Доступная ипотека может утянуть на дно. Авторская колонка Андрея Колочинского
Обеспечение населения доступным жильем стало приоритетом государственной политики. Власти поставили амбициозную задачу — к 2030 году 5 млн семей должны ежегодно улучать свои жилищные условия. По словам президента, у России наконец то появился исторический шанс в обозримые сроки решить квартирный вопрос. И надо признать, что благодаря доступной ипотеке россияне сегодня действительно массово приобретают квадратные метры. Но вот только инструменты, выбранные для достижения поставленной цели, вызывают вопросы.
Государство бросило все силы на снижение ипотечных ставок. Между тем ипотека является всего лишь одним из возможных способов решения жилищного вопроса. А чтобы брать ипотеку и исправно вносить ежемесячные платежи, у людей должны быть свободные деньги. В условиях, когда доходы населения стремительно снижаются (падение реальных доходов по итогам года может составить 12%), этих средств очевидно нет. Поэтому программа субсидированной ипотеки в основном поддерживает тех заемщиков, кто и так планировал покупку квартиры и воспользовался бы кредитом в любом случае. А низкая процентная ставка лишь ускорила принятие решения и позволила сэкономить бюджет.
Большинство семей сегодня оформляют кредиты, заведомо соглашаясь на ухудшение качества жизни, лишая себя многих удовольствий, в том числе удовольствия жить здесь и сейчас. Почему при текущем уровне платежеспособности граждан государство сделало ставку на ипотеку в решении жилищного вопроса? Ответ очевиден — поддержка строительной отрасли, которая является локомотивом, способна вытянуть экономику из кризиса. К тому же государство ничего не теряет — затраты на субсидирование процентных ставок вернутся в течение нескольких лет в виде налогов, которые заплатят собственники нового жилья, а также компании и люди, работающие в строительстве и смежных отраслях.
Благодаря субсидированию июль продемонстрировал максимальные показатели выдачи ипотеки за всю историю — банки выдали 140 тыс. кредитов, что на 40% больше, чем годом ранее. Только по льготной ставке было выдано 40 тыс. кредитов, а всего за время действия программы заемщики получили более 130 тыс. кредитов. О чем говорят темпы роста выдачи ипотеки пятый месяц подряд? О том, что у населения нет денег, а также о том, что субсидирование исчерпало отложенный спрос и теперь форсирует сделки. Но в скором времени покупательская активность может закончиться. Когда это случится, для достижения поставленных целей нацпроекта «Жилье и городская среда» придется задействовать другие инструменты, которым пока что не уделяется должного внимания.
Разговоры о доступной ипотеке сегодня только затуманивают суть проблемы, которую нужно решать за счет повышения уровня благосостояния граждан, снижения стоимости квадратного метра, предоставления малообеспеченным семьям социального жилья или выделения прямых субсидий на его покупку, как это происходит в развитых странах мира. В России же ссылаясь на принципы рыночной экономики, после 1991 года государство фактически самоустранилось от решения жилищного вопроса, переложив его на плечи граждан.
Для сравнения можно привести в пример Сингапур, который демонстрирует самые высокие показатели домовладения в мире. Государство в лице Комитета жилищного строительства и развития Сингапура (Housing and Development Board, HDB) возводит типовые дома, в которых проживает около 80% местного населения. Квартиры в таких домах продаются по договорам аренды сроком на 99 лет. Стоимость квадратного метра в среднем в два раза меньше ежемесячного дохода семьи. Кроме того, для помощи населению с низким уровнем доходов в стране учрежден государственный Центральный фонд сбережений.
Читайте также «Что важнее зарплаты? Ставка по ипотеке». Авторская колонка Михаила Хорькова
В европейских странах процент владения собственным жильем ниже. Например, в Германии до 60% горожан арендуют жилье. Но это не значит, что условия проживания немцев хуже. Такое положение вещей объясняется разницей в менталитете и отсутствием стереотипа во что бы то ни стало обладать собственной недвижимостью. Поэтому в Германии при участии государства развит институт социальной аренды с умеренной платой. Доля социального арендного жилья в крупных городах достигает 20%.
В Голландии также высока доля арендного жилья. При этом государство регулирует предельную стоимость аренды и долю арендных квартир в проектах, которые строят коммерческие компании. Если доход гражданина не позволяет оплачивать полную стоимость аренды, государство частично компенсирует расходы. Люди со стабильным доходом также могут позволить себе покупку недвижимости — условия ипотечного кредитования предусматривают отсутствие первоначального взноса и низкие процентные ставки, в результате ежемесячные платежи по кредиту находятся на уровне арендных.
Так или иначе в развитых странах государство играет активную роль, а низкие ставки по ипотеке являются данностью и вспомогательным инструментом. На первый план выходит обеспечение высокого уровня благосостояния населения, предоставление социальных гарантий в случае форс-мажора и создание условий, способствующих долгосрочному планированию.
У нас ситуация иная. В России все еще актуальна низкая обеспеченность жильем — 20-25 кв. м на душу населения, что ниже европейских показателей на 30-40%. В крупных городах наблюдается большой разрыв между уровнем зарплат и стоимостью жилья. В среднем россияне оформляют ипотечный кредит на 15 лет, при этом они лишены возможности долгосрочного финансового планирования, так как экономика нашей страны подвержена кризисным явлениям и находится в высокой зависимости от мировых цен на нефть.
В краткосрочной перспективе вторая волна пандемии может поставить под удар подавляющее число заемщиков и увеличить просроченную задолженность по ипотечным кредитам, которая и так уже выросла с начала года. Никаких социальных гарантий на этот случай фактически не предусмотрено — ипотечные каникулы способны лишь частично снизить остроту проблемы.
При таких раскладах ошибочно делать ставку только на ипотеку. Для решения квартирного вопроса в стране, где 40% семей нуждается в улучшении жилищных условий, набор инструментов очевидно должен быть более широким. При этом не надо «изобретать велосипед» — на вооружение можно взять лучшие мировые практики.
Об авторах
Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
