Растите, компании, большие и маленькие: как живут индустриальные парки в эпоху перемен
Несмотря на сложный год, у компаний по-прежнему есть потребность в расширении или создании новых производств — неважно, для импортозамещения или планомерного развития. Для этого нужны площадки — причем с инфраструктурой. Такие территории есть в индустриальных парках, которых по России насчитывается уже 369. Все они разные: где-то только земля с подведенными коммуникациями, а где-то — готовые здания, куда можно сразу поставить станки и работать.
О том, почему инвесторы выбирают тот или иной тип размещения, готовы ли они продолжать проекты и какие меры поддержки промышленности предлагает город, поговорили участники круглого стола «Фонтанки».
Индустриальные парки — это, по сути, сервисные площадки, а не конечный бизнес. Поэтому их развитие зависит напрямую от инвесторов, которые там располагаются.
— Мы еще до конца не понимаем, что происходит и каковы могут быть последствия, но пока ситуация значительно лучше, чем ожидалось, — говорит Александр Паршуков, директор по развитию индустриального парка «Марьино». — Любой кризис сразу бьет по промышленным площадкам, особенно качественным, потому что инвесторы, в первую очередь, иностранные компании, либо отказываются от реализации проектов, либо ставят их на паузу.
В этом году, по его словам, произошло то же самое: все переговоры с международными компаниями приостановились. Александр Паршуков отметил, что кризис проходит на фоне феноменального спроса на промышленную землю в минувшем году: если обычно в индустриальном парке заключается 2–3 сделки в год, то в 2021 в Марьино продали около 20 га земли десяти компаниям.
— Иностранные компании ушли, но российские остаются на рынке. Некоторые из них видят для себя перспективы развития, поэтому спрос на промышленную землю есть и в этом году, — продолжил Александр Паршуков. — Понятно, весной была полная неопределенность, потом лето — всегда низкий сезон. Так что выводы о новых тенденциях надо будет делать по итогам осени.
В этом году «Марьино» на ПМЭФ заключило крупную сделку с компанией «Аист» — петербургским производителем бытовой химии. Еще пара сделок в разработке — их планируется закрыть до конца года.
— Но что будет в следующем году, спрогнозировать сложно. Компании, которые пришли к нам в прошлом году, в большинстве своем приостановили проекты или замедлили ход реализации, взяв паузу для перестройки сбыта, поиска новых поставщиков оборудования и сырья и в целом адаптации проектов под новые реалии, — рассказал Паршуков. — В то же время ни один проект закрыт не был, стройки новых заводов должны начаться осенью или весной.
Замедление темпов связано не только с неопределенностью, но и со сложностями в приобретении оборудования — ведь чтобы начать производство, заводы нужно оснастить.
— Некоторые потенциальные резиденты из числа иностранных брендов, которые были на этапе принятия решения покупки в нашем промышленном парке, приостановили покупку земельных участков, — подтвердил Николай Пиксаев, генеральный директор Промышленного парка «Софийский». Он также отметил, что со стороны российских инвесторов интерес, безусловно, есть. Изменился лишь запрос: все чаще начали интересоваться меньшими площадями.
Александр Маслаков, коммерческий директор ГК RAUM, подтвердил, что весной многие проекты поставили на паузу, а минувшее лето, как обычно, стало низким сезоном.
— У нас объем спроса существенно не изменился, т. к. наш формат индустриального парка предполагает не строительство объектов под собственные нужды, а реализацию готовых зданий и их адаптацию под заказчика, — объяснил он. — Сейчас мы видим постепенное увеличение спроса и прогнозируем его дальнейший рост в связи с локализацией ряда производств на территории России.
