В крупных городах снизилось предложение новостроек для льготной ипотеки
Причина такой динамики — вымывание и сокращение объема предложения, а также рост цен на новостройки
Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС
В российских городах сокращается предложение квартир в новостройках, подходящих по бюджету для покупки с использованием льготной ипотеки под 6,5%. Наибольшее падение с июня по ноябрь 2020 года отмечено в Нижнем Новгороде (-14,5 п.п.), Уфе (-7,1 п.п.), Казани и Санкт-Петербурге (-6,6 п.п.), Екатеринбурге (-6,1%), Самаре (-4,3 п.п.). В Москве за этот же период доля снизилась с 70% до 68%. Такие данные приводят в сервисе объявлений ЦИАН, аналитики которого оценили динамику предложения квартир в новостройках, подходящих по бюджету для покупки в рамках программы льготной ипотеки (с учетом 20% для первого взноса по кредиту).
По данным риелторской компании «Бест-Новострой» на конец октября, в новостройках в старых границах Москвы 54% квартир на экспозиции можно было приобрести с привлечением льготной ипотеки (с кредитом 12 млн руб. и бюджетом покупки до 15 млн руб.). В Новой Москве доля подобных лотов составила 98%.
Причинами такой динамики аналитики ЦИАН называют вымывание и сокращение объема предложения, а также рост цен на новостройки. Только в Ростове-на-Дону и Ижевске объем квартир в продаже с июня показал минимальный прирост, во всех остальных исследуемых городах количество квартир в продаже снизилось.
Сильный рост цен на новостройки в крупных российских городах приводит к тому, что бюджет квартир выходит из обозначенных программой лимитов, то есть при минимальном взносе выбор квартир значительно сужается из-за роста их стоимости. В Нижнем Новгороде, где доля жилья, подходящего под льготную ипотеку, снизилась на 14,5 п.п., средняя цена выросла на рекордные 16,1%, приводят пример в ЦИАН.
Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки
Город
Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки, июнь 2020г.
Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки, ноябрь 2020г.
Разница, п.п.
Киров
100,00%
100,00%
0,0%
Челябинск
100,00%
99,90%
-0,1%
Липецк
100,00%
99,80%
-0,2%
Ростов-на-Дону
99,60%
99,80%
0,2%
Ярославль
98,80%
99,40%
0,6%
Барнаул
100,00%
99,30%
-0,7%
Рязань
99,70%
99,20%
-0,5%
Пенза
99,80%
99,20%
-0,6%
Волгоград
99,70%
97,90%
-1,8%
Пермь
100,00%
97,20%
-2,8%
Краснодар
97,70%
97,10%
-0,6%
Ижевск
98,70%
96,80%
-1,9%
Самара
100,00%
95,70%
-4,3%
Воронеж
96,30%
94,50%
-1,8%
Новосибирск
95,20%
92,70%
-2,5%
Тюмень
95,70%
92,20%
-3,5%
Красноярск
94,20%
92,00%
-2,2%
Санкт-Петербург
95,60%
89,00%
-6,6%
Уфа
95,00%
87,90%
-7,1%
Екатеринбург
86,30%
80,20%
-6,1%
Казань
86,20%
79,60%
-6,6%
Нижний Новгород
91,10%
76,60%
-14,5%
Москва
70,40%
68,00%
-2,4%
Сочи
54,60%
58,00%
3,4%
Всего
89%
86%
-3,0%
Таблица ЦИАН
Льготная ипотека в Москве
В рамках льготной ипотеки в Москве установлен лимит 12 млн руб., в массовом сегменте в него попадают студии, однокомнатные, двухкомнатные и изредка трехкомнатные квартиры, в бизнес-классе — в основном студии и однокомнатные квартиры, отмечают риелторы.
