Как садовый дом оформить в жилой и нужно ли согласовывать баню?
Купить дом или дачу — несложно. Но что нужно знать при обустройстве дома или участка, как учесть все нюансы и возможные подводные камни и о чем позаботиться до покупки? Отвечаем на самые насущные вопросы.
Алексей ПаршинЭКСпертРуководитель агентства согласования недвижимости GOROD
Можно ли садовый дом превратить в жилой?
Да, можно.
Садовый или дачный дом — место временного проживания, в котором, как правило, нет водоснабжения, канализации и отопления. Проживать в нем постоянно — невозможно. На зимний период придется позаботиться о ремонте с проведением всех коммуникаций.
Новый Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ разрешает подобное преобразование и смену статуса. Собственники могут отремонтировать садовый домик, благоустроить его и узаконить изменение в законодательных актах.
Перевод садового дома в жилой — возможность улучшить жилищные условия при существенной экономии семейного бюджета.
К тому же при переводе садового дома в жилой вы получаете ряд преимуществ:
- прописку;
- выгодный налоговый вычет, как в случае приобретения жилой недвижимости;
- экономию на электричестве в размере 30%, которую дает «сельский тариф»;
- низкий процент при оформлении кредита на реконструкцию или новый этап строительства.
Как осуществить перевод?
Во-первых, получить техническое заключение о надлежащем состоянии дома. Его может выдать только проектная организация с допуском СРО, как, например, «БТИ 2.0». Процедура занимает две-три недели.
Затем собрать документы по списку:
- заявление;
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ на собственность;
- техническое заключение о соответствии дома требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Весь пакет документов подается в МФЦ или орган местного самоуправления. Стоимость сопровождения документов в администрацию и
Росреестр составит от 15 000 до 20 000 рублей.
Зачем межевание, если есть кадастровый план?
Только межевание дает право на владение землей.
А вы уверены, что весь земельный участок полностью принадлежит вам? Существует только один документ, фиксирующий законодательно принадлежность вам каждого сантиметра земли, — межевой план.
Межевание — это официальная установка границ, без которой нельзя свободно распоряжаться землей, строить на ней дополнительные объекты или продавать. К тому же с 1 января 2020 года продать участок без межевания невозможно (изменения в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 22.12.2014 № 447).
В чем плюсы межевания участка:
- в любых спорных вопросах с соседями и даже муниципалитетом закон будет на вашей стороне;
- сдавайте участок в аренду, продавайте — все операции будут проводиться по закону.
Как поменять категорию земли?
Чтобы смену категории земли одобрил муниципалитет, в планах администрации должен быть генплан, предусматривающий подобный переход. В переводе может быть отказано, если участок расположен слишком далеко от черты населенного пункта, а расширение его границ в планы администрации пока не входит.
Решение по такому вопросу принимается до двух месяцев. Самая затратная часть всего процесса — покрытие изменения кадастровой стоимости участка, а это около 30% от стоимости земли.
Процедуру можно провести как через администрацию населенного пункта, так и через МФЦ или пригласить кадастрового инженера.
Нужно ли разрешение на пристройку к дому?
Безусловно! Такой документ называется «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
Для получения разрешения на пристройку нужны следующие документы:
- межевой план;
- актуальная выписка из ЕГРН;
- технический план.
Подать заявление можно как через МФЦ, так и заказав услугу в проектной организации, занимающейся подобными вопросами.
Нужно ли согласовывать строительство второго дома на участке?
Если категория земли — садоводческие ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то это возможно.
Бывает так, что территория земли предусматривает лишь один жилой дом, в этом случае порядок следующий:
- возводите дом;
- готовите технический план;
- регистрируете в Росреестре второй дом как нежилой.
А на землях с назначением
«огороднические» дополнительными постройками могут стать сооружения без
фундамента — навес или сарай.
Как исключить из ЕГРН постройку, если на нее насчитывается налог?
Это возможно при фактической «гибели» объекта. В этом случае собственнику нужно просто вызвать кадастрового инженера для регистрации этого факта.
На руках у собственника окажется акт обследования объекта, который и послужит основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия его с кадастрового учета.
Если у вас возникли еще вопросы — задавайте их в комментариях.