Сейчас, по словам Александра Маслакова, в более активную фазу переходят те переговоры, которые велись с апреля по июнь. Параллельно развивается инфраструктура в парке, потому что для потенциальных резидентов это основной момент при выборе площадки. Он отметил, что с 2014 год достаточно много производств было локализовано, и есть надежда, что в этот раз повторится прошлый сценарий. «Сегодня ситуация дает возможность сформировать новые отрасли, которые будут поддерживать экономику вне зависимости от новых политических факторов, которые возникают перед бизнесом», — подчеркнул он.
Больше всего ощущается сейчас именно уход международных инвесторов.
— Китайцы приостановили у нас два проекта именно из-за международной неопределенности, и все иностранные проекты будут стоять на стопе до разрешения ситуации, — говорит Евгений Мысов, генеральный директор Промышленной зоны «Лесное» (ООО УК «Кедр»). — А вот с российскими инвесторами мы в этом году заключили несколько успешных сделок по продаже земельных участков. Интерес никуда не пропал: возможно, он сместился из плоскости больших проектов в более компактные — если в прошлом году у наших потенциальных покупателей были проекты на 18, 25 и даже 64 гектара, то сейчас запросы в основном приходят на 1, 3, 5 гектаров.
За исключением логистического центра Газпрома, возводимого ООО «Газпром социнвест», в промзоне «Лесное» в основном развиваются компании, связанные со строительством и развитием индустриального производства: стройка и в кризис не встала. И, по словам Мысова, поскольку промзона находится в Ленинградской области, то вопрос развития инфраструктуры особенно актуален. «Без готовой площадки и подведенных коммуникаций реализовать проекты очень сложно, — отметил он. — поэтому мы обновляем наши внутренние проезды, заказываем у ЛОЭСК новые проекты энергообеспечения — уже есть заказ на 49 МВт. Иногда не хватает поддержки и помощи администрации Ленобласти — в части решения общих вопросов по организации и ремонту сопутствующей инфраструктуры. К примеру — реконструкция очистных сооружений поселка Лесное. Раньше этим вопросом занималось одно из федеральных министерств, на чьем балансе находились очистные сооружения, содержание дорог и все коммуникации поселка. В настоящий момент они находятся в ведении администрации Всеволожского района Ленинградской области. Мы очень заинтересованы в развитии прилегающих территорий и создании новых рабочих мест для жителей поселка, но самостоятельно, без помощи администрации, не сможем решить указанную проблему и потянуть ремонт коммуникаций, необходимый для всех заинтересованных сторон».
В целом, городские власти считают ситуацию в промышленности сейчас стабильной с перспективой роста — по крайней мере, об этом говорят цифры Петростата по индексу промышленного производства: за январь — июль 2022-го к январю — июлю 2021-го он составил 104,7 %. Как рассказал Дмитрий Прожерин, заместитель председателя Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, выросло производство электрического оборудования, компьютеров, электронных и оптических изделий, а также лекарственных препаратов. «Много проектов по расширению текущих мощностей и строительству новых производственных комплексов, — говорит Прожерин. — Наверное, на это повлияли меры поддержки — как общие, так и индивидуальные, — которые мы отрабатывали в феврале — апреле».
Что касается земли, то в приоритете городские участки.
— Целевым образом предоставляются участки в Особой экономической зоне, — пояснил Дмитрий Прожерин. — В «Нойдорфе» уже все роздано, там нет земли; в «Ново-Орловской» осталось свободных около 10 га. Мы заложили в деньги на расширение и создание третьей площадки — «Парнас» — и до конца года подадим в Минэкономразвития заявку на ее проектирование и подготовку. И уже сейчас по поручению вице-губернатора Полякова начали поиск четвертой площадки ОЭЗ.
Новая форма поддержки промышленных инвесторов — предоставление участков целевым образом по цене рубль за метр. «Это послужит стимулом для размещения предприятий в наших промышленных зонах, которых насчитывается около 50, — пояснил Дмитрий Прожерин. — В сентябре мы заканчиваем работы по промзоне «Ржевка». Заложили деньги на 2023–24 годы на проектирование промзон «Обухово», «Рыбацкое», «Ижорские заводы».
