Товарищ, верь…

Аббревиатуру ТСЖ расшифровывают на разные
лады, ибо фантазия квартировладельцев,
замученных коммунально-бытовыми
сложностями, поистине неиссякаема. Как же
превратить ТСЖ из товарищества скупердяев
и жуликов в товарищество совестливых
жильцов силами самих собственников?


C содержанием персонального имущества — квартиры — его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее
имущество дома (лестницы и лестничные
площадки, лифты и лифтовые шахты, нежилые помещения, прилегающую к зданию
территорию и находящиеся на ней объекты),
необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают
товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Как обойти подводные камни

ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь
проводят учредительное собрание всех
собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет
разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на
следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества (протокол общего собрания, на котором было
решено организовать ТСЖ, и его устав) регистрируют в территориальной налоговой
инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято
решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.

Казалось бы, все просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя,
определились с управляющей компанией,
и можно обустраивать дом своей мечты —
с чистым подъездом, горящими по вечерам
лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет,
прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к
ТСЖ в частности не прибавилось.

Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ,
можно разделить на три группы:

  • неправомерные действия представителей
    органов государственной власти и третьих
    лиц в отношении ТСЖ;

  • нарушения действующего законодательства при создании товарищества;
  • превышение полномочий руководством
    ТСЖ, избранным жильцами.

    Начнем с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении
    с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.

    Прежде всего, перед созданием ТСЖ
    необходимо уточнить в местных органах
    власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в ее составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате
    сложностей с межеванием придомовой
    территории и ее разметкой в Москве и
    Санкт-Петербурге, например, очередь на
    межевание выстроилась на несколько лет
    вперед. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ
    без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.

    Еще одна проблема — необоснованный
    отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее довольно
    часто встречаются товарищества, созданные
    еще на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока
    еще нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за
    время возведения и отделки здания будут
    расходоваться электричество и вода.

    Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только
    у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают
    две проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.

    Поиск эксплуатирующей организации, которая придется по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом
    (или ДЕЗ им навязывает местная администрация), что делает существование ТСЖ
    бессмысленным. Для того чтобы преодолеть
    эти трудности, нужен очень деятельный
    председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом,
    скорее всего, найдется компания, работа
    которой будет устраивать жильцов.

    Отнеситесь очень внимательно к выбору
    председателя ТСЖ: он не только принимает
    оперативные решения, связанные с работой
    товарищества, но и наделен правом подписи
    финансовых документов. Это означает,
    что в его руках будет весь бюджет,
    сформированный из взносов жильцов

    Соблюдаем правила

    Рассмотрим вторую группу сложностей,
    связанных с работой товариществ. Одна из
    наиболее часто возникающих проблем —
    нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ (только в Москве на
    этом основании возбуждено несколько сотен уголовных дел). Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что
    могут сделать собственники жилья.

    Один из поводов для возбуждения уголовных дел — подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих
    добровольное желание собственников организовать товарищество для управления
    своим имуществом. Поскольку протокол
    должны подписать все проголосовавшие
    за создание ТСЖ (их должно быть не менее
    50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том,
    что они пожелали создать товарищество,
    постфактум — чаще всего уже после того,
    как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев (например, не всех
    жильцов известили, или не было кворума,
    или голосование прошло с нарушениями).

    Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность
    этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для
    формирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, все в порядке.
    Проблема заключается в том, куда идут
    эти деньги на самом деле… и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии
    в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный
    ремонт такому ТСЖ не удастся.

    Как не оказаться членом нелегитимного
    ТСЖ? В первую очередь надо быть активным и ответственным собственником, как
    бы банально это ни звучало. Подделать
    вашу подпись будет невозможно, если вы
    придете на собрание и примете участие
    в его работе. Кроме того, нужно внимательно читать любой документ, который
    вам предлагают подписать, — торопиться
    в таких ситуациях не следует.

    Нарушений при проведении собраний
    избежать сложнее, но все-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть
    в доме общедоступное место, где будут
    размещать важную для жильцов информацию. Дублировать ее можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их
    лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании.
    Такие подписные листы надо приложить
    к протоколу учредительного собрания (подобного требования в законе нет, но эта
    предосторожность не помешает). Впоследствии по той же схеме стоит оповещать
    о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.

