Перепланировка квартиры: ответы на каверзные вопросы

ShutterStock/Fotodom.ru

Возможно ли осуществить перепланировку комнаты в коммунальной квартире или в общежитии?

Теоретически такая перепланировка возможна, но необходимо получить согласие 73% жильцов. Жилинспекция негативно относится к узакониванию уже сделанных перепланировок в таком жилье, поэтому случаи, когда жильцам приходится восстанавливать помещение в первоначальных границах (а то и вовсе менять место жительства) — вовсе не редкость.

Технически жильцы общежитий и коммунальных квартир ограничены в возможностях переустройства своего жилища. В основном переделка может заключаться в следующем:

• демонтаже встроенного шкафа;
• устройстве фальшперегородок;
• присоединении части общего коридора к комнате;
• соединении двух комнат в общежитии в одну квартиру.

Кроме стандартного пакета документов жильцам комнат необходимо получить решение общего собрания жильцов, оформленное протоколом, а также, возможно, потребуется техническое заключение от авторов проекта дома, поскольку старые общежития и дома с коммунальными квартирами зачастую строились с деревянными перекрытиями.

Можно ли делать перепланировку, если ипотечный кредит ещë не выплачен? 

Закон не запрещает проводить перепланировки в квартире, приобретаемой с помощью ипотечного кредита. Для согласования такого переустройства собственник жилья обязан предоставить согласие банка, выдавшего кредит. Получение согласия на перепланировку от банка-кредитора является платной процедурой. 

Банк может отказаться, если:

1. кредитным договором предусмотрен запрет на проведение перепланировки;
2. заëмщик не соблюдает график платежей.

Обратите внимание: если вы хотите купить в кредит квартиру с перепланировкой на вторичном рынке, необходимо проверить, узаконены ли все сделанные изменения. Если перепланировка проведена самовольно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотечного кредита. 

В квартире со свободной планировкой все возведённые (или невозведённые) стены должны быть оформлены и внесены в документы БТИ в порядке, аналогичном согласованию перепланировки, иначе собственника можно привлечь к ответственности за нарушение законодательства.

ShutterStock/Fotodom.ru

Будет ли отличаться процедура согласования перепланировки, если квартира находится в муниципальном найме?

Согласование перепланировки в муниципальной квартире происходит в такие же сроки и в том же порядке, что и в жилье, находящемся в собственности. Отличается пакет документов, но несущественно — правоустанавливающим документом будет являться договор о найме жилого помещения.

Если жильцы планируют провести приватизацию жилья (до 2018 г. процедура проводится в бесплатном порядке), им необходимо легализовать любые сделанные в квартире изменения. Если же выполненное вами переустройство может угрожать общему имуществу дома, здоровью или жизни его жильцов, вам могут не только не разрешить приватизацию, но и выселить вас из занимаемого жилья.

Можно ли делать перепланировку в доме, не являющемся типовым (ранее 1950 г. постройки)?

Типовые проекты домов появились после 50-х гг. прошлого, ХХ в. До этого момента все дома строили по единичным проектам, которые если и повторяли, то крайне редко. Если дом, где находится перепланируемая квартира, относится к объектам культурного наследия, вместо проекта переустройства (перепланировки) должен быть подготовлен проект приспособления для современного использования.

По правилам согласования перепланировки в городе Москве, необходимо получить заключение Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения в следующих случаях:

• квартира является мемориальной; 
• планировочная структура или облик и интерьер квартиры относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и
• подлежащим обязательному сохранению; 
• работы по перепланировке оказывают влияние на общее имущество в многоквартирном доме-памятнике; 
• перепланировка дома-памятника изменяет размеры, пропорции и параметры (высоту, этажность, угол или внешний вид кровли или крыши, количество или форму оконных и дверных проёмов в наружных стенах, цветовые решения или внешний облик наружных стен дома-памятника, установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

ShutterStock/Fotodom.ru

Как пожаловаться на соседей, сделавших незаконную (опасную) перепланировку?

Первым делом необходимо попытаться урегулировать вопрос мирным путём. Вполне возможно, что перепланировка зарегистрирована, все разрешения получены, но строительные работы просто затянулись. 

Начать можно с обращения с жалобой в управляющую компанию (особенно если квартира самостийных архитекторов находится в муниципальной собственности). Представители управляющей компании могут обязать ваших соседей вернуть жильё в первоначальный вид.

Если квартира находится в собственности, эффективнее направить жалобу в территориальное подразделение жилинспекции. В этом случае квартиру нарушителей должна посетить инспекцию, которая составит протокол о нарушении и подготовит предписание об узаконивании перепланировки или восстановлении квартиры (если проведённые ремонтные работы могут стать причиной возникновения аварийных ситуаций в доме). 