Он отметил роль частных индустриальных парков в развитии промышленности: очередь из инвесторов достаточно большая и всем им нужна земля для создания предприятий. «Кто-то хочет взять в аренду у государства землю, кто-то наоборот — хочет купить, для них подходят индустриальные парки, — пояснил представитель комитета, — Задача города — предложить оперативные варианты для размещения. Сейчас в активном ожидании у нас около 50 инвесторов».
Не вместо, а сами
Несмотря на то, что тема импортозамещения активно обсуждается, сами промышленные компании предпочитают не акцентировать на этом внимание, а развиваться согласно собственному плану.
— Я не могу сказать, что в нашей промышленной зоне происходили большие изменения в плане импортозамещения, — комментирует Евгений Мысов. — Конечно, есть примеры, когда какие-то международные компании уходят, но эти сферы бизнеса не остаются совсем без внимания. Любую освободившуюся нишу стараются быстро заполнить российские компании. Например, с объявлением о закрытии в России таких международных производителей газированных напитков, как PepsiCo и Coca-Cola, отечественные инвесторы только усилили количество выпускаемой продукции и смогли успешно заменить указанные бренды. Поэтому дефицита и нехватки напитков жители Северной столицы в нынешнее жаркое лето не ощутили. С учетом ежегодного роста спроса в указанном сегменте сейчас продолжаются покупки земельных участков с разведанной водой высокого качества. В этом направлении мы планируем сотрудничать не только с производителями на Северо-Западе РФ, но и выходить с предложениями на рынки Китая, Индии.
Александр Маслаков, в свою очередь, отметил: все резиденты индустриальных парков RAUM продолжают свою работу, но говорить о том, кто из них занимается именно импортозамещением, сложно.
— Прошло слишком мало времени. Сейчас мы видим волну параллельного импорта, который пытается компенсировать разрыв логистических цепочек по тем позициям, которые выпали в других производственных сегментах, — объясняет он. — Есть проблемы и с поставками технологичного оборудования, которое может быть задействовано в локализации. Сейчас мы предлагаем опции по размещению небольших производственных предприятий в формате brownfield — готовых производственных помещений, которые наиболее удобно и комфортно могут подойти для импортозамещения в том числе. Конечно, производственная компания может и с нуля купить землю и построить здание, но в этом случае довольно длительным будет процесс согласования. Но для стартапов очень важно получить базовые условия сразу на входе.
— Трудно сказать, связан ли спрос с процессом импортозамещения или это просто рост объемов производства, но многие потенциальные резиденты ищут именно площадку для расширения, — говорит Николай Пиксаев. — По нашему Парку мы видим потенциальную заинтересованность компаний в сфере микроэлектроники и машиностроения.
— Главная проблема импортозамещения в том, что мы о нем начинаем говорить, когда становится очень плохо, а надо — когда еще хорошо, — говорит Александр Паршуков. — Когда у нас хорошие отношения со странами, откуда мы привыкли импортировать, тогда и надо развивать свои производства, которые будут не просто замещать импортируемую продукцию, но и создавать что-то новое на базе приобретённых опыта и знаний.
По словам Александра Паршукова, замещают компании что-то или нет, неважно, если они выпускают качественную продукцию. Да и позиция «конкурент ушел, сейчас я его быстренько замещу, подняв цену на 30%» говорит не о долгосрочных планах инвестора, а о желании спекулятивно заработать в моменте. Настоящее импортозамещение — это длительный процесс, который связан с ежегодным совершенствованием продукта, разработкой новых моделей и выстраиванием системы сервисной поддержки клиентов.
— К нам приходят компании с хорошей финансовой базой, которые готовы вкладывать существенные деньги в строительство нового завода, развитие производства, то есть у них долгосрочные планы развития, — подчеркнул он. — Любой новый резидент «Марьино» проходит определенный фейс-контроль, на площадке есть единые для всех правила работы — и наши резиденты готовы эти правила принимать. Только таким образом мы можем существовать в эффективном и добрососедском режиме.
