Этот кризис Россию обойдёт: немного оптимизма от риелторов
Дно глобального рынка недвижимости ожидается только в конце следующего года, а восстановление — лишь в 2022 году. Так ли всё плохо на российском рынке недвижимости? Что ждёт покупателей и продавцов? Какие тренды в этом секторе появились под влиянием пандемии и как их использовать с наибольшей выгодой? NEWS.ru анализирует тенденции и опрашивает экспертов.
Сергей Булкин/NEWS.ru
Всё же пандемия повлияла на ситуацию на рынке недвижимости, особенно на «малоэтажном». Наметился любопытный тренд: из Москвы — в глубинку. Люди продают московские квартиры, этих денег хватает на элитное жильё в регионах, переезжают и чувствуют себя вполне олигархами, по крайней мере, на первых порах. Статистика по этим данным пока отсутствует, но в нескольких агентствах недвижимости NEWS.ru подтвердили: тенденция есть.
Наибольшую популярность под влиянием пандемии набирает загородное жильё. И снижается спрос на модные когда-то апартаменты, лофты. Пожили на чердаке, и хватит. По данным ВЦИОМа, за время самоизоляции спрос на частные дома в России вырос на 40 процентов.
Ещё одна тенденция — снижение спроса и, соответственно, цен на аренду, это касается как квартир, так и офисной недвижимости. И это несмотря на сезон: спрос на аренду квартир обычно рос к концу лета — началу осени, но в этом году не так. Причина: люди, снимающие жильё, теряют работу.
unsplash.com
Соответственно, проседает рынок офисной недвижимости, причина: компании постепенно привыкают к удалённой работе, потребность в площадях уменьшается. Коворкинг-пространства в условиях удалёнки, с одной стороны, могут пользоваться спросом у тех, кому сложно дома организовать подходящие для работы условия, с другой стороны, всё зависит от силы ограничительных мер.
Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов агентства «Национальные кредитные рейтинги», сообщил, что многие компании начали избавляться от избыточных офисных площадей или переезжать в более дешёвые.
Сделок по заключению новых арендных договоров на рынке на порядок меньше, чем в прошлом году, а инвестиции в строительство офисной недвижимости снизились более чем на 30%. В сегменте торговой недвижимости ситуация ещё хуже, так как трафик из-за пандемии существенно снизился и многие арендаторы начали закрывать магазины в связи с переходом на онлайн-продажи. Большие убытки несут арендаторы развлекательного сектора (магазины, детские комнаты и пр.). Инвестиции в строительство торговой недвижимости снизились более чем на 50%, — рассказал Диваков.
По словам эксперта, относительно спокойно чувствует себя сектор складской недвижимости, там снижение спроса оказалось незначительным и составило около 5%.
Также постепенно уходят с рынка жилья зарубежные покупатели. Ещё три года назад любимцами московских риелторов были покупатели из Китая и с Ближнего Востока. Китайцы объединялись в группы и нередко покупали по несколько квартир сразу, от двух до восьми, причём выбирали новые здания с привлекательными видами и современным дизайном. Теперь, когда всё больше бизнесменов ожидают роста ограничений в ближайшую пару лет, совместные проекты схлопываются и потребности в недвижимости у зарубежных гостей снижаются.
Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белый ветер», считает, что влияние коронавируса на состояние рынка недвижимости сильно преувеличено.
В период первой волны пандемии российский рынок недвижимости действительно ожидал резкого падения. Известные эксперты прогнозировали снижение цен на жильё на 15–20%, потом, когда этого не случилось, остановились на прогнозах снижения на 5–10%. А по итогу цены на квартиры выросли от 5 до 10 процентов, — считает он.
pixabay.com
Одна из главных причин роста спроса на жильё — снижение курса рубля, люди по-прежнему считают инвестиции в недвижимость наиболее выгодными. Ещё в марте российский рубль занял «второе место на конкурсе лохов», обогнав лишь мексиканское песо по уровню волатильности (изменчивости, снижению стоимости). И в марте же спрос на квартиры начал понемногу увеличиваться.
Снижение процентных ставок по банковским депозитам, введение налога с процентов по вкладам, желание людей спасти свои денежные накопления от инфляции приводит к росту спроса на жильё, — объясняет Александр Либов.
Эксперт считает, что падение рынку недвижимости не грозит ни в Москве, ни в регионах.
Хотя в регионах объёмы строительства и, соответственно, цены на жильё больше зависят от позиции властей, сложностей оформления разрешительной документации, уровня коррупции. В некоторых регионах цены на жильё растут быстрее, чем в столице, например, во Владивостоке, — отметил Либов.
По мнению Александра Дивакова, на рынке первичной жилой недвижимости кризиса пока действительно не наблюдается, хотя пандемия достаточно существенно отразилась на спросе, особенно в II квартале 2020 года.
С июля благодаря программе льготной ипотеки спрос начал расти, но в сентябре вновь затормозился. По нашим оценкам, по итогам года падение спроса в рублёвом выражении составит около 20%. Основной спрос придётся на сегмент экономкласса и квартиры площадью до 45 кв. м, — отметил Диваков.
По данным агентства «Национальные кредитные рейтинги», основная причина, влияющая на спрос — это реальные доходы населения, которые за восемь месяцев 2020 года упали на 8% и до конца года, по нашим оценкам, могут снизиться ещё сильнее. Восстановление доходов не будет быстрым и не превысит 2-3% в год.
А на многочисленных форумах, где владельцы недвижимости и её продавцы обмениваются информацией, всё чаще повторяется один и тот же совет: лучшим месяцем для продажи квартиры будет ноябрь.
