«Это рынок покупателя»: что происходит со вторичным жильем в Москве
Рассказываем, как менялись спрос, цены и предложение квартир в столице в течение полугодия, а также какие прогнозы дают аналитики на ближайшие несколько месяцев
С начала 2022 года рынок вторичного жилья в Москве уже пережил и взлеты, и падения. В начале года были зафиксированы ажиотажный спрос и рекордное число сделок. Однако после начала военной операции на Украине Банк России поднял ключевую ставку до 20%, после чего ипотечные ставки на вторичном рынке выросли до небывалых значений.
В марте покупатели с «живыми» деньгами и с уже одобренными жилищными кредитами стремились скорее купить квартиры в ситуации неопределенности. Однако уже в апреле число сделок сократилось более чем на треть. После этого Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку, на сегодня она составляет 9,5%. Ставки по ипотеке также опустились, что помогло восстановить спрос покупателей квартир.
Аналитики рынка недвижимости подвели итоги полугодия на вторичном рынке жилья в Москве и рассказали, когда ждать снижения цен.
Резкое падение и плавное восстановление спроса
Первый квартал на вторичном рынке недвижимости Москвы прошел с огромным знаком плюс. По данным Росреестра, в январе было зарегистрировано около 9,3 тыс. переходов прав, что в 1,2 раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Число сделок в феврале (13,4 тыс.) оказалось больше показателя того же месяца предыдущего года почти вдвое. В марте было заключено число сделок, близкое к рекордному (18,2 тыс., +37% к февралю). «В марте все были обеспокоены большой неопределенностью в связи с геополитическими изменениями. Таким образом, мы к концу марта получили пиковый спрос на недвижимость в Москве», — объяснил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
После этого спрос на вторичном рынке стал снижаться: в апреле по сравнению с предыдущим месяцем на 38% (до 11,3 тыс.), а в мае — еще на 37% (до 7,3 тыс. сделок), рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. Она подчеркнула, что если не учитывать результаты традиционно низких по уровню сделок январей и двух месяцев карантина весны 2020 года, то этот показатель стал минимальным с 2016 года.
«На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти не было покупателей-ипотечников. Рынок поддерживался за счет альтернативных сделок и покупателей с «живыми» деньгами, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой», — рассказала эксперт. Последние недели восстанавливается потенциальный спрос (количество кликов на номер телефона в объявлении, звонков на сайте). Данных за июнь по числу зарегистрированных сделок еще нет, однако активность пользователей сайта ЦИАН, интересующихся покупкой жилья на вторичке, увеличилась на 10–15% относительно мая, уточнила Лапшина.
Число сделок со вторичным жильем в Москве
Месяц Число сделок Динамика, к прошлому месяцу январь 9,3 тыс. — февраль 13,4 тыс. 44,3% март 18,2 тыс. 36% апрель 11,3 тыс. -38% май 7,3 тыс. -37%
Таблица: Росреестр
В риелторских компаниях также фиксируют рост интереса ко вторичному жилью в первый летний месяц. В июне мы увидели тот самый новый рынок — оживающий, но пока еще с недостаточным спросом, рассказал управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. По его словам, на сегодняшний день рынку не хватает 40% покупателей, если брать за норму зиму 2022 года.
Риелторы отмечают изменения покупательских предпочтений. На рынке вторичного жилья в столице увеличился интерес к квартирам небольших площадей, особенно выросла популярность студий, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Читайте также: Риелторы зафиксировали рост спроса на жилье в Москве
Цены снижаются
На стоимость вторичных квартир в первом полугодии влияло состояние отрасли в целом, изменение ипотечных ставок и внешнеполитические и экономические события. «В начале года на рынке сохранялись тренды, сформировавшиеся осенью прошлого года — повышение цен предложения на 1–2% в месяц. Среди причин — рост средней стоимости квадратного метра в новых объявлениях о продаже и индексация цен в уже существующих объявлениях. В марте рост средних цен фиксировался за счет изменения структуры предложения — в первую очередь покупали наиболее доступные варианты. Собственники же аккуратно подходили к изменению стоимости в условиях неопределенности», — рассказала Лапшина из ЦИАН.