Если нарушение связано с изменением внешнего облика здания, то жалобу необходимо отправить в территориальное подразделение архитектурно-планировочного управления. 

Кроме того, можно обратиться с жалобой в прокуратуру.

Как оформить объединение двух квартир?

Если вы хотите объединить квартиры, необходимо учитывать следующие моменты:

1. владелец у двух объединяемых квартир должен быть один;
2. полный демонтаж несущей стены запрещён, поэтому возможно лишь устройство проёма, местоположение которого определят специалисты (если у ваших соседей снизу или сверху уже сделаны проёмы или несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве нового дверного проёма будет отказано); 
3. обязательно потребуется техническое заключение от автора дома; 
4. новый проём необходимо будет усилить металлоконструкциями; 
5. если перепланировка затрагивает часть лестничной площадки, понадобится собрать подписи 73% собственников квартир для того, чтобы получить их согласие на использование общедомового имущества;
6. потребуется объединить лицевые счета квартир (для этого необходимо будет обратиться в Росреестр).

В очень редких случаях возможно полное объединение двух квартир, например если между ними ненесущая перегородка, что встречается в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50–80-х гг. ХХ в. 

Самый редко встречающийся случай — объединение квартир на разных этажах. Устройство проёма в междуэтажном перекрытии возможно с технической точки зрения в монолитных домах, а в панельных или блочных домах, в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями такая перепланировка практически невозможна. 

ShutterStock/Fotodom.ru

Что делать, если представители жилинспекции пришли к вам с проверкой? 

Если вы получили извещение от жилинспекции о том, что необходимо предоставить доступ в квартиру для проведения проверки, необходимо:

• добровольно предоставить доступ в жилое помещение для проведения обследования (если вы не предоставите доступ сами, инспекторы получат его на основании судебного решения, реализовывать которое придут приставы-исполнители);
• давать письменные и устные разъяснения по фактам, выявленным в процессе обследования;
• внимательно прочитать итоговый акт обследования и подписать его.

Если же собственник жилья не согласен с фактами, которые выявили в ходе проверки, он вправе отказаться от подписи, о чём председатель комиссии должен сделать письменную отметку в акте с указанием причин отказа. Дальнейшие пояснения собственник будет давать на заседании жилкомисcии.

Можно ли увеличить количество комнат в квартире?

Если вы хотите в рамках перепланировки квартиры увеличить количество жилых комнат, необходимо знать их минимально возможные параметры. В соответствии с требованиями законодательства, ширина жилой комнаты не может быть меньше 2,25 м, площадь — менее 9 м2, при этом в новой комнате обязательно должно быть естественное освещение, а также проведена шумоизоляция полов.

В зависимости от того, будет ли изменяться конструкция пола, согласовывать перепланировку необходимо будет в уведомительном порядке (если работы проводят только на ненесущих перегородках и перекрытиях, инженерное оборудование не затрагивается) или на основании проекта перепланировки (если предполагается, например, изменение уровня пола).

При соблюдении данных условий в квартире можно организовать дополнительную жилую комнату. Если же выполнить требование относительно естественного освещения невозможно, комната не может получить статус жилой, но её можно оформить как гардеробную или техническую. В этом случае жилинспекция даст согласие на выделение комнаты, а после согласования перепланировки собственник получит на руки документы БТИ, в которых отражена новая планировка квартиры. 

Каким образом оформляется перепланировка с разделением смежных комнат?

В большинстве случаев межкомнатные стены являются ненесущими, поэтому для получения разрешения на снос такой стены (или устройство в ней проёма) потребуется разработка проекта. В некоторых случаях жилинспекция может потребовать проведения экспертизы для того, чтобы удостовериться в том, действительно ли является стена ненесущей. 

Если проём предполагается устроить в несущей стене, необходимо разработать техническое заключение. 

Обращаем внимание на то, что владельцам квартир в старых домах с деревянными перекрытиями согласовать демонтаж простенка будет труднее. Такие стены становятся несущими в процессе усадки, которая неизбежна для зданий такой конструкции и такого возраста. Инженерное обследование может показать, что для осуществления перепланировки требуется замена перекрытий, при этом придётся договариваться с соседями о замене перекрытий. 

Кроме того, надо помнить о требованиях к жилым комнатам — если они не будут соблюдены, оформить получившиеся комнаты как жилые на плане БТИ не получится. 

Возможно ли превратить однокомнатную квартиру в студию?

Одна из наиболее популярных на сегодняшний день перепланировок — превращение обычной типовой квартиры в квартиру-студию. Надо сказать, что согласовать такую перепланировку в панельном или блочном доме практически невозможно: во-первых, многие стены в домах такого типа являются несущими; во-вторых, если дом газифицирован, то объединять жилое помещение и кухню нельзя без устройства раздвижной стены-перегородки. 