В массовом сегменте на первичном рынке Москвы после первого квартала структура предложения по типу комнатности претерпела некоторые изменения. По данным компании «Метриум», доля студий за полгода увеличилась с 8,9% до 13%, однокомнатных квартир — с 27,4% до 29,3%. Квартир с большим количеством комнат, наоборот, стало меньше: доля двухкомнатных уменьшилась с 41,4% до 37%, трехкомнатных — с 20,1% до 18,2%. В бизнес-классе значительных изменений не произошло. Доля студий увеличилась с 1,9% до 2%, однокомнатных — с 22,3% до 22,7%, а двухкомнатных, наоборот, уменьшилась с 40,6% до 38,5%. Остальные типологии заведомо не подпадали под условия льготной ипотеки.
По итогам октября 2020 года в старых границах Москвы, по данным ЦИАН, 70% ипотечных сделок прошли в бюджете до 15 млн руб. Из них 57% — в массовом сегменте, 42% — в бизнес-классе и 1% — в премиум- и элитном классах. Средняя цена «квадрата» в массовом сегменте для квартир в бюджете до 15 млн руб. составляет сегодня 191 тыс. руб. В бюджете от 15 млн руб. — 220 тыс. руб. В апреле 2020 года цены были 178,6 тыс. и 208,5 тыс. руб. соответственно. То есть для квартир до 15 млн руб. средняя цена выросла на 7% с апреля, для квартир дороже 15 млн руб. — на 5,5%, подсчитали аналитики ЦИАН.
«В Новой Москве доля подходящих лотов для покупки по льготной ипотеке, скорее всего, сохранится на текущем уровне, так как 15 млн руб. — существенный бюджет покупки. А вот в Старой Москве, где наблюдается сокращение объемов экспозиции, к лету доля может снизиться, в особенности если застройщики не нарастят темпы вывода на рынок новых проектов с более низкими стартовыми ценами», — прогнозирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Кто остался без господдержки
Льготная ипотека, согласно закону, не распространяется на апартаменты и на вторичный рынок. Ограничение по максимальной сумме кредита затрудняет ее использование для покупки первичного высокобюджетного жилья. Тем не менее столичные риелторы отмечают активность покупателей и в этом сегменте.
«Во-первых, ставка по ипотеке довольно низкая и вне льготной программы. Это положительно сказывается на процентах по кредиту — к примеру, на вторичном рынке за год средняя ставка уменьшилась с 10% до 8%. Во-вторых, в текущих экономических условиях и, в частности, на фоне девальвации национальной валюты многие россияне стремятся «спасти» рубли и вложить их в недвижимость. Такое поведение покупателей отмечается и на рынке премиального и элитного жилья, и на вторичном», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В принципе, на кредит могут рассчитывать все покупатели в любом классе новостроек (кроме сегмента апартаментов) в зависимости лишь от того, какой у них есть первоначальный взнос и каков уровень дохода. «При стоимости квартиры премиум-класса 32,3 млн руб. и наличии собственных средств в размере 20,3 млн руб. покупатель вполне может взять недостающие 12 млн руб. в том числе и в ипотеку с господдержкой», — приводит пример Доброхотова.
«С привлечением кредита проходят сделки, в том числе превышающие бюджет льготной ипотеки, поэтому назвать точную долю жилья, оставшегося без субсидии, сложно. Возьмем в качестве примера Москву в старых границах, проекты массового сегмента. По нашим подсчетам, из всех ипотечных сделок октября в массовом сегменте 82% имели средний чек сделки до 15 млн руб., то есть теоретически подходили под программу льготной ипотеки со взносом 20% от суммы», — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
В бизнес-классе доля квартир, взятых в ипотеку с бюджетом до 15 млн руб., составляет уже 48%. То есть половина купленных в кредит квартир не подпала под льготную ипотеку, если первый взнос был ниже 20%. Наконец, в премиум- и элитном классах ни одна квартира в ипотеку не была дешевле 15 млн руб., подсчитали в ЦИАН.
Льготная ипотека
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была запущена в мае 2020 года по поручению Владимира Путина. Срок ее действия изначально истекал 1 ноября, его продлили до июля 2021 года. Оформить кредит до 12 млн руб. могут жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а до 6 млн руб. — жители остальных регионов страны. Льготная ипотека под 6,5% позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам субсидирует государство.
Автор
Сергей Велесевич
