Зарубежная недвижимость в разгар пандемии: что ждет инвесторов в 2021-ом
По статистике Knight Frank, около 40% спроса на зарубежную недвижимость среди российских клиентов перешло в сделки, поэтому интерес к приобретению «второго дома» и инвестициям остается стабильно высоким. Что ждет рынки зарубежной недвижимости в 2021 году? Как изменились предпочтения покупателей и инвесторов в связи с пандемией? Что сейчас значит зарубежная недвижимость для владельцев? Роскошь, необходимость, убежище или возможность стереть границы между странами?
Итоги 2020 года
Подводя итоги 2020 года, мы понимаем, что результаты продаж зарубежной недвижимости зависят в большей степени от того, как правительство каждой конкретной страны отреагировало на пандемию: ограничительные меры, поддержка отрасли, стимулирование туризма и другие факторы, способствующие притоку капитала в сектор недвижимости (например, выгодные ставки по ипотеке, льготы молодым семьям и так далее). Стоит учитывать и адаптацию девелоперов к этому кризису: ценообразование и предложение продукта, соответствующего нынешней ситуации (усиление безопасности, новые варианты планировок), а также варианты рассрочек по оплате.
Например, многие азиатские рынки начали активное восстановление еще с февраля-марта 2020 года, когда первая волна пандемии в этих странах пошла на спад. Уже в феврале 2020 года цены на недвижимость в Китае выросли на 5,8%, и государство активно поддерживает сектор недвижимости, поступления в экономику от которого составляют 25%.
В Сингапуре наблюдался аналогичный подъем: в феврале 2020 года было почти в 1,5 раза больше продаж, чем в феврале 2019 года. Реализовался отложенный спрос — 1464 сделки против 916 за аналогичный период прошлого года, а процент по ипотеке в городе-государстве составляет менее 1,5%. Неудивительно, что нестабильность и высокая волатильность финансовых рынков сподвигнули азиатских инвесторов вкладываться в относительно безопасные классы активов, к которым относится и недвижимость. Этот сценарий наблюдается на протяжении всего 2020 года.
Вопреки распространенным ожиданиям краха мировых рынков недвижимости в связи с пандемией COVID-19, согласно динамике цен в период с третьего квартала 2019 года по третий квартал 2020-го, мы увидели устойчивый прирост цен на элитную недвижимость во многих локациях. Так, в Цюрихе стоимость недвижимости увеличилась на 7,3%, в Ванкувере — на 6,6%, в Лос-Анджелесе — на 6,2%, в Женеве — на 6,1%, в Майами — на 4,9%, в Вене — на 1,5% и в Берлине — на 0,9%.
Все это связано с несколькими факторами:
- во-первых, многие девелоперы и агентства недвижимости адаптировались к онлайн-формату работы, что позволило им продолжить эффективно оформлять куплю-продажу зарубежной недвижимости во время пандемии;
- во-вторых, девелоперы сделали акцент на внутреннем спросе (например, на протяжении всего лета курортные объекты США были востребованы у жителей крупных городов);
- в-третьих, наблюдается бум спроса на программы ВНЖ и получения гражданства через покупку недвижимости, что значительно поддерживает рынки таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Карибы и Кипр;
- в-четвертых, многие люди ввиду ситуации приняли решение улучшить качество жизни и сделать ее безопаснее, в чем им помогал переезд за город или к морю и увеличение площади жилья.
Адаптация девелоперов к новым условиям
Согласно опросу 160 девелоперов в 22 странах, четыре из десяти крупных застройщиков вносят в свои проекты изменения в соответствии со сложившейся ситуацией, тогда как остальные приняли решение приостановить проекты. В опросе принимали участие застройщики из Австрии, Франции, Бельгии, Португалии, Германии, США, Австралии, Великобритании, а также Малайзии, Индонезии, Австралии и других стран.
Данные опроса говорят о том, что не стоит ожидать перенасыщения рынка новым предложением; более того, существует риск его недостатка, учитывая, что после открытия границ реализуется внушительный объем отложенного спроса. А желание обзавестись домиком у моря или сменить квартиру на более просторную — с балконом, а лучше с террасой и видом на море — возникло за этот год у многих.
По нашим данным, в ближайшем будущем 38% девелоперов планируют спроектировать в своих объектах помещения для хранения велосипедов. 75% застройщиков с большой вероятностью запланируют в квартирах и домах место для домашнего кабинета. Большинство девелоперов будут использовать в своих проектах более современные антибактериальные материалы, инновационные системы «Умный дом» и бесконтактные технологии, высокоскоростной интернет для удаленной работы. В планах также введение больших площадей открытого пространства и внедрение коммерческих элементов — от комнат для переговоров до арендуемых рабочих мест.