    Разумеется, не всегда есть возможность
    провести общее собрание, на котором лично
    присутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдется свободное
    помещение для этого. Но есть выход —
    заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под чем им предлагают подписаться,
    нужно время. Поэтому, если голосование
    проходит заочно, необходимо заранее
    ознакомить собственников с вопросом,
    по которому им предстоит высказать свое
    мнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативной
    группы (а после создания ТСЖ — члены
    правления или уполномоченные правлением либо председателем жильцы) разносят
    по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители
    дома будут осведомлены о тех решениях,
    которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.

    Если ТСЖ создано с нарушением
    законодательства, собственники,
    добросовестно вносящие все платежи, рискуют
    остаться у разбитого корыта — например,
    с протекающей крышей или, что еще хуже,
    без договоров, заключенных с поставщиками
    коммунальных услуг

    Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому
    ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой
    логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при
    соблюдении двух условий: придомовые
    территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам
    предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться — с соседней пятиэтажкой или
    с высотным домом через дорогу.

    Для жителей высоток есть еще одно
    предупреждение-совет: согласно предписаниям Жилищного кодекса, в одном доме
    может быть создано только одно ТСЖ. Поэтому не стоит платить за израсходованные воду и электричество альтернативному ТСЖ, предлагающему более низкие
    расценки, — вас просто обманывают.

    Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном
    доме. Вот реальный случай: в столице около 40 ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — это
    не сеанс одновременной игры в шахматы
    с большим количеством соперников. Здесь
    необходимо сосредоточиться на проблемах
    каждого дома, а их всегда бывает много.

    Требуется председатель!


    Если ТСЖ создано по всем правилам, это
    еще не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ
    является общее собрание его членов. Оно
    правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества.
    Например, собрание утверждает бюджет
    ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает
    из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал или
    полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель
    товарищества. Они должны быть людьми
    деятельными и не слишком загруженными
    другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдет на второй план. Если
    найти таких лиц среди жильцов не удается,
    возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.

    К сожалению, деятельность руководителей ТСЖ может стать источником проблем
    (третья группа сложностей, связанных с работой этих объединений). Вот далеко не полный список правонарушений, совершаемых
    председателями и членами правления:

  • рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс товарищества при отсутствии заключенных договоров с непосредственными
    поставщиками таких услуг;

  • самовольные действия (срезание замков, взлом металлических дверей, ведущих
    в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в функционирование инженерных систем здания), в том числе связанные с непосредственной угрозой
    для жизни, до передачи строения на баланс
    ТСЖ в установленном порядке;

  • рассылка жильцам дома уведомлений,
    содержащих неправомерные требования,
    например стать членом ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов
    (председатель и правление не имеют права принуждать вступить в товарищество.
    У собственника жилого помещения есть возможность заключить индивидуальный договор с обслуживающей компанией. Однако
    в этом случае жилец, не являющийся членом
    ТСЖ, может быть ограничен в пользовании
    общедомовым имуществом — скажем, для
    него будет закрыт въезд на парковку);

  • немотивированный отказ принимать показания индивидуальных приборов учета при
    расчете платы за коммунальные услуги;

  • растрата или нецелевое расходование
    денежных средств, сформированных из
    взносов жильцов (при этом иногда в нецелевом расходовании может не быть ничего
    противозаконного — допустим, пришлось
    срочно чинить крышу дома, а в бюджете на
    год это не предусмотрено. В данном случае мы говорим о ситуации, когда, например, денежный фонд, созданный из взносов членов ТСЖ, был потрачен на премию
    руководству товарищества).

    Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — очень
    внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае (и если
    ТСЖ приглашает внешнего управляющего,
    и если председатель и члены правления выбраны из числа жильцов) необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет
    право действовать без доверенности, если
    подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии
    с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения
    правлением или общим собранием членов
    ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.

    Еще одна гарантия этого — работа
    контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных
    органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на
    деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней
    надо выбирать наиболее дотошных членов
    ТСЖ, вникающих в каждую мелочь.

    Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть
    будущее, но каким оно станет — зависит
    от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество —
    подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание
    к общедомовым проблемам.

    • Источник: Журнал «Идеи вашего дома»
      №156
    • Материал подготовила:
      Юлия Чернова

    Источник

  • Похожие статьи

    Добавить комментарий

    Закрыть