Уроки пандемии: как в кризис выйти на доходность от недвижимости
Открыть вклад, ждать укрепления валют, вложиться в квадратные метры: как инвестировать выгодно? И что за темная лошадка в 2020 году оказалась в лидерах по инвестиционной привлекательности?
Проектный вид на комплекс апартаментов бизнес-класса «Зорге 9»
(Фото: St Michael)
Банковские вклады с текущими процентными ставками — явно не самый выгодный путь преумножить сбережения. Доход вкладчика в 2020 году в среднем составил не более 1%. За прошлый год заметно подрос курс ключевых валют. Доллар укрепился по отношению к рублю на 16,7%, а евро — на 24,1%. Однако инвестиция в валюты, как и в фондовый рынок, не гарантирует доходности. Наиболее доходная инвестиция сейчас — это, пожалуй, недвижимость. За 2020 год было распродано 30% московских новостроек, по данным Knight Frank. Количество ипотечных сделок в Москве за год выросло на 16%, подсчитали в Росреестре.
Так, более 30% годовой доходности уже в течение трех лет стабильно приносит своим инвесторам проект апартаментов бизнес-класса «Зорге 9» на Ходынке. «Зорге 9» — это все преимущества жилья в премиальной московской локации. А теперь, когда правительство России собирается приравнять апартаменты к жилью, они стали еще более лакомым кусочком для дальновидных инвесторов.
Как инвестировать с годовой доходностью в 30%?
Апартаменты — надежная и высокодоходная инвестиция. Арифметика проста: средняя годовая доходность для тех, кто купил апартаменты в «Зорге 9» на старте продаж в 2018 году, составила 32%. Такие данные приводит девелопер St Michael, который строит «Зорге 9». Это почти в два раза выше доходности долларов по отношению к рублю за 2020 год. С тех пор средняя цена квадратного метра в проекте выросла на 75%. То есть со 158 тыс. руб. в конце 2018-го до 277 тыс. руб. в декабре 2020-го. На отдельные апартаменты рост цены составил 93%.
Инвестору важно оценить проект с точки зрения своих инвестиционных целей. Например, составить портрет потенциального арендатора. В случае с «Зорге 9» это ожидаемо будут успешные высокомобильные люди, которые хотят жить в престижном районе столицы и готовы за это платить. Этот район перспективен для дальнейшей перепродажи актива. По итогам 2020 года Ходынка, которую также называют Большим Сити, стала самым быстро дорожающим районом Москвы. Согласно исследованию Kalinka Group, здешние новостройки бизнес-класса за год прибавили в цене 24%.
Пример роста цены в проекте «Зорге 9»
(Фото: St Michael)
…а с годовой доходностью в 150%?
В зависимости от времени сделки и конкретного апартамента доходность вложений может составлять от 40% до 90% годовых, делятся опытом эксперты из St Michael. Если в 2021 году апартаменты в России получат статус жилья, через два года инвестор, вложившийся в «Зорге 9», сможет рассчитывать на доходность в 150%, допускают в компании.
Если же действовать по модели «купил и сдаю в аренду», то инвестиция сможет окупиться через 12 лет, рассчитал застройщик «Зорге 9». Это на пять-шесть лет быстрее, чем квартиры в той же локации. Разница обусловлена тем, что апартаменты примерно на 20% дешевле аналогичных квартир при покупке. Иногда апартаменты могут снимать по более высокой цене, чем квартиры, поскольку в апартаментах можно предусмотреть больше нестандартных планировочных решений.
Если рассчитать доходность в деньгах, то вот пример: при оформлении двухкомнатных апартаментов в «Зорге 9» в 20-летнюю ипотеку под 7,4% годовых с 50%-ным первым взносом ежемесячный платеж составит 51,5 тыс. руб. Эта сумма получилась исходя из общей цены лота в 15,4 млн руб. — стоимость актуальна по состоянию на февраль 2021 года. Сдать такие апартаменты сейчас можно за 100 тыс. руб. в месяц. Таким образом, доход от арендаторов не только позволит полностью выплачивать ипотеку, но и сгенерирует прибыль 48,5 тыс. руб. в месяц.
Ко всему тому обладатель недвижимости в «Зорге 9» получит удобную среду, заботливо приспособленную для повседневной жизни.
