько?
— Давайте разберем на примере нашей «Группы ЛСР». За 2019 год акции «Группы ЛСР» на Московской бирже выросли на 27,8% — и это без учета прибыли от дивидендов. Полный возврат на инвестицию, если бы инвестор купил акцию 28 декабря 2018 года и продал 30 декабря 2019 года, составил бы 40,9%. Несмотря на сложные экономические условия, в 2020 году ценные бумаги «Группы ЛСР» также показали неплохой рост: за 10 месяцев на 22,8%. Вместе с дивидендами доходность инвестора составила 30,7%. Как видно выплата дивидендов дает дополнительную доходность и соответственно такие компании пользуются большей популярностью среди инвесторов. В этом году «Группа ЛСР» также пошла навстречу своим акционерам и впервые в своей истории выплатила промежуточные дивиденды по итогам полугодия.
— Владение облигациями — столь же выгодное дело?
— Нет, конечно. Тем не менее купонный доход по ним все равно значительно выше, чем у банковского депозита. Скажем, у «Группы ЛСР» на данный в обращении находятся пять облигационных выпусков с доходностью от 8,4% до 10,75% годовых от номинала. И этот доход вам гарантирован за исключением случаев, когда эмитент объявляет дефолт по своим обязательствам. Поэтому и тут при выборе компании, которой вы собираетесь по сути дать в долг, надо быть предельно внимательным.
ЖК «ЗИЛАРТ»
(Фото: «Группа ЛСР»)
— Традиционно хорошим защитным активом в кризис считается недвижимость. Инвестиции в бетон — это исключительно способ сохранения денег или и заработок тоже?
— Во-первых, это хороший актив не только в кризис. Все-таки в отличие от тех же биржевых инструментов, тут вы становитесь собственником осязаемого продукта. К тому же механика его приобретения и последующего владения максимально проста. Не случайно же 185 из тех 296 миллиардов граждане перевели со своим депозитом именно на эскроу-счета, на которых аккумулируются деньги застройщиков, внесенные в качестве платы за будущее жилье. Во-вторых, да, в отдельных случаях в Москве можно заработать более 100% от изначальной стоимости квартиры.
— Сложно представить себе такой случай. Хотим подробностей!
— Чтобы не быть голословными, давайте разберем вполне конкретную покупку квартиры в жилом комплексе комфорт-класса «Лучи». Первые дома этого проекта «Группа ЛСР» вывела в продажу в феврале 2016 года. В то время средняя цена квартиры начиналась от 85 тысяч за квадратный метр. Сегодня, когда в «Лучах» заселены несколько домов, функционирует станция метро «Солнцево» и работает социальная инфраструктура, средняя цена за «квадрат» составляет около 200 тысяч рублей. Рост в цене за четыре года — более 100%, точнее — 119%. Те, кто в 2016 году купили там квартиры, сегодня заработали 26% годовых. Чувствуете разницу с банковским депозитом? Даже сегодня ЖК «Лучи» продолжает пользоваться стабильным покупательским спросом, потому что известно, что исторически цены на недвижимость постоянно растут.
ЖК «ЛЕНИНГРАDКА 58»
(Фото: «Группа ЛСР»)
— Проекты бизнес-класса дают сопоставимую доходность?
— Конечно. В сентябре 2015 года на рынке новостроек Москвы появился жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ». На старте продаж средняя цена за квадратный метр квартиры в «ЗИЛАРТе» составила 167 тысяч рублей. За пять лет проект вырос в цене почти в два раза: сегодня средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 308 тысяч рублей. Покупатели квартир, успевшие приобрести жилье в 2015 году, сегодня заработали 17% годовых, потому что стоимость квадратного метра увеличилась на 141 тысячу рублей.
— Но это ваш флагманский «ЗИЛАРТ», который на сегодняшний день официально считается лучшим ЖК России. А как с другими проектами бизнес-класса?
— Еще один жилой комплекс бизнес-класса, «ЛЕНИНГРАDКА 58», «Группа ЛСР» в данный момент возводит в Головинском районе Москвы. Продажи квартир в этом ЖК стартовали в июле 2018 года, а средняя цена установилась на уровне 176 тысяч рублей за квадратный метр. Спустя два года она выросла до отметки 259 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, покупатели квартир в «ЛЕНИНГРАDКЕ 58», успевшие взять жилье на старте продаж, заработали 23% годовых — стоимость «квадрата» выросла на 83 тысячи рублей.
