«Уходят с рынка за 2 недели»: в Москве усилился дефицит ликвидных квартир

12.04.2021

0 7 3 minutes read

Вместе с экспертами разбираемся, на какой срок хватит текущего предложения квартир на московской вторичке и действительно ли есть дефицит предложения квартир от собственников

Фото: Telsek/shutterstock.com

Еще в прошлом году риелторы заявляли о нехватке качественного предложения на московском рынке вторичного жилья. По их наблюдениям, в нынешнем году тенденция усилилась. Одновременно сокращается и общий объем предложения.

Вместе с экспертами разбираемся, на какой срок хватит текущего предложения квартир на московском рынке вторичного жилья и есть ли дефицит предложения квартир от собственников.

Предложение VS поглощение

После ажиотажного спроса на вторичном рынке жилья Москвы продолжает сокращаться объем предложения. По данным аналитиков риелторской компании «Инком-Недвижимость», за месяц (с февраля по март) экспозиция на вторичке сократилась почти на 7%, по сравнению с мартом прошлого года падение оказалось еще сильнее — на четверть. В марте на вторичном рынке жилья Старой Москвы на продажу было выставлено 38,1 тыс. квартир, тогда как годом ранее — 51,4 тыс.

О сокращении предложения квартир на московском рынке вторичного жилья свидетельствуют и подсчеты других компаний. Так, по данным ЦИАН, сейчас в старых границах Москвы на продажу выставлено 29,1 тыс. квартир от собственников, а год назад — 31,3 тыс. Снижение в годовой динамике — на 7%, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Экспозиция на столичном рынке вторичного жилья пока не может восстановиться, в том числе из-за низкой активности продавцов, считают эксперты. «Некоторые потенциальные продавцы, ранее планировавшие продажу квартиры, ждут стабилизации экономической ситуации. Часть продавцов отказываются от идеи расстаться с жильем, считая, что полученная в результате сумма начнет обесцениваться», — пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов.

Спрос на вторичку

Если взять среднее число проданных квартир в месяц (по данным Росреестра, в феврале было заключено 12 тыс. сделок купли-продажи; по оценкам ЦИАН, в конце прошлого года в среднем в месяц регистрировалось около 16 тыс. таких сделок), то в теории текущего объема должно хватить всего на пару месяцев, отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Однако это не совсем корректно, поскольку предложение обновляется: что-то продается, что-то выставляется на продажу.

«Только в 2020 году на рынок вышли в продажу около 145 тыс. новых квартир. В 2021 году — еще порядка 44 тыс. новых лотов в Москве. То есть предложение не только активно вымывается, но и пополняется. В текущий момент явного дисбаланса на рынке нет», — сказала она.

Дефицит ликвидных квартир

Однако на вторичном рынке усиливается нехватка ликвидных квартир в продаже, отмечают аналитики. Речь идет о дефиците качественных объектов, которые выставлены на продажу по адекватной рыночной стоимости и пользуются спросом среди покупателей.

«Причины дефицита — ажиотаж и вымывание объектов с рынка, которые наблюдаются с августа по декабрь прошлого года, а также медленное восстановление предложения. Сейчас сложнее подобрать объект, чем год назад, до пандемии», — отметила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, ликвидные объекты «с адекватным соотношением цены и качества уходят с рынка существенно быстрее, например за две недели», при этом средний срок экспозиции составляет три с половиной месяца.

О нехватке такого предложения эксперты говорили еще в прошлом году, когда на фоне послекарантинного ажиотажа с рынка была вымыта большая часть ликвидных квартир. Самыми востребованными квартирами на вторичном рынке жилья в 2020 году были доступные однушки и двушки в старых границах Москвы стоимостью 8–10 млн руб. Среди таких лотов быстрее всего образовался дефицит. По оценкам Михаила Куликова из «Инком-Недвижимости», с учетом того, что большая часть ликвидных квартир была раскуплена на волне ажиотажного спроса еще в прошлом году, сейчас объем качественных квартир с адекватной стоимостью предложения в целом на вторичном рынке столицы составляет около 17%.

Виктория Кирюхина из ЦИАН, в свою очередь, не видит признаков дефицита предложения на московской вторичке. По ее словам, он наблюдался в период режима самоизоляции, когда сделки почти не заключались, а продавцы сняли свои объекты с продажи. Так, в начале мая 2020 года объем предложения вторичного рынка составлял всего 22,9 тыс. лотов — то есть с докризисного марта 2020 года выбор снизился на 27%. Однако после выхода из самоизоляции объем предложения частично восстановился.

Что касается неликвида, то примерно четверть общего объема предложения на вторичном рынке — это дома, построенные после 2010 года. «Поэтому нельзя сказать, что на рынке остается только неликвид, каждая четвертая квартира расположена в относительно новом доме, построенном после 2010 года, отмечает Виктория Кирюхина. Предложение незначительно ниже, чем до кризиса, рынок регулярно пополняется новыми объемами, в том числе недавними новостройками, пояснила эксперт.

Читайте также

На квартиру три покупателя: аналитики заявили о дефиците ликвидного жилья
В Москве сократилось предложение вторичного жилья

Продажи ускорились, скидки уменьшились

Среди тенденций на рынке вторичного жилья — снижение сроков экспозиции. По данным «Инком-Недвижимости», за год средний срок реализации вторичных квартир сократился на 43%, с 70 до 40 дней. Средний срок экспозиции, по оценкам «Миэль», составляет сегодня порядка 68 дней — сделки заключаются преимущественно по квартирам, которые вышли в продажу в январе. До коронакризиса, в 2019-м — начале 2020 года, средний срок экспозиции составлял 73 дня.

«То есть квартиры действительно стала продаваться чуть быстрее — в среднем на 7%. Сегодня на рынке наблюдается повышенная активность из-за снижения ипотечной ставки», — отметила Екатерина Бережнова. Однако после пересмотра ключевой ставки и возможного ее дальнейшего увеличения средний срок экспозиции снова может вырасти из-за удорожания ипотеки и частичного перераспределения спроса в пользу новостроек, не исключила она.

В условиях ограниченного предложения продавцы также реже стали соглашаться на скидки. По данным «Инком-Недвижимости», за год доля сделок с дисконтом снизилась с 79% до 57%, а средний размер скидки — с 5,6% до 3,3%. В то время как объем операций с превышением стоимости предложения, наоборот, вырос с 8% до 23%. «В случае когда на продажу выставляется качественный объект без изъянов, по адекватной рыночной стоимости, в нынешних условиях на него сразу начинают претендовать два-три покупателя и у продавца появляется возможность для повышения цены», — добавил Михаил Куликов.

Читайте также