— Невозможно импортонезависимость осуществить в моменте — должен быть огромный фундамент, чтобы это произошло, — соглашается Дмитрий Прожерин. — Вспомним ковид: наши фармпредприятия были на хорошем уровне и научных разработок, и производства, что позволило в короткие сроки запустить в производство вакцину и переориентировать мощности под текущие нужды.
По его словам, инвесторам сейчас нужны площади в аренду — 5–15 тыс. м2, — чтобы разместить оборудование и начать производить продукцию. «Им не надо через год, через два или через пять — им сейчас нужны коммуникации, потому что они строят легковозводимые помещения и готовы запускать свое производство, — отметил Прожерин. — Те, кто покрупнее, ищут участки с готовой инфраструктурой и хотят получить землю целевым назначением, а не на торгах или в собственность. До конца года мы ряд предприятий «рассадим» по участкам, особенно тех, кто выполняет госзаказ. Другим нужны готовые помещения — и тут помогут как раз те индустриальные парки, где уже есть помещения.
Плюсы резидента
Появление различных «парков», где могут разместиться компании, вызывает вопрос: чем они друг от друга отличаются. По мнению Александра Маслакова, технопарк — это более широкое понятие, включающее в себя помимо действующих производств научные центры, исследовательские институты. В некоторых странах технопарки включают и жилой массив, таким образом создавая зону развития высокотехнологичного производства. Наиболее известным представителем этого направления в России является «Сколково». Индустриальные парки — это менее масштабные зоны, где размещаются конкретные производства с возможностью их дальнейшего расширения.
— Промышленные парки обычно создают и обеспечивают инфраструктурой для размещения производственных площадок, у них есть управляющая компания и земля с видом разрешенного использования: земли промышленности, — пояснил Николай Пиксаев. — Технопарки же, как правило, размещают у себя единомышленников, создающих инновацию. Такой кластер может создаваться на любых территориях. Безусловно, основным в технопарках является наличие исследовательских лабораторий, небольшие мастерских и испытательных площадок — чего индустриальным паркам не требуется.
При этом он отметил, что технопарки, в большинстве случаев, дают резидентам только аренду с минимальными затратами на инфраструктуру. У промышленного парка спектр условий размещения более широкий: от аренды до собственности как на здания, так и на территорию и инфраструктуру.
— Преимущества должны выбирать сами резиденты, так как существуют разные форматы парков, где предлагаются разные опции размещения, — добавил Александр Маслаков. — Есть крупные структурированные компании, которые могут в какой-то степени страховать свои риски в моменте, получать дополнительное финансирование. Они нацелены на размещение в индустриальных парках, в которых предлагается земля. Если мы берем небольшие компании, так называемые light industrial и условия экономических зон, там есть отсечки по объему необходимых для резидентства инвестиций. Не все готовы войти в строительство, не имея опыта или возможности привлечь большой объем заемного капитала. Как раз этому сегменту может быть интересно наше предложение: получить готовое стандартное здание, которое с помощью управляющей компании может быть в короткие сроки адаптировано под нужды арендатора.
На входе тут, по сути, требуется заключить договор аренды, определить объем работ, который выполняет каждая сторона, и начать деятельность в максимально короткие сроки. При этом сохраняется возможность масштабировать производство как в большую, так и в меньшую сторону.
Главное, что получает арендатор, — инфраструктуру, причем не переплачивая, поскольку она не полностью ложится на его плечи, а распределяется между всеми резидентами. Сюда же можно добавить транспортную доступность, что важно для привлечения сотрудников.
В России, по данным Ассоциации индустриальных парков, на той или иной стадии развития существует 369 таких объединений — точнее, площадок, которые так называются.