ЖК «ЗИЛАРТ»
(Фото: «Группа ЛСР»)
— А если у покупателей нет на руках всей суммы сразу? Выгодно ли вообще сегодня брать ипотеку в новостройке с целью инвестиций?
— Да, это выгодно. Сегодня на рынке недвижимости сложились отличные условия для того, чтобы взять ипотеку. Главное преимущество — самые низкие за всю историю выдачи ипотечных кредитов ставки, возникшие благодаря государственным субсидиям. Недавно эту льготную программу продлили до лета следующего года, однако тянуть с покупкой квартиры мы все же не рекомендуем. По данным ЕРЗ.РФ, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве (в том числе и в Новой Москве) только за первое полугодие выросла на 8%. И очень трудно сейчас спрогнозировать, что с ценами на недвижимость будет в будущем.
Более того, при помощи ипотеки удобно «копить». Это психологический эффект: многим сложно ежемесячно откладывать деньги на большую покупку, есть соблазн потратить. А ипотека — это возможность каждый месяц «складывать» деньги в банк на хранение без потери в их цене, а даже с преумножением. Через год вы, допустим, «переуступите» кому-то свою ипотеку, а «заработанными» за этот год на ней деньгами распорядитесь, как захотите.
— Какие сейчас реальные ставки по ипотеке?
— У «Группы ЛСР» в Москве за счет сотрудничества с 25 банками-партнерами возможны ставки от 5,85%. При этом, если клиенту по каким-то причинам не подходит льготная программа, мы можем подобрать индивидуальные условия кредитования. Например, в нашем ипотечном портфеле есть программа, позволяющая уменьшить ежемесячный платеж в первый год пользования кредитом. Еще одна поможет использовать ставку в 0,1% до конца года. Есть даже такая, по которой можно не платить ежемесячные платежи в первый год кредитования.
ЖК «Лучи»
(Фото: «Группа ЛСР»)
— Похоже, сейчас действительно наступило самое выгодное в истории России время для покупки жилья?
— Это правда. Но нужно отдавать себе отчет в том, что не любая квартира хороша именно с точки зрения инвестиций. Большую роль играет расположение ЖК. Поэтому московские комплексы от «Группы ЛСР» по умолчанию строятся в выгодных и перспективных локациях — это обязательная часть нашей концепции «все включено», по которой мы уже на самом раннем этапе закладываем в проекты уникальные драйверы роста привлекательности. В «Лучах» это — отличная транспортная доступность и экология, в «ЗИЛАРТе» — новый городской квартал высочайшего уровня с собственным парком и набережной, а в «ЛЕНИНГРАDКЕ 58» — близость к Химкинскому водохранилищу, Северному речному вокзалу и уже сложившаяся инфраструктура Головинского района.
— А что могли бы посоветовать из не столь раскрученных вариантов? Чтобы потенциал роста стоимости квадратного метра был солидным!
— Позволю себе особо отметить два дома премиум-класса в составе ЖК «ЗИЛАРТ»: ZILART TOWER и ZILART DIAMOND, покупка недвижимости в которых сегодня приобретает особую инвестиционную привлекательность.
Первый — это 150-метровый небоскреб от лучшего архитектора Европы 2018 года Сергея Чобана. На 40 этажах ZILART TOWER расположатся почти 500 квартир, а на трех подземных уровнях — автомобильная парковка. Сочетание стеклянных поверхностей с металлическими пилонами треугольной формы на фасаде здания выделит его среди других корпусов жилого комплекса на полуострове. Практически из всех его окон Москву будет видно как на ладони.
Второй — «дом-бриллиант» от голландского архитектора Михила Ридайка и его бюро Neutelings Riedijk Architect. На его первых этажах разместится галерея с колоннадой. Галерея будет облицована камнем и застеклена витражами. Здесь откроются брендовые магазины, рестораны, фитнес-клуб. А настоящей жемчужиной ZILART DIAMOND станет собственный бассейн с прозрачной крышей. Всего на 22 этажах «дома-бриллианта» будет чуть более 350 квартир. Более половины из них — с видами на парк, поэтому предложение весьма эксклюзивное.
Оба дома, естественно, тоже строятся по нашей системе «все включено». Таким образом, покупая жилье в любом из столичных жилых комплексов нашей компании, люди получают доступ к развитой инфраструктуре: подземным паркингам, образовательным учреждениям в шаговой доступности, объектам ритейла, а также зеленым пространствам для отдыха и спорта. Такой формат жилья сегодня очень и очень востребован.
Фото: «Группа ЛСР»
