Районы Москвы с недооцененной недвижимостью — 2020. Список

13.09.2020

0 10 4 minutes read

«РБК-Недвижимость» вместе с экспертами попыталась найти районы Москвы, которые пока остаются недооцененными с точки зрения спроса и цен на жилье

Фото: Popova Valeriya/shutterstock

Строительство метро, развитие инфраструктуры и благоустройство общественных пространств стирают различия между районами Москвы. Современные парки и общественные пространства появляются как в центре города, так и в Капотне, качество услуг в объектах социальной инфраструктуры (школах, детских садах и поликлиниках) тоже выравнивается. Поэтому найти недооцененные районы становится намного сложнее, чем раньше, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Tсли в конце 2000-х годов за пределами пешеходной доступности от метро жили 30% москвичей, то сейчас чуть более 10%, подсчитали в ЦИАН. Более того, рассчитывать на 25%-ный рост цен, как при открытии метро в 2000-е годы, уже не стоит. Последние запуски новых участков столичной подземки приводили к куда более скромным изменениям в уровне цен (на 10–12%), а в некоторых случаях (как при запуске МЦК) и вовсе не влияли на стоимость.

Как найти район с недооцененной недвижимостью

Несмотря на это, недооцененные районы в Москве еще есть. При их поиске эксперты рекомендуют обращать внимание на планы развития метрополитена и других систем скоростного транспорта (например, МЦД). Кроме того, следует учитывать появление в этих районах больших инфраструктурных объектов (медицинских центров, бизнес-кварталов, образовательных учреждений и т. д.), реконструкцию культурных объектов, наличие парковых зон и программу реновации.

Спрос и цены в таких районах сейчас могут находиться на невысоком уровне, однако развитие территории приведет к увеличению покупательского интереса и появлению здесь новых жилых комплексов. Вместе с экспертами рассказываем о некоторых таких районах.

Читайте также: Какие станции московского метро откроются в 2020 году

Недооцененные районы Москвы — 2020

Новая Москва и городской округ Троицк

Среди всех локаций Московского региона наиболее недооцененной является территория Новой Москвы, считают эксперты.

Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой здесь пока только развивается, а многие районы ТиНАО еще вовсе не освоены застройщиками, отметил руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Между тем покупательский интерес к жилью в этой локации растет по мере все большей активизации девелоперов и формирования здесь жилищного фонда. По данным «Инком-Недвижимости», за год (с августа 2019-го по август 2020-го) средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 9,4%, до 155 тыс. руб. На первичном рынке жилья увеличение средней цены 1 кв. м составило 16%, до 151,1 тыс. руб.

«Рост ценовых показателей здесь будет продолжаться, причем наиболее заметным он станет не в тех локациях, которые граничат с МКАД и Старой Москвой (так как они уже вполне освоены застройщиками), а в населенных пунктах, по территории которых проходит Московское малое кольцо либо — в дальнейшем — ЦКАД. В перспективе пяти лет благодаря относительно удобной транспортной доступности и дальнейшему развитию строительства спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены — ориентировочно на 30%», — считает Дмитрий Таганов.

Алексей Попов в Новой Москве выделил городской округ Троицк как наиболее недооцененный. По данным ЦИАН, сейчас 1 кв. м. на вторичном рынке Троицка стоит около 130 тыс. руб. На первичном рынке от застройщиков предложений нет.

«В отличие от других локаций в Новой Москве, которые представляют собой многоэтажные дома, построенные в чистом поле, в этом бывшем наукограде на Калужском шоссе преобладает более спокойный характер застройки, заметно отличается социальный состав, а проблема с транспортной доступностью будет решена строительством линии скоростного транспорта — туда планируется продлить Коммунарскую линию метро», — объяснил главный аналитик ЦИАН свою позицию.

Коммунарская линия метро пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка. Ее длина составит порядка 38 км, на ней будет 16 станций. Строительство линии началось в 2018 году. В настоящее время идет сооружение первого участка от станции «Улица Новаторов» до станции «Коммунарка».

