Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит

14.04.2021

0 17 4 minutes read

Программа «Индустриальные кварталы» предусматривает застройку 35 млн кв. м. Рассказываем, какие преимущества и риски есть у нового проекта, а также какое жилье появится на территориях бывших заводов

Фото: Марина Лысцева/ТАСС

В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв. м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.

В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.

Эксперты, рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.

Преимущества

Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал. Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.

Новостройки жилого комплекса «Зиларт» на месте бывшей промзоны

(Фото: Алексей Зотов/ТАСС)

Проблемы и риски

Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.

В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий, либо выкупить такие участки и само заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка. Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как сама причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.

Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.

Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель «Бест Новострой». Она подчеркнула, что с учетом этого, такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть и ресурсы и на вывод предприятий и реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.

Четвертое проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, эта программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.

Реконструируемая территория «Полуостров ЗИЛ»

(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

Какое жилье построят

Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют «бизнес-лайт». Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в «Кунцево-1» (около 600 тыс. кв. м) и «Октябрьское поле» (ок. 140 тыс.) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной «Грайвороново» — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс «комфорт», но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.

Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение этот никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новострой». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.

Какие промзоны попадут под реновацию

№ на карте

Название

Адрес

Площадь га

Функциональное назначение (тыс. кв. м)

1
Коровино-1 1
САО, Вагоноремонтная улица, 10а
35,37
Общий объем застройки: 616,00. Производственное назначение: 366,00. Общественное (деловое) назначение: 250,00

2
Коврино-2
САО
4,94
Общий объем застройки: 84,00. Нежилое назначение: 84,00

3
Бескудниково
СВАО, Стандартная улица, 6, стр. 1
4,94
Общий объем застройки: 84,00. Нежилое назначение: 84,00

4
Братцево
САО, Выборгская улица, 22, стр. 1
4,57
Общий объем застройки: 68,00. Производственное назначение: 64,77. Общественное назначение: 3,23

5
Братцево-2
САО, улица Адмирала Макарова, 2, стр. 1
22,98
Общий объем застройки: 308,25. Жилое назначение: 240,59. Общественно-деловое назначение: 32,86. Производственное назначение: 34,8

6
Октябрьское Поле
СЗАО, ул Берзарина, вл. 32
5,92
Общий объем застройки: 173,40. Производственное назначение: 9,62. Общественное (деловое) назначение: 25,96. Смешанное, в том числе жилое назначение: 137,86

7
Кунцево-1
ЗАО, Молодогвардейская улица, 54
15,89
Общий объем застройки: 610,8. Жилое назначение: 596,83. Общественно-деловое назначение: 13,25

8
Кунцево-2
ЗАО, Молодогвардейская улица, 61
23,61
Общий объем застройки: 589,5. Производственное назначение: 403,8. Общественно-деловое назначение: 185,7

9
Грайвороново
ЮВАО
18,16
Общий объем застройки: 257,52. Нежилое назначение: 104,69. Жилое назначение: 152,83

10
Каширское шоссе
ЮВАО
7,13
Общий объем застройки: 97,20. Нежилое назначение: 97,20

11
Каширское шоссе-2
ЮВАО
7,13
Общий объем застройки: 97,20. Нежилое назначение: 97,20

12
Чертаново-1 (северная часть)
ЮАО, Днепропетровский проезд, 7
3,61
Общий объем застройки: 21,11. Общественное (деловое) назначение: 21,11

13
Чертаново-2 (северная часть)
ЮАО, Варшавское шоссе, вл. 127
8,56
Общий объем застройки: 173,42

14
Чертаново (южная часть)
ЮАО, улица Подольских Курсантов, стр. 3
8,56
Общий объем застройки: 173,42

15
Теплый Стан
ЮЗАО
16,78
Общий объем застройки: 204,79. Нежилое назначение: 204,79

16
Южное Бутово
ЮЗАО
23,09
Общий объем застройки: 364,00. Производственное назначение: 91,4. Общественное назначение: 52,6. Жилое назначение: 220,0

Таблица: mos.ru

Карта проектов московской программы реновации промзон. Полное описание объектов — см. таблицу

(Фото: mos.ru)

Как осваивают «ржавый пояс» столицы

Программа «Индустриальные кварталы» не является чем-то принципиально новым. Механизм комплексного развития бывших промзон был запущен еще в 2017. По оценке мэрии, реализация проекта «Индустриальные кварталы» позволит городу получить около 500 тыс. рабочих мест и почти 3 трлн руб. в качестве поступлений в бюджет, а общий объем инвестиций в реализацию проектов составит более 7 трлн руб.

В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах — Грайвороново, Зюзино, Каширское шоссе, Бескудниково, Кунцево, Коровино и Теплый Стан. В 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе Красный Строитель, Бережковская набережная, Капотня, Выхино, Трикотажная, Перово и Верхние Котлы.