Обращаем внимание на требования, которые предъявляются к квартире-студии:

• снос перегородок должен быть безопасен для конструкции здания (особенно это актуально для домов, где стены служат дополнительной опорой для деревянных перекрытий); 
• после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната площадью не менее 14 м2 с естественным освещением (это означает, что такая перепланировка в однокомнатной квартире маловероятна);
• при отсутствии коридора между санузлом и остальным пространством квартиры по санитарным нормам и правилам необходимо разделить их тамбуром либо раздвижной перегородкой.

Является ли перепланировкой разбор встроенных шкафов?

Этот вид перепланировки хотя и не может быть отнесён к технически сложным, может вызвать определённые трудности при согласовании. По общему правилу, без оформления проектной и разрешительной документации производится устройство (демонтаж) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету). Таким образом, если вы хотите разобрать имеющийся встроенный шкаф, необходимо удостовериться в том, что на поэтажном плане помещения и экспликации из бюро технической инвентаризации встроенному шкафу не присвоен отдельный номер и не проставлена соответствующая этому номеру площадь. В этом случае их можно разбирать без получения разрешительной документации.

Если кроме разборки встроенных шкафов, обозначенных как отдельные помещения, в квартире больше не производится никаких изменений, то согласовывать такие работы необходимо по упрощённому варианту (в уведомительном порядке или по эскизу).

Будет ли являться перепланировкой перенос полотенцесушителя?

Для переноса полотенцесушителя разрешение жилинспекции не требуется (он не является инженерным или сантехническим оборудованием), однако работы предстоит согласовать с управляющей компанией.  

Однако существует отличающаяся от общего порядка практика. В некоторых районах Москвы, например, жилищная инспекция требует пройти процедуру согласования переноса полотенцесушителя по упрощённой форме. 

В таком случае после производства работ необходимо будет обратиться в жилинспекцию, которая пришлёт инспектора с проверкой. Сотрудник жилинспекции произведёт приёмку выполненных работ и подпишет акт о произведённом переустройстве, который и будет заключительным документом в процессе согласования перепланировки. 

ShutterStock/Fotodom.ru

Можно ли устроить камин в городской квартире?

Согласование устройства камина, по вполне понятным причинам, относится к одному из самых сложных и дорогостоящих типов перепланировки. Наиболее трудозатратная часть проекта заключается в согласовании дымохода. Камин, который является прибором с открытым источником огня, требует установки качественной вытяжки из помещения на крышу. 

Специалисты-практики, занимающиеся перепланировкой, говорят, что чаще всего разрешение на устройство камина удаётся получить жителям квартир, расположенных на двух (максимум трёх) последних этажах здания. Кроме того, существуют новостройки, в которых вытяжка для камина предусмотрена проектом строительства, а также дома старой постройки, где имеется возможность восстановить имеющуюся, но не рабочую вытяжку.

Обратите внимание: совмещать вытяжку с общедомовой системой вентиляции ни в коем случае нельзя, поскольку дым от камина будет проникать на другие этажи. 

Кроме того, при установке камина остро стоит вопрос о расчёте нагрузок на междуэтажные перекрытия.

Таким образом, согласовать установку дровяного или угольного камина в городской квартире представляется маловероятным, если только такое инженерное оборудование не было предусмотрено архитектурным планом.

Можно ли перенести входную дверь в квартиру?

Процедура переноса входной двери заключается в изменении её расположения:

1. в пределах той же стены (после резки нового проёма старый закладывается);
2. путём переноса дверного блока в рамках проёма до пределов тамбура или лестничной клетки. 

Чаще перенос дверного проёма предполагает необходимость проведения общего собрания жильцов дома, поскольку в результате такой перепланировки собственник квартиры получит небольшую часть общедомового имущества в собственность. Кроме того, понадобится разрешение автора проекта дома, поскольку детали проекта зависят от серии дома и типа стен. 

Как рассчитать, какое усиление потребуется при устройстве проёма в стене? 

В случае, если проект перепланировки предполагает устройство нового (или дополнительного) проёма, необходимо уточнить, есть ли необходимость в установке дополнительных металлоконструкций. 

Для того чтобы понять, есть ли необходимость обращаться в проектную организацию и жилинспекцию, необходимо внимательно изучить поэтажный план БТИ, где несущие стены обозначаются жирной чертой. Ещё лучше, если вам удастся посмотреть на план застройщика. 

Затем уже стоит обращаться в проектную организацию или организацию, которая будет заниматься согласованием перепланировки. Специалисты смогут проконсультировать по конфигурации металлоконструкции, дать информацию, необходимую для расчёта стоимости проекта.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
  №3
• Материал подготовила:
  Юлия Чернова

Источник