Троицк (ТиНАО)

(Фото: Evgeny Drablenkov/shutterstock)

Муниципальный район Северный

Еще один перспективный район — Северный. До начала активного строительства северного участка Люблинско-Дмитровской линии метро это был один из самых дешевых районов столицы. Дешевле стоили квартиры только в Капотне, Зеленограде и Бирюлево. «Ситуация изменилась в 2010-е годы, после реконструкции Дмитровского шоссе и открытия станции метро «Селигерская». Район стал активно застраиваться (как муниципальным, так и коммерческим жильем). Сейчас здесь есть предложения и на вторичке (135 руб. за 1 кв. м), и на первичке (125 тыс. руб. за 1 кв. м). Новый импульс развитию этого района придаст строительство станции метро «Физтех», подготовительные работы на которой уже начались», — продолжил Алексей Попов из ЦИАН. Открыть станцию планируют в 2022 году.

Виб на северные районы Москвы

(Фото: Stanislav71/shutterstock)

Бирюлево Западное и Восточное

По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, к числу недооцененных районов в настоящее время относятся оба Бирюлево — Западное и Восточное. «Сейчас эти локации сочетают в себе как откровенные минусы (большой процент промзон с работающими предприятиями, сразу несколько железнодорожных путей, отсутствие метро в пешей доступности), так и преимущества — соседство с одним из крупнейших лесопарков Москвы (Царицыно), электричка до аэропорта Домодедово, открытие в перспективе собственной ветки метрополитена, по которой также напрямую можно будет попасть в парк развлечений «Остров Мечты» и сделать пересадки на другие ветки», — рассказала она.

По данным «Бест-Новостроя», в настоящее время здесь реализуется только одна новостройка — уже сданный ЖК «Загорье» (от МФС-6) в Бирюлево Восточном. Этот проект стартовал еще в 2011 году, и до сих пор в нем ведутся продажи квартир от застройщика. Хотя цены вполне рыночные — от 7,2 млн руб. Другой новый проект также был расположен в этом районе, на 6-й Радиальной улице, — это ЖК «Царицыно-2», который достраивается после банкротства предыдущего застройщика. Открытых продаж там сейчас не ведется. По переуступке предложения начинаются с 5,3 млн руб.

На вторичном рынке в этих двух районах предлагается 380 квартир, причем довольная большая часть предложения — как раз в ЖК «Загорье» и первой очереди «Царицыно». В старом фонде (9-, 12-этажные панельные дома) стоимость квартир стартует от 5,3 млн руб., в уже сданных новостройках от собственников — от 6,6 млн руб.

Сейчас здесь есть минимум две перспективные площадки — на 6-й Радиальной и на Ягодной улицах, считает Ирина Доброхотова. Новое современное жилье может появиться уже по более высоким ценам, если старт продаж совпадет с анонсами о точном расположении будущих станций метро или о начале работ на метрополитене.

Бирюлевская линия пройдет от станции ЗИЛ на Московском центральном кольце (МЦК) в районы Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. На участке длиной 23 км планируется разместить десять станций. Пока точные сроки строительства неизвестны. Сейчас ветка находится в проектировании.

В районе Бирюлево Западное

(Фото: Александр Щербак/ТАСС)

Районы реновации

Недооцененными и перспективными эксперты назвали районы, которые наиболее сильно затронет программа реновации, вследствие чего жилищный фонд здесь существенно обновится. Однако подобные изменения произойдут лишь в долгосрочной перспективе.

Некоторые собственники жилья в этих локациях уже начинают повышать стоимость своих квартир по причине будущих изменений в облике реновируемых районов (это благоустройство прилегающих территорий, улучшение социальной, транспортной и торговой инфраструктуры из-за притока новых жильцов и т. п.). «К примеру, по итогам прошлого года среди районов, лидировавших по росту цен на жилье, были бюджетные Западное Дегунино, Нижегородский, Дмитровский и Головинский, в том числе по указанной выше причине», — отметил Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».

По его мнению, в районах, которые значительно изменятся в ходе реновации, в перспективе пяти лет (когда на рынок недвижимости уже будут выходить объекты в новых домах) спрос на недвижимость вырастет примерно на треть от своего нынешнего уровня, а цены — ориентировочно на 25%.