Офисы под давлением: остался ли у рынка запас прочности?
Как и вся экономика страны, офисный рынок находится под давлением неуправляемых внешних факторов. Кризис разворачивается этапами и после каждого из них мы пытаемся понять, какой запас прочности остался у сегмента. В ситуации геополитических рисков любой экспертный прогноз выглядит как гадание на кофейной гуще, но настроения собственников и ключевых потребителей офисов оценить вполне возможно.
Бизнес пережил уже целый ряд кризисов, но, конечно, текущая ситуация значительно отличается от всего, что компании успели увидеть за историю современного офисного рынка. В феврале-марте, когда Россия столкнулись с новыми пакетами санкций, ослаблением рубля и заявлениями международных компаний о массовом исходе, многие ожидали полной заморозки рынка. Но по факту летом и в начале осени активность была высока и даже сверх ожиданий: проводились сделки, появлялись новые компании, которым нужно больше помещений, менялись арендаторы. Сегодня мы опять сталкиваемся с новой реальностью и опять задаемся вопросом: Какой запас прочности у офисного рынка?
Глобальные компании не оставили после себя дешевые офисы www.adv.rbc.ru
По итогам трех кварталов года можно констатировать следующее: ожидания, что после ухода международных компаний освободится много офисов с качественной отделкой и по ставкам ниже рынка, не оправдались. К нам с запросами на 5 тыс. — 10 тыс. кв. м обращаются до сих пор. Потенциально, вакансия может быть около 13%, но премиальных офисов по бросовой цене на рынке нет. Международные арендаторы уходят не быстро, а если и покидают страну, то платят вперед собственнику 50-80% оставшейся по договору суммы. А значит арендодатель с «золотым парашютом» может без спешки сдавать эти площади по рыночной ставке. Когда сами арендаторы отдают помещения в субаренду, они тоже не демпингуют.
В 2022 году сделок по продаже активов международных компаний было немного. Например, финская Sponda в итоге продала БЦ Ducat Place II (19 тыс. кв. м на ул. Гашека) по цене не значительно ниже рыночной из-за наплыва покупателей.
В комплексе Neva Towers, расположенном в «Москве-Сити», от площадей отказались два крупных международных арендатора — фармкомпания Bristol-Myers Squibb и BP, но помещения сразу пересдали новым арендаторам и существенно дороже. Можно сказать, что этот стресс-тест рынок качественных офисов пока выдерживает и вопреки ожиданиям и прогнозам до сегодняшнего дня чувствовал себя неплохо.
Новые предложения также постепенно появляются: собственники договариваются с арендаторами, берут хорошие отступные и выводят офисы на рынок по рыночным ставкам. Субаренда растет. Например, 4 тыс. кв. м в Сити от бывшей KPMG — это два этажа (один из которых уже был реализован); 818 кв. м от «Сравни.ру». Большое количество рабочих мест предлагает в субаренду Ozon; Adidas в «Крылатских холмах» отдает в субаренду около 14 тыс. кв. м, Huawei там же предлагает около 6,7 тыс. кв. м и так далее. В «Крылатских холмах» прежде вообще вакансии не было, а сейчас освободятся площади Microsoft (около 9 тыс. кв. м) и Cisco (около 7 тыс. кв. м). В «Белых садах» отдают площади PwC, Deloitte и McKinsey, что в общей сложности составляет около 20 тыс. кв. м на три строения. Весь этот объем пополнит рыночное предложение в ситуации, когда нового спекулятивного строительства офисов не будет.
Активность в сторону оптимизации
В каком же состоянии рынок подошел к событиям конца сентября? За девять месяцев года было введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. метров офисной недвижимости. Очевидно, что далее в условиях геополитической турбулентности, роста цен на строительные материалы, трудностей с привлечением финансирования и плохо предсказуемого спроса новое строительство будет минимальным. Девелоперы возьмут паузу, чтобы уменьшить риски.
Пока мы не видим стремительного роста вакантности (рост в классе А — порядка 1 п.п. год к году, в классе В — практически без изменений) и до уровня, например, 2014 года нам еще далеко. И дело не только в низких объемах ввода, но и в том, что значимая доля нового предложения уже реализована. Кроме того, как мы уже сказали, скорость ухода зарубежных игроков пока оказалась вовсе не «космической», а оптимизация российского бизнеса, скорее всего, только в начале пути. Однако текущая ситуация может привести к увеличению вакансии к концу года на несколько процентных пунктов, а также большей гибкости арендодателей, в некоторых случаях до 25-30% от запрашиваемой ставки аренды.
Объем купленных и арендованных помещений с начала года составил около 800 тыс. кв. метров. В дальнейшем основной спрос будет обусловлен необходимостью снижения затрат, переездов в менее качественные помещения или на более компактный метраж. Но пока какой-то бизнес сжимается на 30-50%, другой — набирает обороты. Спрос на качественные офисы сейчас будут формировать, в первую очередь, госструктуры, IT-компании, госкомпании, которые должны заниматься импортозамещением и развитием российского бизнеса. Но и сам российский бизнес, даже не очень крупный, получил новые возможности. Например, одна из российских алкогольных компаний после ухода зарубежных брендов (которые уже приучили россиян к недорогому качественному напитку) получила около 90% рынка. Восемь заводов уже работают, и компания строит новые.
В целом, очевидно, что сегодня бизнес решает главным образом тактические вопросы, требующие оперативного реагирования. Стратегические задачи отложены до хороших времен, которые не зависят от участников деловой жизни. Объем московского рынка позволяет работать и в таком режиме, но ограничивающее влияние сложившейся ситуации сложно недооценить. Тем не менее, российский бизнес прошел через такое количество всевозможных кризисов, что я уверен: наш опыт и запас прочности позволят нам восстановиться и в этот раз.
Об авторе