— Они все разные, у собственников разный подход к развитию площадки. Но самое главное — это наличие инфраструктуры, — уточнил Александр Паршуков. — Она может быть разного уровня: где-то принято решение предложить более дешевую землю с ограниченным набором инфраструктуры, и резидент будет достраивать, досогласовывать самостоятельно. Где-то инфраструктура подготовлена полностью: участки промышленного назначения, к ним подведены инженерные сети, построены дороги — покупай участок, строй и начинай бизнес. Есть другие площадки, которые строят здания и предлагают их в аренду или для выкупа.
Для каждого инвестора подходит свой вариант, отметил Паршуков. Кто-то хочет типовое здание в кратчайшие сроки, а кто-то — построить собственное, максимально подходящее ему по технологии. То есть он изначально проектирует себе технологическую цепочку, расставляет оборудование, в результате чего получает технические параметры строения: нагрузку на пол, высоту, форму, площадь земельного участка. В этом случае типовое здание ему не подойдет.
— Промышленные предприятия приходят в индустриальный парк, чтобы получить готовую инфраструктуру. Менеджмент отлично умеет закупать сырьё, производить продукцию, организовывать сбыт, но в абсолютном большинстве случаев очень плохо разбирается в том, как подготовить участок, обеспечить его коммуникациями, чтобы построить завод. Эту задачу решают как раз индустриальные парки, — сообщил он.
Евгений Мысов рассказал, что в промзоне «Лесное» развитие идет по двум направлениям: есть готовые участки, которые обеспечены зданиями первоначального уровня с подведенным электричеством и водоснабжением. Там развиваются арендаторы. Это, как правило, маленькие компании, которые приходят на начальном этапе — им нужна инфраструктура, и они не могут пока вкладываться в покупку земли. Но если проект оказывает успешным, то компания в дальнейшем покупает участок. Они не в полной мере обеспечены инфраструктурой — вода, газ, электричество подведены к границам, а вот разводку по участку и проект делает сам резидент.
— Как ни странно, наличие крупных резидентов, таких как «Газпром», который занимает у нас 25 га, или «Лукойл» (7 га), для которого построен целый комплекс сооружений, не особо влияет на выбор мелких инвесторов, которые хотят купить землю, — говорит Евгений Мысов. — Им важна готовность участка здесь и сейчас. Если есть дорога, свет, вода, то они нас выбирают.
Он отметил, что для Ленобласти еще большую роль играет вопрос трудовых ресурсов: если необходимо привозить квалифицированный персонал, то приходится заниматься организацией доставки — и это удобнее делать в сотрудничестве с другими резидентами.
— Мы стараемся связать всех в единое целое. Поскольку у нас greenfield, то приходится все делать с нуля, а по мере роста — улучшать. т.к. растет количество машин, нагрузка на дороги, нужно больше водоснабжения, электричества — и чем больше промзона, тем больше участия УК требуется в ее работе.
По словам Евгения Мысова, была бы полезна кооперация между различными промышленными площадками. Иногда приходят резиденты, которые не могут получить нужное в конкретном парке, — тогда можно было бы направлять их в другой, дружественный.
Дмитрий Прожерин продолжил тему трудовых ресурсов. По его словам, сейчас идет активная борьба за кадры, и далеко не каждый сотрудник готов ехать час-полтора на работу на промтерритории в области или пригородах Петербурга. «Мы стараемся добавлять маршруты до промзон, и наши предложения были учтены в недавней реформе общественного транспорта», — отметил он.
Город продолжает «выращивать» предприятия от идеи до производства. Есть АО «Технопарк Петербурга», созданный специально для маленьких компаний, есть бизнес-инкубаторы, другие меры поддержки. «По нашему мнению, стартапы должны размещаться на съемных площадях — на займы через Фонд промышленности арендовать помещения в инновационном центре ОЭЗ, индустриальном парке или еще где-то, — описывает Дмитрий Прожерин становление компании. — Идет развитие — могут еще получить от города или займы, или участок. И мы видим, что есть предприятия, которые действительно дошли от идеи до производства».