Фото: St Michael
№ 1 в рейтинге самых прибыльных ЖК Москвы
Что важно, все это — не простые слова: в феврале комплекс апартаментов бизнес-класса «Зорге 9» занял первое место в рейтинге самых прибыльных ЖК-новостроек Москвы. Один из самых авторитетных экспертов-аналитиков московского рынка недвижимости Денис Бобков подтвердил высокий уровень доходности «Зорге 9», зафиксировав годовой рост стоимости 1 кв. м в 53,4%. «Проект «Зорге 9» <…> стал активно расти в цене во второй половине 2020 года, причем, как ни парадоксально, синхронно с ростом продаж», — написал эксперт.
Почему нужно покупать апартаменты сейчас?
Пока формируется новые правовые критерии, эксперты рынка советуют поторопиться с покупкой: велика вероятность того, что с новым законодательством вырастет финансовая нагрузка на застройщика апартаментов. А это закономерно приведет к росту себестоимости проекта. Значит, апартаменты очень скоро могут подорожать. Сейчас для инвесторов наступило время активных действий. Сроки поджимают: Минстрой заявил, что новый статус апартаментов определят до конца 2021 года. Проект федерального закона о правовом статусе апартаментов планируется ввести в Госдуму в октябре 2021 года. После чего цена ожидаемо сделает скачок. Именно сейчас рынок апартаментов стоит оперативно рассмотреть для инвестиций.
Фото: St Michael
Цена вопроса: стартовый капитал инвестора
Цены на студии в «Зорге 9» сейчас стартуют от 9 млн руб. Для тех, кто не готов сразу заплатить 100% суммы, доступен вариант ипотеки под 5,4% годовых. В этом варианте платежи можно полностью гасить за счет доходов от сдачи апартаментов в аренду. Также можно воспользоваться рассрочкой и на старте заплатить только 50% цены. Застройщик готов подобрать индивидуальный график платежей. Есть программа ипотеки под 0,6% на первый год займа, а затем под 8,1% — на второй и последующие. И наконец, покупателям «Зорге 9» доступен трейд-ин.
Фото: St Michael
Почему именно апартаменты, а не жилье?
Цены на апартаменты в «Зорге 9» на 17% ниже, чем цены на квартиры в новостройках в этой же локации, и на 14% ниже в сравнении с квартирами на вторичном рынке. Почему так происходит? Сейчас апартаменты не считаются жильем, оформить постоянную регистрацию в них нельзя. За счет этого апартаменты дешевле аналогичных по качеству и площади квартир. При этом условия жизни в них зачастую оказываются лучше.
Но такая разница будет не всегда. И речь не только о естественном удорожании недвижимости по мере строительной готовности. Нет, главная причина — скорое изменение самого статуса апартаментов. «Я считаю, что апартаменты нужно узаконивать, делать их жильем, — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью РБК в 2020 году. Законопроект уже готов — осталось согласовать его со всеми профильными министерствами.
Фото: St Michael
Почему апартаменты, теперь понятно. Но почему именно «Зорге 9»?
Новый квартал «Зорге 9» воплощает в себе лучшие характеристики жилья бизнес-класса. «Зорге 9» — это три стильных монолитных корпуса Madison, Manhattan и Soho. Фасады 21-этажных зданий будут выполнены из дорогого камня в стиле высоток Нью-Йорка. «Зорге 9» отмечен престижной международной архитектурной премией European Property Awards сразу в двух номинациях. На территории запроектирован собственный парк. В жилом комплексе будет свой фитнес-центр с бассейном. Каждую квартиру планируется оборудовать системой «Умный дом». В каждой — панорамные мультифункциональные окна с алюминиевыми профилями и потолки 3,5 м. Изюминка проекта — просторные квартиры с угловым панорамным остеклением. Предусмотрены планировки на любой вкус. Проектом предусмотрен многоуровневый подземный паркинг и круглосуточная охрана территории. В пешей доступности от «Зорге 9» сразу четыре станции метро. Двор без машин и собственный парк — выгодные преимущества проекта. Школа и детский сад расположены в двух минутах ходьбы от дома. От «Зорге 9» всего 20 минут до Кремля и 7 минут до делового центра «Москва-Сити».
Фото: St Michael
проектная декларация