Чувствительность девелоперов к требованиям внутреннего рынка в период закрытия границ возрастет, большая часть объектов для постоянного места жительства будет проектироваться рядом с зелеными зонами. Однако за город девелоперы не спешат, понимая, что брендовые резиденции с инфраструктурой, обслуживанием и всеми условиями безопасности в крупных финансовых центрах останутся востребованными.
Куда лететь на просмотр прямо сейчас?
В этом году 70% сделок мы провели в онлайн-режиме, однако уже с лета все больше покупателей — даже те, у кого нет ВНЖ или гражданства — вылетают на просмотры в те страны, где открыто авиасообщение с Россией. Многих не останавливает и тот факт, что в некоторых направлениях действует обязательный карантин по прилету. При соблюдении небольших технических нюансов в виде сдачи тестов на COVID-19 до и после прилета или получения дополнительных оснований на пребывание уже возможны вылеты для приобретения недвижимости на привлекательных условиях, поскольку у застройщиков пока нет возможности продавать недвижимость в полном объеме.
Без ВНЖ свободно вылететь сейчас можно в Турцию, Дубай, на Мальдивы, в Танзанию и на Кубу. При этом на уединенных Мальдивах, получивших сейчас еще большую популярность, можно, например, приобрести одну из более чем 70 эксклюзивных вилл под управлением пятизвездочного отеля на острове Кунфунаду. Средняя стоимость виллы с двумя спальнями составляет $4,5 млн. Также время от времени в продаже появляются целые острова, хотя они доступны для покупки не в собственность, а на правах долгосрочной аренды с возможностью продления, что является стандартной практикой для некоторых стран.
В некоторые страны можно отправиться по медицинским показаниям. Например, на Кипре можно провести три дня без самоизоляции, при этом в случае прилета по любым другим причинам придется провести на карантине десять дней. Италия, Франция и Швейцария принимают при наличии ВНЖ, а для других категорий граждан въезд возможен при намерении приобрести недвижимость. Некоторые отели Испании также могут помочь с оформлением приглашения на въезд.
Если же клиент давно мечтает о переезде за рубеж, задумался о жизни на море в связи с пандемией или хочет организовать детям зарубежное образование, то есть возможность вылететь в некоторые страны и выбрать объект, одновременно запланировать регулярное медицинское обследование, например в Швейцарии, или заняться оформлением специального разрешения на посещение Франции или Кипра уже сейчас, чтобы иметь возможность выбрать лучший объект по самой привлекательной цене.
Стоит ли покупать в новом году и что?
Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.
1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.
Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2021 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.
Для инвестиций перспективна покупка апартаментов в крупных финансовых центрах и европейских столицах (Берлин, Франкфурт, Вена, Лондон, Лиссабон). В Лондоне квартиру в новостройке с двумя спальнями можно приобрести от £500 тыс., при этом покупка возможна в режиме онлайн, с беспроцентной рассрочкой на один-два года и первым платежом всего в 10%.
2. Индустриальная недвижимость и продуктовый ретейл. В связи с ростом сектора e-commerce на фоне других сегментов коммерческой недвижимости инвестиции в склады выглядят более надежными и перспективными практически во всех зарубежных странах. Также остается доходным и продуктовый стрит-ретейл: магазины и супермаркеты.
3. Стабильные активы с потенциалом прироста — отели на традиционно излюбленных курортах с возможным дисконтом и на перспективу, когда вернется туризм (Лазурный Берег, побережья Испании и Италии, Португалия, Кипр, Греция). Например, бутик-отель в центре Рима на 8–12 номеров можно приобрести от €1,5 млн, а стоимость отеля в Лугано (Швейцария) на 80 номеров и более может достигать и €60 млн. Большинство собственников готовы к торгу, что также подогревает интерес инвесторов к данному классу активов.
Как мы видим, кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Задачей инвестора остается выбрать локацию и объект, найти варианты для вылета или оформления объекта дистанционно. Для покупателей, ищущих новое жилье, недвижимость перестала быть просто квадратными метрами или мимолетной эмоциональной прихотью. Дом сейчас стал и местом для жизни, работы, отдыха, занятий с детьми, спорта и так далее. Это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно вне зависимости от того, какие потрясения ожидают наш мир в будущем.
Об авторах
Марина Шалаева,
директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