Управляемый процесс
Прогнозировать будущее в нестабильных условиях сложно, но компании считают, что индустриальные парки останутся востребованным форматом. Не сомневаются в этом и городские власти. Дмитрий Прожерин резюмировал, что в городе почти не осталось земли, поэтому потребность в развитии частных индустриальных парков есть — как greenfield, так и brownfield.
— Если говорить о «Марьино», то он давно обрел свою форму: качественная территория с полностью готовой инженерной инфраструктурой и продажей участков в собственность в комплекте с мощностями, которые необходимы резидентам, — отметил Александр Паршуков. — Я думаю, что этот формат не изменится до продажи последнего свободного участка. Если говорить в целом о будущем отрасли, то в моем предоставлении ИП — это правильный способ организации территории для размещения промышленности. Он позволяет минимизировать риски и для предприятий, и для региональных властей, потому что промышленность размещается на компактной территории, за которую отвечает профессиональная управляющая компания.
В то же время он отметил, что большинство из официальных 369 индустриальных парков находится на раннем этапе развития.
— По моему мнению, в ближайшие годы развитие будет проходить экстенсивно: будут появляться новые парки в разных городах и регионах, они начнут обеспечивать инфраструктурой предприятия, — рассказал Паршуков. — А в дальнейшем, лет через 10, разовьются в плане внутренней инфраструктуры: будет расширяться функционал УК, появятся центры обучения персонала, центры, связанные с различными видами услуг — как специфическими для какой-либо отрасли, так и универсальными для всех промышленных предприятий.
Пример такого пути можно было увидеть в Турции еще лет 10 назад, но там и промышленные площадки развиваются с 1960-х годов. Пока же в России мы видим развитие территорий с точки зрения инженерной подготовки и строительства зданий производственного назначения.
— «Лесное» — промышленная зона, и нам нужно двигаться в сторону индустриального парка, что мы и делаем, — говорит Евгений Мысов. — А что касается таких особенностей, как общее управление УК, объединение разных собственников участков в единую структуру, создание единой информационной структуры, то это реальная потребность — иначе не обеспечить ни уборку, ни развитие территорий, ни привлечение трудовых ресурсов. Инфраструктура маленьких заброшенных поселков и депрессивных районов не позволяет набрать новых квалифицированных сотрудников и нормально развиваться.
Александр Маслаков сообщил, что и в прошлом, и в позапрошлом году на рынке наблюдалась серьезная нехватка производственных помещений — независимо от объемов: и 300 метров, и 40–50 тыс. метров были востребованы.
— В этом свете, если отбросить новые вызовы, развитие индустриальных парков будет планомерно продолжаться, потому что дефицит площадей по-прежнему наблюдается, — отметил Маслаков. — Что касается наших площадок, то за последние два года мы сформировали инфраструктуру, утвердили план развития территория, в т. ч. перспективный. Сейчас мы предлагаем качественный сервис и услуги — можно прийти и сразу заниматься производством. Конечно, какие-то компании будут расти, другие — сокращаться. Во что это выльется — покажет время. Мы продолжаем заселять наши парки, есть земля и мощности для дальнейшего развития. Поэтому работы предстоит много.
— Любое развитие промышленности — это важная составляющая экономики города и страны, — подчеркнул Николай Пиксаев. — Эти площадки позволяют сократить издержки на инфраструктурные и иные затраты. У резидентов промышленных и технологических парков всегда есть конкурентное преимущество в логистике, сокращении производственных цепочек, создании конечного продукта. Разместив свое производство из одной или разных отраслей на одной территории, резиденты начинают друг друга дополнять. По этому принципу мы считаем: чем больше будет создано таких площадок, тем меньше будет себестоимость продукта, тем конкурентнее будет предложение наших производителей.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
