Стальная реновация: как ускорить расселение устаревшего жилья
Эксперты рассказали, какие возможности открывает сталь в отрасли жилого строительства
Фото: Bannafarsai_Stock/shutterstock
Программу реновации жилья планируется распространить на всю Россию. Госдума накануне приняла законопроект, согласно которому регионам могут дать право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоэтажек и принимать решение о комплексном развитии территории. Всероссийская реновация поможет реализовать указ президента о принятии мер для ускорения переселения из аварийного жилья.
Власти ждут от застройщиков роста темпов строительства, однако перед девелоперами стоит непростая задача. В отличие от Северной Европы, Великобритании или США бо́льшая часть многоэтажных жилых комплексов в России исторически возводится на железобетонных каркасах, несмотря на то что особенности материала ограничивают возможности проектирования и квартирографию, а также существенно измененять планировки в процессе эксплуатации. Второй проблемой застройщиков в связи с принятой технологией строительства является дефицит рабочей силы на стройплощадках в условиях ограниченного потока мигрантов. Третья особенность железобетона — экологическая. От реализации проектов реновации образуется большое количество строительных отходов, которые относятся к IV–V классам опасности.
Застройщики и эксперты отрасли рассказали, как стальные технологии строительства могли бы ускорить программу всероссийской реновации.
Стальные конструкции в России
Применение технологии строительства на стальном каркасе в сегменте массового жилого строительства России пока не получило большого распространения. «В нашей стране таким методом зачастую возводятся промышленные объекты и коммерческая недвижимость. Также очень востребованы быстровозводимые конструкции и те, которые можно легко собрать. Например, конструкции из легкой и тонкой стали (ЛСТК) широко используют в объектах сельскохозяйственного и складского назначения», — рассказал генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов.
Здания на основе металлоконструкций находят применение в уникальных строительных проектах, уточнил Михаил Иванов. По его словам, в Москве металлокаркас, например, использовался при строительстве башни «Евразия» и БЦ «Башня на набережной» на территории «Москва-Сити», а в Санкт-Петербурге — при строительстве «Лахта Центра».
Фото: Take Photo/shutterstock
Почему технология непопулярна
В России технология стального строительства при проектировании и возведении многоэтажной жилой недвижимости мало распространена. «Это обусловлено, в первую очередь, отсутствием четко регламентированной нормативной базы в российском строительном законодательстве по применению данной технологии. Также это касается противопожарной безопасности, так как стальные конструкции требуют специальной огнезащиты. Кроме того, отсутствие российских типовых проектов приводит к необходимости разработки и экономического обоснования и проектной документации с нуля. Еще в начале 2010-х годов участники строительной отрасли активно прорабатывали вопрос применения стальных каркасов, но целесообразность данной технологии не получила надежного обоснования во многом из-за неопределенности законодательной и материально-технической базы, а также кадров», — рассказали эксперты компании AFI Development. По их мнению, проекты с применением технологий стальных каркасов могут появиться на российском рынке, но только после системной проработки целого ряда норм и правил по обеспечению необходимой безопасности.
Многие российские застройщики сегодня пока не знакомы с технологией. В России 80% жилья строят из железобетона или кирпича. «Чтобы сменить метод, нужны другие компетенции, необходимо налаживать связи с поставщиками металла. Впрочем, с моей точки зрения, перейти на металл не так сложно, ведь фактически под каждый заказ создается комплект для строительства. Проектирование, производство элементов, их сборку на площадке делает поставщик. С учетом сокращения расходов девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и получить более широкое поле для ценовых маневров в условиях, когда цены на жилье растут, а доходы покупателей падают», — уточнил Михаил Иванов.
«Возведение жилого дома на стальном каркасе происходит до 30% быстрее»
Роман Сенаторов, начальник управления по развитию стального строительства в компании «Северсталь», на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020» рассказал:
— Стальные конструкции открывают недоступную для монолитного строительства возможность возведения жилых зданий с большими пролетами и отсутствием несущих стен. Это повышает гибкость в архитектурных решениях и в квартирографии. Здания легче переконфигурировать, что актуально как для квартир, так и для коммерческих площадей в рамках жилых комплексов. Важно отметить, что возведение жилого дома на стальном каркасе происходит до 30% быстрее. Следовательно, уменьшается срок использования заемных средств, повышается экономическая эффективность. Эти факторы существенно влияют на себестоимость квадратного метра. Очень затратное мероприятие, с которым сегодня сталкиваются и местные власти, и застройщики, — утилизация строительного мусора от сносимого жилья. В свою очередь возможность переработки стали делает ее более экологичным и эффективным в экономическом плане материалом. Металлоконструкции можно сдать в переработку и «заработать», а за утилизацию железобетона придется заплатить.
Преимущества стали
В самом ближайшем будущем проверенная временем практика строительства на стальном каркасе, распространенная в большинстве экономически развитых стран, должна наконец утвердиться и в российской практике жилищного строительства, считают эксперты. «В развитых странах до двух третей всех зданий возводят из металлоконструкций, в России же — около 13%. Национальными проектами предусмотрены амбициозные задачи увеличить жилищное строительство до 120 млн кв. м жилья в год. Это ставит задачу повышения эффективности отрасли. С такой точки зрения стальное строительство дает много преимуществ. Во-первых, скорость строительства: монолитную десятиэтажку строят 10–11 месяцев, панельный дом — пять-шесть месяцев, а дом на металлокаркасе — четыре месяца. Соответственно, это снижает себестоимость проектов зданий на металлических конструкциях. Во-вторых, у таких зданий больше полезная площадь, так как металлокаркас не предполагает внутренних несущих конструкций, что позволяет строить жилье со свободной планировкой. В-третьих, стальное строительство легко тиражировать, фактически — как конструктор. В-четвертых, здания из металла более экологичны с точки зрения утилизации — 99% подвергается переработке», — заявил Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй».
К достоинствам стального строительства можно отнести отсутствие сезонных ограничений при возведении зданий, сокращение трудоемкости и высокий темп строительства объектов, отметил генеральный директор СК «Перспектива». «Существует возможность пересмотра планировочных решений благодаря отсутствию несущих стен. В отличие от монолитных, конструкции на стальном каркасе весят гораздо меньше, что дает возможность снизить себестоимость обустройства фундамента. Эти факторы, без сомнения, влияют на проектную стоимость здания», — пояснил девелопер.
«Стальное строительство предполагает меньшее количество рабочих рук»
Роман Сенаторов, начальник управления по развитию стального строительства в компании «Северсталь»:
— В 2020 году из-за пандемии COVID-19 на строительных площадках стало на 1,5 млн меньше трудовых мигрантов. В результате возник дефицит рабочей силы. При этом многие застройщики вынуждены были поднять оклад строителям в среднем с 40 тыс. руб. до 89 тыс. руб. Сложившийся сегодня уровень зарплат и нехватка кадров дает стимул для привлечения на стройки локальной трудовой интеллигенции вместо мигрантов. Для возведения жилых домов на стальном каркасе требуются более квалифицированные специалисты, чем при традиционной технологии строительства. При этом стальное строительство предполагает меньшее количество рабочих рук.
