Детсады, школы, «развивашки»: какая социальная инфраструктура нужна в ЖК

09.04.2021

0 8 5 minutes read

Наличие образовательной инфраструктуры находится в топе запросов покупателей квартир в новостройках

Фото: Брусника

Сегодня в Москве, да и во многих регионах России, трудно найти квартал-новостройку без детского сада и школы. Исключения составляют разве что небольшие проекты точечной застройки и апартаменты. Социальная инфраструктура из бонуса давно перешла в разряд стандартного элемента комфортной среды и входит в пятерку главных запросов покупателей при выборе квартиры. Проекты без такой инфраструктуры меньше пользуются спросом.

Обязательные требования по обеспеченности жилой застройки детскими садами и школами регионы начали вводить еще в 2013-м. Но даже если бы этих нормативов не было, ситуация вряд ли могла измениться кардинально. Жилье без детских садов, школ и поликлиник сегодня продать крайне сложно, считают в девелоперской компании «Брусника».

Рассказываем, кто и за чей счет должен возводить детские сады и школы в жилых комплексах и какие требования предъявляются властями и покупателями к наличию детских садов, школ, а также помещений в ЖК для занятий, обучения и развлечения детей.

Требования к социальной инфраструктуре в новостройках

Нормативы обеспеченности объектами социальной инфраструктуры закреплены на региональном уровне. В Москве они установлены постановлением правительства. Согласно документу, на 1 тыс. жителей в зависимости от района должно быть 105–124 мест в общеобразовательных школах и 46–63 места в детских садах. Поскольку в нынешних реалиях новый девелоперский проект не может не создавать нагрузки на инфраструктуру локации, застройщик обязан компенсировать — он должен строить новые образовательные учреждения, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Запросы покупателей новостроек на детсады и школы

По результатам многих исследований можно сказать, что наличие школы — в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро и парка или рекреационной зоны. «Среди инфраструктурных объектов школу новоселы считают самым важным», — объяснила Доброхотова.

В девелоперской группе «А101» отмечают, что наличие образовательной инфраструктуры находится в первой пятерке запросов у примерно 60% покупателей. «У абсолютного большинства девелоперов России, скорее всего, будет схожая статистика, за исключением разве что проектов с нетиповой целевой аудиторией, но на рынке их не так много. С высокой степенью вероятности жилой комплекс без обеспечения инфраструктурой просто не будет востребован. И, наоборот, современные школы, которые занимают высокие места в официальных рейтингах, повышают интерес и к локации, и к жилью в ней», — уточнила директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова.

Школа стоит в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро рекреационной зоны

(Фото: Брусника)

Частные детсады и «развивашки»

Обязательства перед городом — не единственная причина строительства школ и детсадов. «Их невероятная популярность среди покупателей жилья побуждает девелоперов проектировать частные образовательные учреждения на территории своих жилых комплексов, в том числе специализированные, с определенным уклоном», — сказала Ирина Доброхотова.

Чтобы такие проекты появились, оператор должен увидеть в районе потенциал в виде тех же социологических и демографических показателей, динамики заселения новых домов, а также подходящее под его концепцию помещение в ЖК, уточнила Елена Платонова из «А101».

Кто финансирует строительство социальной инфраструктуры

Обязанности по возведению школ и детских садов при новом жилищном строительстве практически всегда лежат на застройщике. Частный случай — строительство жилья от госзаказчика (например, Фонд реновации и др.), но и в этом случае для возведения школы будет привлечен коммерческий подрядчик, сказала Ирина Доброхотова,

Стоимость включения школы в девелоперский проект зависит от стоимости земельного участка и сопряженных расходов. Редкая школа в Москве (внутри МКАД) обходится застройщику менее чем в 1 млн руб. за одно учебное место, то есть обычно стоимость школы на 1 тыс. мест составляет не менее 1 млрд руб., подсчитали в компании «Бест-Новострой». По словам аналитиков компании, существуют и нормативы площади: не менее 18 кв. м на одно учебное место, а размеры участка застройки — не менее 17 кв. м на одно место. В пересчете на квадратный метр наименее затратные школы — большие, на 1,5 тыс. мест и более.

Три модели финансирования

За последние семь лет в сфере строительства социальной инфраструктуры сложились три основных механизма финансирования, рассказали в девелоперской компании «Брусника».