Последние три месяца жилье на вторичном рынке дешевеет. В апреле, по данным ЦИАН, снижение составило 0,6%, в мае — 1,4%, в июне — 0,5%. По итогам полугодия средняя цена «квадрата» на вторичном рынке Москвы составила 309 тыс. руб. Динамика объясняется сжатием спроса на фоне снижения реальных доходов населения и отсутствия поддержки вторичного рынка (нет льготной ипотеки), уточнила Лапшина. По ее словам, в условиях низкой покупательской активности на рынке собственники вынуждены снижать стоимость своих лотов и предоставлять скидки конечным покупателям.
«Цена во втором квартале начала движение вниз, сейчас она ежемесячно спускается 1–1,5%, а в некоторых сегментах — 2% в месяц. Продажи последние три месяца проходят по ценам на 5–10% ниже цен марта. Продавец постепенно адаптируется к новым реалиям, медленно меняет свою картину мира. Сегодня можно сказать, что это рынок покупателя — он выбирает, диктует условия, в том числе и сам приспосабливается к новой ситуации, к новым ставкам по ипотеке», — рассказал Москатов из компании «Миэль».
Действительно, сегодня есть небольшие факты завышения стоимости в рекламных предложениях, но на момент принятия решения о продаже собственники идут на снижение уровня цен до рыночных аналогов, рассказала генеральный директор риелторской компании «Инком-Недвижимость» Юлия Савиных. По данным компании, владельцы квартир снижают цены примерно на 3%-4%, чтобы выйти на сделку, резюмировала эксперт.
Читайте также: Эксперты зафиксировали снижение себестоимости строительства жилья
Предложение растет
После серьезного снижения предложение готовых квартир в Москве начало восстанавливаться, утверждают аналитики. В конце февраля и в марте объем предложения на вторичном рынке сокращался: многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от своих планов, в результате чего выбор на рынке сократился на четверть относительно начала года, отметила Лапшина. Она пояснила, что начиная с апреля объем предложения стал восстанавливаться — собственники возвращали квартиры в продажу.
«Одновременно с этим из-за снижения спроса на рынке увеличивались сроки экспозиции объектов — квартиры дольше находились в продаже, что дополнительно вело к росту объема предложения. Рост числа лотов на вторичном рынке фиксируется третий месяц подряд: в апреле +19%, в мае +26%, в июне +8%. В итоге сейчас объем предложения на четверть выше, чем в начале года», — рассказала аналитик ЦИАН.
На вторичном рынке жилой недвижимости в старых границах столицы во втором квартале 2022 года в продаже насчитывается 28,8 тыс. квартир и апартаментов, в Новой Москве — 4,1 тыс. объектов, уточнила Дымова. Она подчеркнула, что в конце второго квартала объем предложения начал расти, в том числе за счет инвестиционных предложений, выставленных в продажу после снижения ставки по льготной ипотеке до 7% на первичном рынке.
Читайте также: Риелторы отметили серьезный рост числа квартир на продажу в Москве
Прогноз
Ждать увеличения цен на вторичном рынке не следует, однако спрос будет расти, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рынка.
«Предполагаем, что к осени мы войдем в так называемый рабочий рынок, который вряд ли будет растущим в части ценообразования. Либо это стагнация, либо это движение вниз. С какой скоростью — покажет осень. Стоит отметить, что сегодня все чаще люди выходят из депозитов и вкладывают средства в недвижимость. Не стоит также забывать, что крепкий рубль — это стоп-фактор для рынка недвижимости: много инвесторов вошли в феврале-марте в валюту и выходить не планируют, пока рубль не вернется в какой-то понятный коридор 70+ руб. за доллар», — комментирует Москатов.
Снижение ключевой ставки вернуло ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же доступным для части заемщиков значениям, это может оживить активность на вторичном рынке к осени, подчеркнула Лапшина. К тому же, по ее словам, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца, поэтому в ближайшие месяцы мы ожидаем небольшой рост числа заключенных договоров.
Что касается владельцев вторичного жилья, то большинство людей, желающих продать квартиру, стараются выйти на сделку сегодня, однако есть и те, кто ожидает осени в надежде на оживление рынка и увеличение цен, отметил аналитик «Миэль». Однако, по его мнению, цены уже не вернутся к мартовским показателям, когда на рынке был пик спроса.
Читайте также:
- Провальный квартал для новостроек: ждать ли снижения цен к осени
- Что будет с ценами и спросом на вторичное жилье в Москве к осени
Автор Вера Лунькова Вторичное жилье