Первый — застройщик возводит объект за свой счет и затем безвозмездно передает его городу. Это влияет на себестоимость всего проекта и зачастую сказывается на конечной цене 1 кв. м.
Второй механизм предусматривает передачу готового объекта в аренду до полного или частичного возврата инвестиций.
Третий предполагает выкуп школы или детского сада за счет средств муниципального бюджета.

Но есть и гибридные модели. Пример — школа, которую «Брусника» начала строить в прошлом году в новосибирском микрорайоне «Европейский берег». Компания за свой счет разработала проект, профинансирует подключение объекта к коммуникациям и благоустройство прилегающей территории. А средства непосредственно на возведение школы выделят из местного и областного бюджетов.

Новые стандарты проектирования школ и детсадов

В России сформировался тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту. Так можно построить действительно эффективные образовательные пространства, которые при этом будут соответствовать действующим нормативам, объяснила Елена Платонова из «А101».

В компании «Брусника» приводят пример проектирования школы в Новосибирске. Архитекторы компании отказались от привычного для советского градостроения Н- или П-образного плана, что позволило оптимизировать площадь школы в пересчете на одного ученика и вложить в каждый квадратный метр больше ресурсов. Проект предполагает создание образовательного учреждения, легко приспосабливающегося к изменениям. В нем нет актового зала (вместо него просторный атриум, объединяющийся с танцевальным классом), специализированные классы разделены на кластеры, конфигурация аудиторий предусматривает возможность различной рассадки, пояснили в пресс-службе компании.

Для конструирования и прототипирования, робототехники, метапредметных и IT-лабораторий, полноценных кулинарных классов и других новых предметов требуются совсем другие помещения — в части освещенности, вентиляции, инженерных мощностей и т. п., рассказал Елена Платонова. По ее мнению, изменения отчасти обусловлены сменой поколений учеников — детям для психологического комфорта необходимо дать максимальное количество возможностей для общения не только в рамках класса, но и в параллели, и нередко со всеми учениками в школе, а также места для уединения, индивидуальных занятий и подготовки. В такой атмосфере, как утверждают психологи, их мотивация кратно увеличивается.

В России оформился тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту

(Фото: Брусника)

Проблемы реализации

Несмотря на позитивный опыт, взаимодействие муниципалитета, девелоперов и банков не всегда проходит гладко, считают в девелоперской компании «Брусника». «Бывает, что строительство детских садов и школ не укладывается в экономику проекта. И здесь требуются новые модели, предусматривающие, например, выкуп объектов с компенсацией налоговых расходов инвестора, поручительство субъекта перед банком, выдающим проектный кредит, либо госфинансирование в рамках государственно-частного партнерства или концессии», — пояснили в пресс-службе девелопера.

Главный вопрос, который требует решения, по мнению Елены Платоновой, заключается в обеспечении возможности строительства школ и детских садов параллельно с жилыми домами. Этого сложно было добиться до появления эскроу-счетов, поскольку такие проекты финансировались из прибыли девелопера, говорит эксперт. «Но и в рамках проектного финансирования кредит на строительство объекта, который не принесет девелоперу прибыли, получить нельзя. Поэтому затраты на строительство школ и детских садов обычно включают в кредитные линии на каждый дом», — пояснила Елена Платонова.

Социальная инфраструктура и комфортность новостроек

В рейтинге комфортности новостроек портал ЕРЗ.РФ оценивает социальную инфраструктуру ЖК по следующим параметрам:

обеспеченность детскими садами;
обеспеченность школами;
обеспеченность поликлиникой;
наличие офиса врача общей практики;
наличие высших учебных заведений;
наличие больниц;
обеспеченность продуктовыми магазинами;
наличие крупных торговых центров.

В методологии оценки за развитую социальную инфраструктуру ЖК может набрать максимум 20 баллов, что составляет 12% максимально возможной итоговой оценки ЖК.

Максимальный балл (20 баллов) за развитую социальную инфраструктуру имеют только 2,3% из всех оцененных ЖК в РФ, включая:

«LEGENDA Комендантского» (Санкт-Петербург), застройщик «LEGENDA Intelligent Development»;
«Европейский квартал» (Тюмень), застройщик «Брусника»;
«Эволюция» (Новосибирск), застройщик ГК «Стрижи».

Среди регионов, где оценено не менее десяти ЖК, лидерами по развитию социальной инфраструктуры в ЖК стали: Архангельская область (15,3 балла), Саратовская и Пензенская области, Республика Саха (14,9 балла) и Республика Карелия (14,7 балла).